一、案例要领

附有违章建筑的楼房买卖协议并毋须然无效。房子因附有违规建筑而未能过户是协议履行问题，但也并不会成为协议永久履行不能的障碍，若出卖人将房子恢复至原登记的权力状态并清除行政限制，协议可继续履行。买受人在签约之前规避房子权属、面积、户型等状况尽到谨慎的留意义务，当买受人基于重大误会或受欺骗为由主张撤消协议时，法官会依照买受人的实际状况来认定能够撤消。

二、案情简介

案例1：非法建筑的非法性并毋须然造成楼房买卖协议无效

2008年10月7日，原、被告双方签署房子买卖协议。协议签署当天，上诉按约支付尾款；

11月18日，北京市松江区房子农地管理局向下海市松江区房地产交易中心发出通告单,认定上述房子附有违规建筑并结构相通，不予代办房地产转移以及抵押登记手续。

上诉觉得,双方签署的房子买卖协议合法有效,但涉讼房子上的非法建筑造成双方未能申领过户，上诉遂诉至法庭，要求被告撤除涉讼房子上的非法建筑,代办过户手续，并承当逾期收楼的毁约责任；被告则觉得其房子存在违规建筑，双方所签协议应属无效。

法庭觉得：

1.其实涉讼房子被行政机关限制交易,买卖协议的履行或许存在障碍,但未申领质权登记,不影响协议效力,所以,不能因涉讼房子过户存在障碍就证实其买卖协议的有效性。

2.被告虽然未转卖房子,也应根据行政机关的要求进行整改,使房子恢复至合法状态系被告应尽的行政法上的义务。行政机关撤消权力限制后,双方完成权力交付是可行的,买卖协议才能继续履行。

案例2：买受人基于重大误会撤消房子买卖协议

2020年5月25日，原、被告双方签署房子买卖协议；2020年6月11日，中介工作人员向上诉发送房子跃层图，显示的是三层平面图；2020年6月26日，被告将跃层图发给上诉查看，并告知上诉顶楼是自己建造的，不在房产协议内；2020年7月6日，上诉再度打听房子细节，被告承诺房子的一、二楼承重墙没有问题；2020年7月7日，上诉以被告隐瞒房子拆违、承重墙拆改、漏水等重大影响房子交易的事实，向被告发送协议解除通告书；2020年9月，当地城市管理局觉得该房子存在拆违状况，向被告下发《整改意见书》；2020年11月，该地城市管理局出示《情况说明》，明晰被告对存在的违规建筑已整改到位。

法庭觉得：

1.针对上诉所提及的房子存在违规建筑、承重墙改动等状况，被告早已完成整改，所以上述情形还不足以达到难以实现协议目的程度，上诉据此解除协议并未能律根据。

2.本案上诉直到2020年6月26日才实际看见正规的两层跃层图，并被告知顶楼的跃层图是没有的，由于是自己建造的。

综合以上事实，上诉对涉案房子第三层建筑存在重大误会，涉案协议属于可撤消情形，所以，对原被告所订立的买卖协议给予撤消。

案例3：卖方明知房子内存在违规建筑，其主张撤消协议的诉求不能设立

2019年4月3日原、被告双方签署房子买卖协议，迟延履行付款、交房、过户等手续。2020年3月16日，该地城市管理行政执法局向上诉送达《行政执法勒令责令改正通告书》，此时上诉才得悉被告在屋顶平台自行搭建的房子属于拆违房，将面临被撤除的后果。上诉以被告存在诈骗、刻意隐瞒屋顶平台及轻钢房的真实属性及法律后果为由，诉至法庭，恳求撤消协议，并要求被告索赔损失。

法庭觉得：本案中，上诉作为完全刑事行为能力人，在签署协议时都理应知晓自己所欲订购房子的登记产权和位置情况。上诉基于通常生活常识，完全可推测房子屋顶存在的构建物属于违法建筑。上诉订购案涉房子，理规避拆违部份的相应法律后果及后期风险有所预见，该风险系行政执法机关将其取缔、拆除的执法行为，属于行政机关职权范围，出房主难以掌控。综上，上诉主张案涉楼房买卖协议存在诈骗情形应予撤消没有事实根据，本院对该主张不予支持。

三、法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条

遵守法律、行政法规的强制性规定的刑事法律行为无效。并且，该强制性规定不造成该刑事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法典》第一百四十七条

基于重大误会推行的刑事法律行为，行为人有权恳求人民法庭或则诉讼机构给予撤消。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条

一方以欺骗方式，使对方在违反真实意思的状况下推行的刑事法律行为，受欺骗方有权恳求人民法庭或则诉讼机构给予撤消。

《中华人民共和国民法典》第一百五十五条

无效的或则被撤消的刑事法律行为自始没有法律约束力。

四、法务剖析

现实生活中，一些建筑在建造完成时为合法建筑，但在建筑存续其间，所有权人基于缓解居住环境、卖予别人赢利等其他成因，在合法建筑上新建、搭建、扩建结构，此刻的房子由合法部份和非法部份构成，行政机关将这些建筑认定为附有违规建筑并结构相通的楼房彩钢房协议，从而限制交易（买卖双方未能申领过户登记）。

对于附有违规建筑的房子买卖交易：

1.协议并毋须然无效

（1）违规建筑，是违背了商法范围内的《中华人民共和国农地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律，会造成如拘押、罚款、限期撤除等对所有权进行限制的法律后果，但并未遵守据以确认其所有权的刑法规定。

（2）尽管《中华人民共和国民法典》第153条明晰规定遵守法律、行政法规的强制性规定的刑事法律行为无效，但该条款中的“强制性规定”是指对协议效力所作的强制性规定，而现在，我国并无详细的法律、法规规定“附有违规建筑的房子不得进行买卖”。

然而，买卖双方不得根据该条款内容主张协议无效。

2.协议并不显然符合法定解除条件

房子因附有违规建筑而未能过户属于协议履行问题，但其并不会构成协议永久履行不能的障碍，行政机关限制交易的目的在于督促非法行为人纠正非法行为,履行法律手续。当出卖人将房子恢复至原登记的权力状态并清除行政限制时，协议可以继续履行，出卖人应按诚实信用原则将房子交付买受人，并在房子恢复原状、消除行政限制后协助买受人完成过户手续。在此状况下，卖方不得主张解除协议。

3.买卖双方主张撤消协议需符合可撤消协议的要件

（1）在当事人签署附有违规建筑房子的买卖协议前，买受人必定会查看登记薄，并实地查看房子状况。因为在登记薄上仅展现合法建筑部份的权力情况，对于非法建筑的部份未能展现，在实地查看时买受人未认真辨别是否存在非法搭建，出卖人也未明晰告知这一事实，在此状况下，当事人可基于重大误会撤消协议。

（2）若买受人明知是违规建筑的前提下彩钢房协议，需要签署楼房买卖协议，即必须预估到今后会形成不利后果，对相应风险应自行负担，这些情形下，买受人则不可根据重大误会或受欺骗主张撤消协议。