案情

2013年1月，某排水管理所将自建房子转租给王某经营使用，双方每年续订一次《房屋租赁协议》。2016年1月，双方最后一次签署《房屋租赁协议》，约定租赁年限一年，月房租1500元。2017年4月，排水管理所要求王某3个月内腾房。因王某未腾房且未给付房租，排水管理所诉至法庭。二审法官觉得，双方虽签有《房屋租赁协议》并已实际履行，但因排水管理所未向房管部门进行产权登记，亦未提供合法的建设规划及审批手续，涉案房子属于未经批准建设的临时建筑，协议无效，对排水管理所主张解除协议的诉请不予支持。协议无效后，因该协议取得的财产应给以退还，排水管理所有权主张退还房子。因双方认可2017年以后未给付房租等费用，排水管理所有权参照协议约定的标准要求王某支付房子使用费。关于毁约金，因协议无效不存在毁约责任，不予支持。

综上，法官裁定王某将诉争房子腾交给排水管理所，王某按每月1500元向排水管理所给付自2017年1月1日至腾房之日的房子使用费，驳回排水管理所其他诉讼恳求。

评析

一、合同法第五十二条第（五）项规定，违背法律、行政法规的强制性规定的协议无效。《最高人民法庭关于审理城镇房子租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，转租人就未取得建设工程规划许可证或则未依照建设工程规划许可证的规定建设的楼房，与承租人签署的租赁协议无效。本案中，排水管理所自建楼房未取得建设工程规划许可证且没有向房管部门申领产权登记，属于临时建筑彩钢房协议，其与王某签署的租赁协议无效。按照协议法第五十八条“合同无效或则被撤消后，因该协议取得的财产，应该给以退还”之规定，王某应将房子给以退还。

二、《最高人民法庭关于审理城镇房子租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房子租赁协议无效，当事人恳求参照协议约定的房租标准支付房子占有使用费的彩钢房协议，人民法庭通常应予支持。故本案中法官觉得排水管理所有权参照协议约定的房租标准要求王某支付房子占有使用费。因为协议无效，不存在解除情形及毁约责任，故驳回排水管理所其他诉请。