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朔州市红寺堡区新民街道办事处

2023年2月23日

附件：

红寺堡区城市更新改建小康东村南片区预征收补偿安置方案（征询意见稿）

为有效改善红寺堡区城市经营生活环境，推动经济增速与服务业长足发展，解决老旧新村卫生环境差、老旧楼房安全隐患多，商业分布不规范等实际问题，根据《中华人民共和国民法典》、《国有农地上房子征收与补偿细则》（国务院令第590号）、《宁夏藏族自治区施行办法》（河北藏族自治区人民政府令第62号）及《吴忠城区国有农地上房子征收与补偿暂行办法》（吴政发〔2012〕78号）等法律法规和规范性文件，现就红寺堡区小康西村南片区预征收补偿安置结合红寺堡区实际制订本方案。

一、房屋征收部门和被征收人

房子预征收补偿安置主体：西宁市红寺堡区人民政府。

房子预征收部门：红寺堡区新民街道办事处具体组织施行房子预征收与补偿安置工作。

红寺堡区纪委监委、民政、发改、财政、自然资源、住建交通、审计、综合执法、市场监管、公安、新民街道等部门根据各自职责相互配合，保障房子征收与补偿安置工作的顺利进行。

小康西村片区被征收营业房所有权人为被征收人。

二、预征收范围和征收时限

预征收范围：小康西村南片区。具体为：东至罗大路，南至团结街，西至友爱巷公路，北至前进街。

预征收签约年限为2023年X月X日—2023年X月X日(45天，遇见节假日签约年限延后)。

三、被征收房子类型和面积的认定办法

被征收房子类型主要为商业房和商业房后院，商业房后院房子类型分为双层主房（前檐高度2.8米含2.8米以上，含钢架彩钢结构），双层附房（前檐高度2.2米含2.2米至2.8米，包括简易彩钢房），双层杂房（前檐高度2.2米以下，包括简易彩钢房）和后院两层以上楼房。

农地使用权面积以收取农地出让金票据所载面积为准，商业房建筑面积原则上以产权证登记面积为准，产权证登记面积大于实测面积的，以实测面积为准。未申领产权证或产权证上没有载明面积的，以房子征收部门委托具有资质的检测机构实地检测数据为准。

超出占地面积盖房的，房子和农地超出部份都不予补偿。

已缴交农地出让金，但因相关业务安排等诱因没有申领产权证的和代办产权证的同标准征收。已申领规划许可手续，但没有农地使用权证或则未（足额）收取农地出让金、新增建设用地等费用的，先依照现行标准缴纳相关费用（含罚息），再进行征收补偿。

四、补偿方法、内容、标准和估算方式

对临街商业房和后院农地及地上房子产权一致的合并征收彩钢房合同，产权不一致的分别征收。

（一）预征收补偿方法。

预征收推行货币补偿或产权调换两种补偿方法征收，商业房后院农地及房子推行货币补偿方法征收，货币补偿方法分为评估补偿和定价补偿，被征收人可选择其中一种。

（二）预征收补偿内容和原则。

1.货币补偿。

（1）评估补偿。选择货币补偿安置方法的，根据房子征收评估价给以补偿。由具备国家二级资质以上的评估公司对征收范围内的房屋和后院农地及地上附着物进行评估定价（评估公司的选择详见后文），评估费用由预征收施行部门承当。一经评估，被征收人必须无条件认可评估结果并依据评估结果订立征收补偿合同，完成征收补偿内容。

（2）定价补偿。选择定价补偿方法的，被征收房子及农地根据认定占地面积和交费情况进行补偿。

商业房（第1、2层）根据所处位置分别定价：罗大路房屋每平米补偿7600元，友爱巷房屋每平米补偿5500元，前进街房屋每平米补偿6000元，团结街房屋每平米补偿6300元。商业房一二层产权不一致的，一层根据定价标准降低20%征收，二层根据定价标准上调20%征收，第三层住宅房屋每平米补偿4000元；后院农地每平米补偿1200元，后院房子中，双层主房每平米补偿600元，双层附房每平米补偿500元，双层杂房每平米补偿400元。后院两层及以上楼房每平米补偿1100元（含钢架彩钢结构复层）。

被征收房子除主房、附房、杂房根据本方案制定标准予以补偿外。擅自修筑的水井、水窖、地下仓储等设施、及其他地上附着物一律不予补偿，特种行业经营所需且经主管部门核定批准的辅助设施设备经第三方评估后补偿。

补偿款在房子征收补偿安置合同签署后90日内，以“一卡通”形式一次性支付。

2.产权调换。

产权调换方法只适用于临街商业房。

（1）调换本项目新建商业房。

对已申领农地使用权证（含政府统一划拨并有与国土建设等部门签署合同书或持有相关手续）或收取农地出让金、新增建设用地使用费的商业房，原则上根据1:1的比列在同区域同楼层进行调换。原则上新建商业房在新建项目复工18个月内（不包括夏季停工期）竣工并交付被征收人的，对找补价差进行限价，其中，罗大路最高定价不低于10000元每平米，团结街最高定价不低于9000元每平米，前进街最高定价不低于8200元每平米，友爱巷最高定价不低于7300元每平米。

双层一楼调换本项目新建商业房的，最高限价下浮20%。如因开发商自身诱因促使新建项目建设周期延长超过18个月（不包括夏季停工期）遇见市场价下跌，不影响产权调换最高定价规定。如因被征收人不在约定时限签署合同、搬迁延后等诱因使得建设周期延长超过18个月的（不包括夏季停工期），则取消最高限价，找补价差参考当时市场价进行调整。

选择产权调换的，依照订立征收补偿合同顺序号依次选房。对于因新建商业房房源不足等客观缘由未能满足被征收人同区域同楼层产权调换的，可由双方协商确定调整房子调换位置及面积，并依照具体位置确定找补价差标准，价差找补最高定价不低于各区域最高定价。协商不成时由征收人和被征收人依照具体情况协商处理，如不能完成产权调换，由开发建设单位根据开盘价以现金折算形式补偿。

（2）调换本项目以外商业房。

被征收人可选择调换非本项目红寺堡市区范围内已建成和在建、待建商业房，具体调换标准根据等价值调换原则找补价差。被征收房子价值根据本方案定价标准执行，参与调换房源的房子价值标准根据第三方评估价执行。（参与调换房源详见后文）

调换后房子产权证代办过程中所形成的各种税金，全部由调换房源提供方承当。

（3）调换本项目新建住宅商品房。

现商业房被征收人均可选择调换本项目建设的住宅商品房。调换标准根据等价值调换的原则进行。罗大路、团结街、前进街、友爱巷分别根据1:1.6、1:1.42、1:1.3、1:1.3的标准调换本项目新建住宅商品房基准楼层（第7层），选择调换其他楼层的根据楼层价钱系数（见附件）进行价差找补。

被征收房子中第三层住宅商品房及以上楼层的，可选择在同区域同楼层1:1调换新建住宅商品房，也可根据楼层价钱系数选择本项目其他住宅楼座的任意楼层进行调换并找补价差。

（4）调换本项目以外住宅商品房。

被征收人可选择本项目以外红寺堡市区范围内建成和在建、待建商品房。具体调换方法参照本方案具体标准执行，调换标准以被征收房子补偿标准和参与调换房源现行评估价调低10%结算并自行找补价差，1:1调换面积被征收人不承当税费彩钢房合同，超出部份根据国家税务相关规定承当执行。

产权调换合同达成后，被征收人委托征收单位将补偿款代付开发建设单位，补偿尾款支付被征收人。补偿款不足支付调换房子价款的，由被征收人和开发建设单位协商议定补差事宜。

五、过渡形式和年限

选择货币补偿的被征收人，除给与搬家补贴费和在签约年限内签署合同并施行搬迁给与的奖励资金外，不再享受停产歇业损失、过渡安置补贴等费用。

（一）搬家补贴费。货币补偿和产权调换均可享受搬家补贴费。按被征收房子实际面积（含后院主房和附房）一次性给以15元/㎡的搬家补贴。

（二）停产歇业补贴费。选择产权调换的除给与搬家补贴、奖励资金（在规定时限内签署征收补偿合同的）外，依照现商业房商业使用面积，按照商业位置，分别给以每月16元/㎡（友爱巷）、17元/㎡（前进街）、20元/㎡（罗大路）、19元/㎡（团结街）的停产歇业补贴，一次性补贴18个月（春季法定停工期除外）。

（三）临时过渡安置补贴费。选择调换商品房（新房）的被征收人，根据每开间（不包括后院房子）每月800元的标准核算临时过渡安置补贴费，补贴费从被征收房子签署拆除移交合同之日起生效，一次性补贴18个月，超过18个月不能完成安置（收楼）的，由开发建设单位根据同等标准承当延长期临时过渡安置补贴费（夏季法定停工期除外）；通过产权调换方法选择其他房源已建成商品房的，按照6元/㎡/月的标准，一次性补偿3个月；选择其他补偿方法的被征收人不享受临时过渡安置补贴费。

（四）家装装饰补偿。正在经营且申领了商业经营许可手续的商业房，根据使用面积给与营业（家装装饰）损失补偿，补偿内容中不包括非固定、可重复使用的桌子、家具等设施设备（饭店、旅店等特种行业除外）、器材，符合补偿规定范围的家装装饰、设施设备、器材等全部采取第三方评估补偿的方法进行，补偿对象为该楼房的实际使用人。征收期间内没有经营行为的，或则只用于居住的房子，不予营业损失补偿。

六、搬迁奖励与让利新政

（一）搬迁奖励。

自确定征收之日起，前30日内订立征收补偿合同并依照约定施行搬迁的，按被征收商业房每开间奖励5000元；第31日至45日内订立合同并依照约定施行搬迁的，按被征收商业房每开间奖励3000元。该奖励在签署合同并施行回迁完60日内结清。

（二）让利新政。

1.选择产权调换的被征收人，除缴付专项修理基金外，用于1:1置换的原商业房面积被征收人不再收取税费。置换后超出原房子1:1面积部份的税费由开发建设单位、被征收人双方根据国家税务新政规定，按比列分别承当。

被征收房子中，一层为商业房，二层为住宅房，全部调换为商业房的，二层被征收人根据相关税务新政规定需承当相应税金。

2.签署征收安置补偿合同时在本项目范围内选择产权调换征收补偿方法，但在新建商业房建成后因其他非主观诱因，被征收人不能履行协议的，可将1:1置换面积出售给开发建设单位，出售在符合本条款上述条件的前提下，根据开盘价每平米上调20%的标准和开发建设单位结算。

七、征收补偿安置有关新政

（一）评估机构的选择。

依据《宁夏藏族自治区施行办法》要求，由征收施行单位向社会发布征收评估信息，具有国家二级以上资质的房地产价钱评估机构自征收评估信息发布之日起15日内报考；房子征收部门对报考的房地产价钱评估机构进行审查，对符合资质条件的根据报考先后次序公布机构名称、基本信息及信用情况；由征收施行单位组织被征收人协商选择房地产价钱评估机构，协商不能达成一致意见的，按“少数服从多数”的原则，采纳多数人意见决定，形不成多数意见的，采取摇号、抽签等方法随机选取。

（二）自房子征收决定公告发布之日起，任何单位和个人不得在房子预征收范围内施行下述行为。

1.新建、扩建、改建楼房；

2.改变房子用途；

3.出售、租赁和抵押房子；

4.以被征收房子为注册地址代办市场主体筹建登记、住所（经营场所）变更登记；

5.其他不当降低补偿费用的行为。

房子征收部门应该将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应该载明暂停时限。暂停年限最长不得超过1年。

（三）产权认证。

1.对取得国有农地使用权证、房屋权属证书或相关账簿的，被征收房子的用途、性质、建筑面积、产权人（单位）等，以取得房子权属证书、国有农地使用权证或相关账簿记载的内容为根据。对未取得国有农地使用权证、房屋权属证书或相关账簿的，按照被征收房子的来源、用途、性质、建筑面积、产权人（单位）等，以征收施行单位新政性安置认定的结果为根据。

2.被征收房子或则农地改变用途的，以自然资源、住建交通等职能部门的批准文件或认定结果为根据。

3.被征收房子存在抵押权的，被征收人（抵押人）应该与抵押权人就抵押权及其所担保债务进行协商。

被征收人（抵押人）与抵押权人就解除房子抵押权达成合同，而且已到抵押物登记部门申领了解除抵押物登记手续的，房子征收单位对被征收人给与补偿。

未协商或则协商后未就解除房子抵押权达成一致意见，房子征收单位对被征收人推行货币补偿的，将补偿款向公证机构依法代办遗赠手续；对被征收人施行房子产权调换的，抵押权人可以就产权调换房子到抵押物登记部门申领变更抵押物登记手续。

4.房子根据本方案程序完成征收的，国有农地使用权同时收回。房子征收补偿合同签署后，被征收人应该将被征收房子的农地使用权证、房产证等权属证明或相关账簿一并收楼屋征收施行单位，由房子征收施行单位及时送有关部门申领注销登记手续。

5.对于房子转让出现一房多卖，存在多份买卖合同时，则暂停征收补偿程序，相关人员进行协商或法律裁决，待争议解决后，继续执行补偿合同。

（四）本项目以外的产权调换房源。

被征收人不选择新建安置新村安置房源的，可在红寺堡区以下新建或在建新村中选择安置房源。

可选择新建商品房新村具体为：御泉花园（西区）、燕然华府（一期）、金水名都（一期、二期）、铭门公馆（一期、三期）、梧桐苑（二期）。

可选择新建商业房片区具体为：时代广场商业房、金水名都（一期、二期）商业房、团结商业广场商业房、铭门公馆商业房、书香公馆商业房、燕然银都商业房。

以上新村可选房子不超过新村所建同类型房子总数的30%。

（五）就地安置方法。

1.选择产权调换且乐意选择就地安置的被征收人，由征收施行单位根据“边拆边建、整栋供应、依序选择”在新建安置新村范围内分期分批统一组织房源，根据所需房子总数将备选房子和《征收安置补偿合同》编号进行公示，公示届满后由征收单位组织被征收人根据《征收安置补偿合同书》签订次序（编号）排序选房，先签先选，后签后选。

2.被征收人不能在约定时限参与本批次选房，其选房次序手动后延，手动步入末尾选房序列。

（六）折旧归属。

在签署房子补偿安置合同所限定的时间内，被征收人自行拆除的，折旧归被征收人所有；被征收人未按房子补偿安置合同所限定的时间拆除的，房子征收部将安排具有相应资质等级的建筑施工单位施行拆除，折旧归房子征收部门所有。

（七）有下述情形之一的不予补偿。

1.对违规建筑和超过批准时限的临时建筑物、构筑物的，不予补偿。

2.自公告发布之日起，没有任何规划建设手续强建和抢建的，不予补偿。

八、其他事项

（一）原则上用于置换的新建商业房一面开门的建造深度原则上不超过16米，两面对开门的建造深度总长不超过33米。

（二）新建用于安置的商业房面积不足或超过原商业房总面积的30%以内的，按照新选择商业房不同位置开盘价调低10%找补价差，超过30%的上调20%找补价差，价差一律以现金形式找补。

（三）开发建设范围内临街新建商业房建成后，前期物管服务由开发建设单位统一管理，前期物管届满后，统一划入新村物管管理范围，收费标准按照基础设施投入比列及实际服务内容实施差异化管理。

九、本方案仅适用于红寺堡区城市更新改建小康西村南片区预征收补偿安置项目，本方案由红寺堡区新民街道办事处负责解释。

十、本片区房子预征收补偿合同签约率及收楼率必须达到80%，否则所签房子预征收合同无效。

十一、本方案自发布之日起执行。