案情简介

日前，我院受理了24起共有权纠纷案件。某单位寝室楼建成于2003年，共有6个单元，60户住户。该寝室楼修筑年代已久，属于典型的“三无”小区，没有住户会议和住户委员会，也没有专门的修理基金。屋顶原结构为肉鸽窝，业主为生活便捷在市民屋顶安置太阳能冷水器，因为长期风吹日晒，加之安置太阳能冷水器等诱因引起屋顶防水层被严重破坏。

搭建彩钢瓦前后对比

2017年，每逢下雪天屋顶严重渗水，于是12位顶楼住户商议对屋顶进行翻修，最终协商采用在顶楼架设钢结构的方法整修，工程总计耗费约12亿元。整修完成之后，顶楼业主向其他楼层住户主张平摊整修费用，部份住户拒绝均摊，导致本起系列诉讼。

审理过程

案件受理后，经过法庭审理，产生两个争议焦点：一是屋顶所搭建的彩钢构建物的合法性；二是屋顶整修方案是否经过法定的民主程序形成。

因为涉及建筑领域专门知识，庭后，我院组织办案人员向进行咨询，了解这方面的有关规定，通过调查，你们的意见觉得搭建彩钢构架改变了屋顶原结构，不属于通常意义的整修行为，而应属于改造或改建行为。

按照我国城乡规划法的有关规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或则个人应该向城市、或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请补办建设工程规划许可证。本案诉争的彩钢结构属于构建物，应该取得规划主管部门的审批。

在了解清楚全部案件事实后，我院举办系列案件研讨会，会上你们进行了充分地交流、讨论，最终达成一致意见：在案涉市民屋顶所加盖钢结构未取得规划审批手续之前建彩钢房要什么手续，人民法庭不宜直接对相关费用做出实体处理，本起系列案件应该驳回控告。

温情提示

通过本起系列案件的审理，小编整理了一些在新村建筑物整修过程中的注意事项，希望对类似行为提供一些法律帮助：

1、要注意分辨建筑物专有部份和共有部份，专有部份即房东对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部份占有、使用、收益和处分；共有部份通常包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部份，公路、楼梯、大堂等公共通行部份；

2、业主对专有部份以外的共有部份既享有权力，又承当义务，此项义务不得舍弃。住户对专有部份以外的共有部分享有共同管理的权力。住户可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物管服务企业或则其他管理人管理。住户可以筹建住户会议，改选住户委员会。

3、一般事项经专有部份占建筑物总面积过半数的住户且占总人数过半数的住户同意即可；

4、对于筹措和使用建筑物及其附属设施的修理资金和改造、重建建筑物及其附属设施的行为，应该经专有部份占建筑物总面积三分之二以上的住户且占总人数三分之二以上的住户同意；

5、在城市、镇规划区内改变建筑物外观和色调、设置泥塑、户外广告等，应该向市、或者省人民政府确定的镇人民政府申请补办建设工程规划许可证；

6、在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或则个人应该向城市、或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请补办建设工程规划许可证。

7、应当经过规划主管部门及建设主管部门审批而未申领审批手续的，极有可能被认定为违规建筑，给以拆除；

8、主张平摊修理费用一方应该提供须要代办审批的建筑物代办审批的证据以及经过法定比列住户同意的证据，否则自己的主张将无法得到支持。

其实，建筑物共有部份的管理、维护，既是全体住户的权力，也是义务，应该本着友好协商、共管共护的心态建彩钢房要什么手续，违背我国《物权法》、《最高人民法庭关于审理建筑物分辨所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《城乡规划法》、《建筑法》及相关法律规定，共同创造和谐、美好的社区文化。

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孝义法官

供稿：弓旭东