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问答178期

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问：想出手我家二手房，怎么定价合理？

答：现今大部份人卖二手房既参考区域内房子单价，同时也参考中介给出的同类新村的报价成交价；例如高新房子17000+，曲江房子13500+，浐灞房子13000+，城南房子12000+，城南房子13000+；一般在这个价位上好一点的新村会有30%的浮动；

其实对于有好学区，房龄，新村环境较新的，价钱也会高一些，学位房是例外；但总体还是看同新村房屋的成交单价上下浮动，假如要卖可以借此为参考，同时评估好自己家装灯具的成本，叠加在楼市里，先挂中介瞧瞧咨询量，假如一个月都没有人问，不妨价钱调整一下；

卖二手房本身就是个试探和双方博弈的过程，虽然南京行情通常，且卖家还要承当税金和中介费，心别太狠就行。

问：买了安置房，开发商说有四个证，是不是在玩文字游戏？

答：农地性质通常分为出让和划拨，划拨指的是农地使用权划拨或则是农地无偿拨用，一般以开发商完成安置房配建为条件二手彩钢板房，并收取相应费用，就能给到农地证，预售证是三证上面最后一个，大部份办不出来都是卡在没有农地证上；

因而住户也难以做贷款，只能分期或全款，在手续不全的基础上，房产证其实遥遥无期，所谓560天只是文字游戏而已；

好多冲着实惠买安置房的人虽然也都清楚，虽然一毛钱一分货，虽然没有证，还是优先解决住的问题，须要说明的是房产证是不动产权局发的，开发商自己印的小红本没有法律约束。

问：延庆正荣府如何样，价钱和跃层很美丽，可以入手吗？

答：正好新村近来在登记，我看了下数据比较通常，首批272套房源仅登记了225组家庭，不用摇号，让人有点意外；这一批次的高层带家装价钱14052元/㎡，小高层14852元/㎡；

在通州新区无房可选的现况下，价钱并不算高，房型和品牌也都不错，新村出永丰路后，轻轨八号线，昌平北广场，龙湖老街根商业一应俱全，永丰路以北，各种便利店菜市场公汽站一应俱全，算得上一个好位置；

但新村规模实在太小，只有四栋楼，尽管容积率不高，内部水景，活动空间规划的还不错，但周边安置房新村包围，老新村较多，区域面貌比较差，开发商的宣传也甚少，所以晓得的人并不多忙着也是这种卫星盘的弊病。

问：房哥，经开区开元第一城房子14000+，能买吗？

答：这个位置，这个价钱虽然不贵，而且这却是一个有着历史包袱的盘，17年初由于开发商法人变更、公司重组、股权出售、债权人转移资产的问题，出现了一年多的停工，随后于18年8月末即将开工；

新村位置很好，南侧就是文景中学，高中，西侧朱宏路主干道，汉城湖景区，周边都是入住新村，人气可以，距离轻轨四号线凤城九路站不过600米；

新村本身的品质通常，密度略高，楼宽度挺小，假如考虑买，首先看三证是否齐全，关系后期房产证申领，其次看施工进度，有无停工拖延现象，权衡好风险。

问：恒大楚雄城和国美云著，那种愈发适宜投资？

答：虽然都不太适宜，投资讲求成本和转手周期，根据这两个盘的价钱特质，比较难；保山城现今在售的一宗地单价在16900+，房源较多，登记通常；

国美云著同理；保山城由于回迁安置的成本，价钱有点高，城南本身军工企业和央企居多，改善订购力通常，但有时在于处于团结南路上，后期有高新门户的潜质，且新村巨型体量，裙房和商业配套好多；

国美的优势在于周边已有的软件尚城中学，软件园，省图分馆，云水景区，包括自建100亩的国美广场商业，软件尚城近来新开的几块地楼面价也比较高，但由于价钱缘由和同价格主市区项目分流，国美的销量通常般；

对于投资，沣东保利，中南一万三出头，包括主市区轻轨口万人摇的项目，愈发合适一些，其实还是能优先买住宅就不要买公寓。

问：朗诗未来街区，是否有中学，周边环境多久改善？

答：中学近来的就是东侧的和平中学，高新中学沣东小学，西侧1公里外还有沣东实验中学；朗诗的宗地其实不大，但确实算得上一个好位置，轻轨五号线阿房宫站轻轨口以及旁边的尚城吾悦广场都是最具劝说力的配套；

11月9号，一号楼高层开盘，面积79-133平，13500带家装，对于刚需还是很合适的，基本收摊了，同区域这样价格的面馆积还是很缺的，外加房型家装都不错；

周边环境最大的Bug在新村四个方向都被城中村和工业园包围，同时还有西户高铁横贯，尤其是新村北侧，环境确实不咋样；

但这个地方作为高新，城南，沣东的交汇处，确实是重点发展的，等待几年等回迁结束后，会有改善，至于高铁搬迁则没有消息。

问：重庆商品房资金监管，对楼市会形成多大影响？

答：须要注意的是，现今确实只是意见稿，距离施行还挺远，包括施行后能够强力落地，都是未知数，但管总比不管好，重庆很长时间里，都没有颁布实质意义的一手房资金监管，致使小开发商挪预售款，造成多家烂尾的事情；

如今强化监管，除了能避免开发商侵吞资金，保证施工安全，也能避免无证售房，保证住户权益，长远看假如强力执行二手彩钢板房，对于资金紧张的小开发协会被淘汰出市场，给人大开发商垄断楼价的错觉；

但事实在这新政从征询到落地还很远，从施行到影响楼价更远，就好似在黄河的上海段丢进一筐猪肉，之后问下游的福州人，猪肉汤香不香一样，操劳太多。

问：保利和光尘樾和蓝光挨到，那种愈发值得入手？

答：保利和中南是挨到的，但距离蓝光还有点两公里，尽管都是沣东的盘，但蓝光的配套还是更多借助老市区，包括轻轨三号线，万象城等；保利周边如今能看见的不仅旁边安置新村的底商和沣东三小外，基本没有哪些；

其实了，在跃层，新村档次和品牌上，保利确实比蓝光认可度稍强，至于周边环境的差别，保利北侧东侧有一部份货运公司的彩钢板房，蓝光东侧有大面积的东部车城，后者稍为强一些；

从实用性上，蓝光已有收楼楼座，保利建设中，同样价钱还是建议买更大面积的，90平的小三室面积还是紧张的，不如110平毛坯便宜。

问：6年前买的绿地乐和城，83平出手还是转租？

答：尽管如今看，位置也是极好的，周边赛格的商业，轻轨四号线，建大，科技大的学校都在这儿，一公里外又有大雁塔文化公园，无论从那个方面看，租金的利润都是不错，空置期也甚少；

但对于自住而言，新村密度挺高，没有太多活动空间，更像是公寓楼，没有天然气注定了对于自主户不能常住，因而卖掉也不好卖，大部份对于这类还是宜商宜住的用途；

新村大部份的跃层都是一室一厅的面馆积，好多用途都是来办公和临时租住过度，由于整体品质不高的缘由，即使位置挺好，但二手楼市格只有12000+，在这个区域算比较低的；

十年房龄也还好，既然不好卖，不妨就着地段再收几年房租，瞧瞧市场行情。

问：南飞鸿六年城值得入手吗，单价13500毛坯房？

答：作为区域内比较早的城改配建商品房，南飞鸿和华洲城基本是西二环最出名的新村，当初周边城中村林立，如今也回迁的差不多了，科技二路和四路通了之后，去往高新也便捷好多；

区域面貌上不仅鱼斗路上的彩钢板房没拆外，周边都在整修动工，旁边国美云著的价钱早已到了17000+，这个区域的优势在于有大量的空地，是高新二期出来的发展重点，软件尚城部份拿地价钱都很高，且景区，云轨，国美商业都有规划，热度可幅射到南飞鸿；

13500的价钱在区域内基本最低，对于高新附近工作的刚需，是绕不开的一个新村，尽管部份楼座临五环吵，且新村品质通常，但耐不住价钱低，实惠才是硬道理。

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