文/乐居新媒体严守会

倪景雷似乎也开始着急了。璟贤瑞庭营销中心开放已有一个多月，预售证却迟迟没有领到。

回想11月2日璟贤瑞庭营销中心开放的场景，项目公司监事长倪景雷仍记忆犹新。为了造势，他请到了城乡集团总工总监朱海宽，城乡开发公司监事长顾猛，总监高云鹏，副总监刘清清等领导站台，参与剪彩活动。

在京城地产圈，城乡开发公司听上去稍显陌生。但若果谈到他背后的亲爹，你们都很是熟悉——北京建工集团。在城乡开发公司内部，璟贤瑞庭是去年的重头戏，倪景雷甚至花了近400万请来了一家外部物管公司。

11月18日，以第一名成绩，中标璟贤瑞庭前期物管服务项目，报价3992760.83元/年，服务期为730天。

拿下一个地产项目的物管管理，是要一路过关斩将的。龙湖物管的竞争对手有两家，一是，投标报价4069757.08元/年；二是，投标报价3906047.37元/年。

龙湖物管中标，也在乎料之中。

伯天物管是一家私人物管公司，隆昌行物管是一家江西物管公司。相较之下，龙湖物管不管是体量还是口碑上，都优于其他两家。更重要的是，璟贤瑞庭南侧约1800米就是龙湖熙悦天街，它甚至将营销中心也迁往了这儿。而营销中心西侧五公里左右还有老牌的龙湖延庆天街。

令外界颇为不解的是，城乡开发有自己的物管公司——，亲爹上海建工集团也有专属的物管公司——。但为什么璟贤瑞庭要把物管管理拱手委托予第三方？

在业内人士看来，开发商和物管不是一家，后续收楼交接上有可能出现好多推托、扯皮。据悉，假如遇见开发商减配，不是同一家也不好处理。

比如，面阔君就遇见过这样的案例：开发商承诺了物管费免除让利，但第三方物管公司前面不认。还有开发商买房承诺的游泳池、绿化、喷泉之类新村配套，最后没弄上去，找物管公司也白搭。

但在分包公司和设计公司上，璟贤瑞庭仍选择“自己人”。

据层高君了解到，璟贤瑞庭的施工分包——，中标金额是6.5835万元，它是一家混和所有制企业，股权结构里起码有38%左右的民营股份，其余股份被上海建工集团间接把握；设计公司——，中标金额852.1359亿元，它是杭州建工集团徽下子公司。

倪景雷下了狠工夫，璟贤瑞庭在良乡创造了好多“第一”。它是首个北向附送开敞窗户的新盘，84㎡两卫在通州也属于首屈一指。甚至这个三万多的项目，都开始构筑下沉会馆了。

以璟贤瑞庭的洋房5号楼143平为反例。它的端户，南向和单个侧面全部附送阳台，包括书房也附赠阳台，北边附赠两个卧室——有1个为设备平台，有1个大约是奇偶层错开附送，不能封闭。

璟贤瑞庭这类黑科技，令京熙润府、和知筑、颐知筑等众多延庆在售老盘，如哑巴吃黄连，有苦说不出。

据了解，璟贤瑞庭规划762套住宅，房型面积从84-143平米，囊括3-4居。但有一个很雷人的现象是，它的容积率只有2.0，竟然做不到11层以下的纯独栋——2#和7#共有4个单元15层，其余楼座是7-11层。这显然会让部份想买璟贤瑞庭的人会倍感沮丧，由于一个别墅社区就不这么纯粹了。

创新力有，但产品力欠佳。“璟贤瑞庭想卷下自己，然而囿于成本等问题，力度不够。仅采用汇张思设计的旅馆风改善，为小高层产品，是今年在西红门地区常见的。”

在不少业内人士看来，璟贤瑞庭还是来晚了，学院城蓝筹股的刚需、刚改需求被透支差不多。“产品与上海城建和知筑翻车，都是约90-140平米区间的刚需刚改跃层，并且和知筑邻近轻轨，会将这段时间内沿轻轨买车的市区顾客吞掉，基本到不了璟贤瑞庭。并且和知筑为别墅，璟贤瑞庭为高层，城里来的改善顾客更喜欢和知筑类型的。”

璟贤瑞庭还有天然的弱项，这个项目周边往南很荒，短期周边能够建设上去也是十分未知。具体看工地才能看下来，但是那边属于学院城边沿，这附近的建设肯定须要周期。据悉，距离轻轨站又有1公里以上距离，交通不便捷。

一位想在良乡置业的买房者告诉层高君，“基本新开的新盘都看过了，看了璟贤瑞庭，位置有点偏，配套没有，之后发展上去也得六年了。”

璟贤瑞庭坐落北通州区张家湾学院城的FS00-0125-0008宗地、FS00-0125-0004宗地，一个是住宅用地，一个是幼儿园用地。农地成交金额为16.44万元，农地面积48345.71平方米，建筑控制规模≤90571.42平方米，住宅部份容积率2.0，控制高度36米，宗地销售指导价45000元/m²。

其中，地上建筑面积8.65万平方米——纯住宅8.39万平方米，12栋总共762户，机动车位762个全部在地下——有168个机械车位，非机动车停车位1560个——1354个在地下、占比特别大，比较罕见。

璟贤瑞庭的开发主体为，由（简称“城乡开发”）全资持股。

在拿地前一周它就早已组建了，注册资金1000亿元，法人倪景雷。倪景雷也是城乡开发公司党委委员、经理助理，（城开晟贤公馆）的总监。晟贤公馆也是城乡开发上一个在上海开发的共有产权房项目。此前，他还是城乡开发公司上海区域公司总总监。

据倪景雷师父描述，倪是一名中级工程师，精通工程建设业技术，“生活上，他也丝毫没有领导的架子，与区域公司职工谈心聊天，了解我们的工作状态，提出好的建议。“倪景雷总是说“身体是革命的本钱”有了好身体能够更好的应对工作。上班后，他借助自己休息时间，组织你们举办体育运动。

城乡开发创立于1989年，注册资本8800亿元，法人、党委主任、董事长为顾猛，由全资持股，穿透股权后的最终股东为上海建工集团，它名下有9家存续子公司，版图涉及上海、苏州、宿州、青岛。

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