一场关于大宗资产的“腾挪”正在京沪悄然上演。

在2026年上半年的时候, 北京公布了一份特别的成绩单, 上海也公布了一份特别的成绩单, 两地的大宗物业成交总额快要接近490亿元了。

其中, CBRE世邦魏理仕的数据表明, 上半年北京大宗物业成交达到257亿元, 与去年同期相比飙升了50%, 创造出近五年之内同期而言的最高纪录；戴德梁行的数据显示, 上半年上海市全市范围内大宗不动产成交数额为233亿元, 在逆势的情况下增长了47%, 走出了供需方面双旺的具有独立性特征的行情。

主角换人，内资“自用型”买家强势入场

往昔之时的大宗交易, 于台前站立着站着的是外资基金、私募大佬, 所讲述的是年化回报率以及退出路径。然而在2026年上半年的京沪市场, 主角发生了人员更替。

戴德梁行给出的数据表明, 于上海这个城市, 在上半年期间, 自用买家成交规模达到了115亿元, 和去年同期相比较, 提升幅度为34%, 此情况被看作是商办周期底部趋于稳定、实体经济开始回暖的标志性信号。

针对结构进行对比, 自用买家的成交占比, 在2025年时为26%, 到了2026年上半年, 这一占比飙升至50%, 达成了跨越式的增长。

就在刚刚过去的上个周末, 拼多多把自己腰包掏出来33亿元, 成功拿下位于上海陆家嘴的星展银行大厦。

于上海之地, 除去核心地段那些现金流处于稳定状态的办公资产之外, 酒店以及零售物业同样是获得了青睐，就好比弘毅与太盟携手一同吃下了松江万达广场, 砂之船靠着司法拍卖进而拿下了闵行金盛家居那二期。

将总部设在北京的独角兽智谱AI, 斥资3.6亿元买下中关村钻石大厦作为总部, 险资组成团购接盘鼎好DH3。 \n。

为何偏偏是当下这个时候呢? 世邦魏理仕的分析师明确指出, “以往的时候卖方会死死咬住价格丝毫不放松, 可现如今定价呈现出松动的态势了。”当下房价跟租金二者之间的比值已然达到了历史上的极值状况, 底价开始有所显现了。对于那些现金流充足宽裕的互联网巨头、AI独角兽以及央国企而言, 相较于每个月去支付高昂而且具有不确定性的租金, 倒不如趁着价格处于便宜的阶段直接去购买楼宇。

而从上半年的大宗买家名单来看，内资超越外资成为绝对主导。

成交占比方面, 上海内资高达93%, 北京这边情形不同, 险资（近20%）、产业资本, 还有自用企业, 这三者呈现三分天下的态势。

外资撤出，内资接棒，背后藏着两只推手：

其一, 是价格锚出现了回归现象, 买卖双方历经多年的博弈, 最终在“底部区间”达成了握手成交的结果。

一是针对 REITs 退出, 构建起了一个完整的闭环。以往之时, 购买楼宇相对轻松, 然而售卖楼宇却困难重重。一旦完成买入操作, 资金便会被牢牢锁定。但当下情形有所不同，伴随首批消费基础设施 REITs 在二级市场所呈现出的稳健态势, 以及保障性租赁住房、数据中心被纳入试点范围, 一条清晰明确的“募投管退”闭环已然逐步形成。

投资者买下了楼, 将其运营得不错, 能够借助发行REITs实现退出。这不但降低了持有成本, 更为重点的是, 它使得投资者的心态产生了变化, 由先前坐等涨价转变为价值分红。

这同样是近期市场对于“具备稳定现金流的优质标的”如此趋之若鹜的关键缘故。那些巨头所购买的并非单纯的“砖头”, 而是一只能够产出金蛋的母鸡。

不只买写字楼，数据中心成“黑马”

爆火的京沪大宗交易，更有意思的变化发生在资产类型上。

从机构所发布的数据方面来看, 上海依旧稳稳地坐在金融中心那个宝座之上, 办公楼交易占比达到了高达50%的程度, 陆家嘴以及前滩的虹吸效应仍然十分强劲。

但在北京，大宗交易的主体已经发生了颠覆性变化。

往昔的三年年份里, 办公楼于北京的大宗交易范畴之中稳稳占据超过百分之五十的比例。在二零二六年上半年这个时间段里, 此项比例首次跌落跌破百分之四十, 下降至百分之三十七；然而以数据中心、高标仓库、零售作为代表的并非办公类型的资产, 其占比攀升冲到了百分之二十一。

当中, 数据中心也就是 IDC 成了最为突出的黑马, 在二季度的时候, 房山有一处数据中心被一家上市公司给收购了, 这家企业正从硬件的提供商朝着数据中心运营商进行战略方面的转型, 这样的一笔交易促使上半年其他资产的交易额占比高达 21%。

北京经开区那儿有高标仓库, 它具有稀缺这一特性, 还有稳定的租金回报率, 所以成了产业资本争抢的热门对象, 成了香饽饽。

此外, 因公募REITs发挥赋能作用, 商场的流动性显著增强, 物流园的流动性同样大大提升, 这二者均成为当下大宗交易里的一个突出亮点。

经历了往昔“仅仅购置楼”, 再迈向现下“任何事物皆购置”, 资本正从仅有的办公楼, 着手转向全新质生产力范畴。

490亿释放什么信号？

京沪大宗交易回归，是不是楼市要反转了？

实际上并不是这个样子的。当下, 写字楼的空置率依旧处于高位持续徘徊着，租金仍然是以价格换取数量的这种情况。大宗交易呈现出来的火热态势, 更多的是属于“结构性机会”这一范畴, 而并非是全面牛市开始的那种情形。

比如说, 在2026年上半年, 京沪有着490亿成交额, 其中, 拼多多所购买的是国际金融中心的长期信用, 智谱AI所购买的是中关村科创的未来, 险资则从中购买的是核心地段下跌后所展现出来的安全边际。

一方面是处于核心区位, 具备高品质、强运营特点的“新基础设施”, 被耐心资本予以长期持有。

另外不可被忽视的是, 另一边存在着存量楼宇，这些存量楼宇缺乏产业支撑, 产品老化, 面临着长期的流动性枯竭。

中国经济里, 最具韧性的压舱石是核心城市的不动产, 针对普通投资者来讲, 是这样的。

机构作出预测, 到2026年下半年的时候, 内资增值的逻辑会变得越发明显, 在央国企以及头部民企融资成本处于较低状况的情形下, 内资资本有可能还会持续进行增持。