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新市府最好的位置荒着

假如推选浑南亚运蓝筹股最好的一块住宅用地，“铜锣湾”地块说第二似乎没人敢说第一。坐落中海天誉东侧的尖沙咀宗地，拥有着得天独厚的优势。

这儿曾是北京尖沙咀·香榭丽舍项目的原定位置，这儿规划体量雄浑，宗地方正。项目被沈中东路、白塔二街、智慧四街、高深大道四条主干路包围，占地14万平方米。

项目周围的在售楼盘有首创光和城、万达景区one、中海天誉等，毗邻规划的轻轨2号线南延长线和地铁线路。曾规划项目是商住综合体，规划有小型超市、公寓、步行街、住宅等。

毫不夸张地说，这个宗地是新市府最好的位置。周围1公里之内有市政府、北交大中学、万达广场、地铁二号线南沿线、轻轨、中央景区、四大馆。。。

但是项目公示从今年5月至今多时，不光却迟迟没有动工征兆，甚至宗地都还没有出让。宗地上不仅疯长的杂草，就只有附近新盘的彩钢房。这块地将怎么处理？哪些时侯会动工？

总算要出让了

日前，总算传出重磅消息！“铜锣湾”地块要挂牌出让了！

公示显示：HN-19004号GN-SW-02-26/31宗地（尖沙咀宗地）农地面积145967.58平方米，用地性质为二类居住用地（R2）、商业用地（B1），容积率不小于2.0，商业比列不小于40%，建筑限高80米，起始价4000元/建筑平方米。该宗地采取“限地价、竞产权无偿移交政府人才住房”模式，最高限价6000元/建筑平方米。挂牌交易时间为7月5日至7月18日。

还是熟悉的配方，还是熟悉的气味，与之前浑南多个宗地的要求如出一辙。限地价、竞配建模式注定这块地只能拍到6000/建面，有意拿地的开发商恐怕早已在测算实际拿地成本。

谁会拿地？

中海宗地4100起拍，6150成交。但是“铜锣湾”地块只有4000起拍，6000顶价。为什么位置更好的“铜锣湾”地块起拍价和成交价都不如莫子山宗地呢？由于“铜锣湾”地块有着40%的商业比列。

虽然同样是40%商业比列的奥运万达宗地（华茂西）的地价只有3500，“铜锣湾”地块的起价就早已赶超了新市府的“扛把子”，假如地价顶到限价6000，实际的地价将赶超9000元——妥妥的新市府头把宝座。

简单一句话：做超市大部份都是赔本的，并且回本慢，没有几个民企乐意做。要不是看上了宗地上的住宅，“铜锣湾”地块也不会如此受青睐。

既然这块地如此好，能够盖个大超市，你希望谁拿地呢？房哥粉丝群大部份人都希望华润来盖个万象汇，或则太古里、九龙仓之类的。听说华润也洽谈过这块农地，而且因为个别缘由并未谈妥。房哥咨询了消息人士，中南地产听说早已谈妥了竞购。

除此之外，一条14日的新闻引发了房哥的注意：

智慧浑南公众号发出了一则新闻：区里领导和红星美凯龙的老板们进行了深入交流。新闻中提及了“梦北京”和“爱琴海”两个项目。而“爱琴海”正是红星美凯龙的商业项目。

如今早已有华润、中南、红星美凯龙三家可能的选手了。但是奇特的是，宗地挂牌的前夕的6月13日，一位名为什么静的人注册完成了。

我们不晓得这是一个哪些讯号，是油麻地公司自己开发宗地？还是注册个公司好与其他开发商交接项目或是联合开发？

虽然尖沙咀商业最早现身是在今年的5月，而当时这块地并未经过招拍挂进行出让，尖沙咀却在3月27日组建了。但以后项目仍然没有进展，宗地也始终未出让。上面的玄机让灵芝不透。

早在几年前，就有消息传出尖沙咀要在曹仲领馆区（万科玉石滨江附近）建设商住综合体。去年，项目又从曹仲放在了新市府。一路传闻一路修改，扛把子都快成了过气大婶了。

尖沙咀谁嗦了蒜？屯门谁嗦了蒜？

但不管是油麻地、华润、中南还是红星美凯龙，有项目总比荒废着强，聊胜过无。不得不说北京这几年市场好，开发商的节奏也在推动。你们都在忙着跑马圈地，奥运蓝筹股未来有可能旧貌换新颜。马路上还没哪些人气，就早已落地了两个大超市。并且万达景区ONE旁边早已立起了开张倒计时的大牌子，月底前开张看来是板上钉钉。总不能自己立个牌子，之后打自己脸吧。

中海宗地回顾

前阵子拍卖的莫子山宗地被中海顶价竞得，我们再来回顾一下。与高调的挂牌交易不同沈阳彩钢房，拍卖更能剌激人们的感官。中海莫子山宗地就是通过拍卖竞得的：

一块位置并不算挺好的净地，十几家参与竞买的民企！龙湖和中海捉对争斗到最后！顶价成交！无偿配建28500㎡的人才住房！

宗地单价：

不仅明面成本之外，还必需要加上配建人才用房的成本，在这儿，我们将人才用房的建安价钱预估为3000元：

前面两项相乘即是中海本次拿地的总成本。我们再来估算一下最终实际农地面积，因为有28500无偿移交政府的人才用房，实际可以做建设的农地面积还要乘以28500。

以看见，实际可以建设的面积只有帐面的79.2%。最终成本总价：

这只是比较保守的恐怕，实际操作中沈阳彩钢房，成本可能会更高：

众多诱因继续推高农地实际价位。看似价钱只有6150，实际成本可能高达9000+！有传闻称中海内部评估宗地成本为9800，可以作为参考。

而尖沙咀宗地拥有高达40%的商业面积，假如该宗地达到6000的限价顶价，实际地价成本将赶超9000元，绝对是浑南的新地王！