物管企业管理中，新村的家装管理也是其中的重要工作之一房山区彩钢房搭建，并与房东的切身利益息息相关，有的住户家装扰民，有的房东违法加建，还有的住户变更了房子的外观颜色，甚至有的住户家装不当给相邻住户带来渗漏等损害，在这种常见的情形里，物管服务企业应该做好什么管理工作，又应当承当什么管理责任，本文致力通过相关规定与若干典型案例的剖析为物管服务企业家装管理法律风险防范提供参考。

01

物管服务企业的家装管理相关规定梳理

1.《中华人民共和国民法典》

第九百四十五条规定：“业主装潢家装房子的，应该事先告知物管服务人，遵循物管服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检测。住户出售、出租物管专有部份、设立居住权或则依法改变共有部份用途的，应该及时将相关情况告知物管服务人。”

2.《最高人民法庭关于审理物管服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第四条规定：“业主违背物管服务协议或则法律、法规、管理规约，施行妨碍物管服务与管理的行为，物管服务企业恳求住户承当恢复原状、停止侵犯、排除妨碍等相应刑事责任的，人民法庭应予支持。”

3.《物业管理细则》

第四十五条：“对物管管理区域内违背有关治安、环保、物业装潢家装和使用等方面法律、法规规定的行为，物管服务企业应该阻止，并及时向有关行政管理部门报告。……。”

第五十二条：“业主须要装潢家装房子的，应该事先告知物管服务企业。物管服务企业应该将房子装潢家装中的严禁行为和注意事项告知住户。”

4.《住宅室外装潢家装管理办法》

第十三条规定：“装修人在住宅室外装潢家装工程复工前，应该向物管管理企业或则房子管理机构（以下简称物管管理单位）申报登记。……。”

第十五条规定：“物业管理单位应该将住宅室外装潢家装工程的严禁行为和注意事项告知家装人和家装人委托的装潢家装企业。家装人对住宅进行装潢家装前，应该告知邻里。”

第十六条规定：“装修人，或则家装人和装潢家装企业，应该与物管管理单位签署住宅室外装潢家装管理服务合同。

住宅室外装潢家装管理服务合同应该包括下述内容：（一）装潢家装工程的施行内容；（二）装潢家装工程的施行时限；（三）准许施工的时间；（四）废弃物的清运与处置；（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；（六）严禁行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）毁约责任；（九）其他须要约定的事项。”

第十七条规定：“物业管理单位应该根据住宅室外装潢家装管理服务合同施行管理，发觉家装人或则装潢家装企业有本办法第五条行为的，或则未经有关部门批准施行本办法第六条所列行为的，或则有违背本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应该立刻阻止；已导致事实后果或则拒不改正的，应该及晨报告有关部门依法处理。对家装人或则装潢家装企业违背住宅室外装潢家装管理服务合同的，追究毁约责任。”

第十九条规定：“禁止物管管理单位向家装人委派装潢家装企业或则强行推销装潢家装材料。”

第二十条规定：“装修人不得拒绝和制约物管管理单位根据住宅室外装潢家装管理服务合同的约定，对住宅室外装潢家装活动的监督检测。”

5.《住房和城乡建设部关于进一步强化城市楼房室外装潢家装安全管理的通知》建办〔2023〕29号

第一条规定：“……实施房子室外装潢家装前应告知物管服务企业或则房子管理机构（以下简称管理单位），代办登记手续，订立装潢家装管理服务合同。……”

第四条规定：“管理单位在为家装人申领房子室外装潢家装登记手续时，要告知装潢家装严禁行为和注意事项，根据装潢家装管理服务合同约定强化装潢家装活动现场的督察检测，发觉违规违法行为的，要采取合理举措阻止，并及晨报告属地街道办事处、城管执法平台、有关部门或12345热线依法处理。对未事先告知、未签署装潢家装管理服务合同的，管理单位可根据《临时管理规约》或《管理规约》限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等步入施工现场。对于物管服务企业未按规定告知严禁行为和注意事项、未按规定督察检测、制止和报告的，视情节严重程度依法依规给与警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并计入企业信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。”

第五条规定：“街道办事处要强化装潢家装活动的监督检测，充分发动群众监督装潢家装活动，畅通投诉渠道，及时受理群众、物业服务企业等相关报告或投诉。属于街道办事处职责范围的，要及时处理；属于相关部门职责范围的，要依法移交相关部门处理。”

6.《北京市物管管理细则》

第七十条规定：“物业服务人应该在物管管理区域内明显位置设置公示栏，如实公示、及时更新下述信息，但是可以通过互联网形式告知全体住户：……（六）住户进行房子装潢家装活动的情况；……”

第七十一条规定：“物业服务人应该构建、保存下述档案和资料：……（四）住宅装潢家装管理资料；……”

第七十九条规定：“业主、物业使用人装潢家装房子的，应该事先告知物管服务人，与物管服务人订立装潢家装服务合同，并配合其进行必要的现场检测。合同应该包括装潢家装工程的严禁行为、垃圾堆满和清运要求以及费用、施工时间等内容。住户、物业使用人或则物管服务人应该将装饰家装的时间、地点等情况在拟装潢家装的物管楼内明显位置公示。物管服务人应该强化对装潢家装活动的督察和监督。住户或则物管使用人未签署装潢家装服务合同或则违背相关规定及装潢家装服务合同的，物管服务人应该及时制止；拒不改正的，物管服务人应该及时向有关主管部门报告。”

7.《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步规范住宅物管管理项目生活垃圾和住宅室外装潢家装相关收费的通知》京建发〔2023〕277号

三、住宅物管管理项目的物管服务人不得向住户或则物管使用人缴纳或则变相缴纳住宅室外装潢家装管理服务费。

四、住宅物管管理项目的物管服务人不得向住户或则物管使用人缴纳或则变相缴纳住宅室外装潢家装保证金（含家装押金）。

8.小结

按照上述规定，物管服务企业的家装管理责任，可汇总如下：

1.住户家装需事先告知物管服务企业，物管服务企业应该与家装住户签署装潢家装服务合同，将房子装潢家装中的严禁行为和注意事项告知住户。

2.物管服务企业对住宅装潢家装管理资料负有保管义务，对住户进行房子装潢家装活动的情况负有公示义务，对住户的装潢家装活动现场的负有督察检测义务，发觉违规违法行为的，要采取合理举措阻止，并及晨报告。

3.对于住户的违法家装行为，物管服务企业有权通过刑事诉讼恳求住户承当恢复原状、停止侵犯、排除妨碍等相应刑事责任的。

4.上海市住宅物管管理项目的物管服务人不得向住户或则物管使用人缴纳或则变相缴纳住宅室外装潢家装管理服务费、住宅室外装潢家装保证金（含家装押金）。

02

物管服务企业家装管理的常见诉争情形

（一）违法加建、扩建、改建

违法加建、扩建、改建是房东违背新村家装管理的常见情形，物管服务企业一方面通过向行政部门进行报告后也并非就会得到妥善的处理，因而物管服务企业针对此种情形进行刑事诉讼是较为有力的救济方法。

典型案例1：住户迁建围墙，巡警虽发送违规建设报告书但并未施行拆屋，物管服务企业通过诉讼要求房东恢复原状

上海市第二高级人民法庭(2020)京02民终9349号再审刑事裁定书载明：“……一审认定事实……2016年5月27日，C物管公司与郭某签署《徜徉墅家装管理服务合同》，该合同约定住户应尊重原设计风格，不得擅自搭建建筑物及构建物。2018年4月，郭某对其房子东墙外的院子进行改造。C物管公司觉得郭某向东改建、占用了公共绿地，并发出了家装纠正通知单。C物管公司曾向南京市良乡区城市管理监察支队发送违规建设报告书，城市管理监察支队曾派人到现场勘察。郭某未停工，此后完成了北侧院子的改造。审理中，法院依法向沈阳市良乡区城市管理监察支队寻问，相关负责人称，由于该新村设计的违章建筑较多，并没有进行下一步拆除工作。……本院觉得，C物管公司递交了诉争院子及通道的相片、城市管理监察支队现场执法相片、放线平面图等证据，证明郭某存在改建行为。郭某主张其未进行改建，但其所递交证据的证明效力高于C物管公司的证据，故对于郭某未进行改建的再审主张，本院不予质证。郭某对其房子北侧的院子进行了改建，该行为侵害了新村住户的共有权力，郭某应将诉争院子恢复到原有状态。”

典型案例2：住户家装封闭阳台被判令恢复

上海市朝阳区人民法庭（2019）京0105民初71476号二审刑事裁定书载明：“而按照本案查明的事实，涉案房子在规划和销售时并未包括与之毗连的阁楼，涉案房子的房子所有权证书中的房地平面图中亦未包含该阁楼，故该阁楼应系涉案房子专有部份之外的共有部份。被告将与涉案房子毗连的阁楼进行封闭整修，占用共用部位和共用设施设备并借助共用部位搭建建筑物、构筑物，其行为改变了涉案房子的结构，影响了新村的整体外形。除搭建阁楼外，被告还在涉案房子东侧摆放花盘、植物，其行为违背了上诉与被告订立的《鑫兆佳苑物管服务协议》中的相关约定，侵害了其他住户对共有部份的权力。故上诉的诉讼恳求本院给以支持。”

典型案例3：物管服务企业强制拆除住户搭建的彩钢房虽为履行物管管理职责，但超过了其职权范围，构成侵权

上海市朝阳区人民法庭(2016)京0105民初53893号二审刑事裁定书载明：“院内公共区域应属全体住户共有，上诉放置活动板房占用了建筑物的共有部份，属于私搭乱建、妨碍物管服务与管理的行为，具有显著过失，本院对该行为极不赞成。另一方面，瑞康公司作为周井大院的物管服务企业，对院内物管具有管理与服务的职责，发觉业主有相应违规违法行为时，瑞康公司应该阻止并及时上报有关部门给以处理，或则通过诉讼程序给以解决。瑞康公司作为物管服务企业并无强制拆除住户建筑物的权力，其强行推倒上诉搭建的彩钢房虽为履行物管管理职责，但超过了其职权范围，属于侵权行为，给上诉导致了一定的财产损失，应该给以赔付。”

（二）物管未尽到审查提示引导及监督义务

典型案例1：物管未尽到审查及提示引导义务，住户家装错卧室，物管与开发商共同承当70%赔付责任

广州省梅州经济技术开发区人民法庭(2024)粤0891民初39号二审刑事裁定书载明：“御之景公司作为案涉物管的管理者，在上诉入户家装前，未在案涉房子门前安装门牌，亦未尽到必要的注意审查义务及提示引导义务，在上诉入户家装后亦未及时发觉、及时阻止，导致上诉家装错误并导致家装损失，应承当相应刑事责任。故对604房家装错误到了610房，、御之景公司应负主要责任，上诉应负次要责任。依据本案情况，本院酌定、御之景公司承当70%的责任，上诉承当30%的责任。”

典型案例2：物管公司没有尽到监督管理义务，对于家装造成的渗漏损失承当一定的赔付责任

平顶山省平顶山市高级人民法庭(2024)豫09民终317号一审刑事裁定书载明：“关于的责任问题，本院觉得，某甲建行在家装后，返还了某甲建行的家装保证金，说明早已认可了某甲建行家装中擅自改建卫生间的行为，没有尽到监督管理义务，因而对于某甲建行的财产损失也应该负有一定的赔付责任。”

典型案例3：物管公司没有尽到监督管理义务（本案中还包含管理维护义务履行不到位情形），对于家装造成的损失承当50%赔付责任

湖南省安阳城乡一体化示范区人民法庭(2023)豫0291民初7030号一审刑事裁定书载明：“本院觉得，行为人因过失侵犯别人民财权益导致损害的，应该承当侵权责任。本案依据查明的事实显示，致使上诉房子渗水的诱因系下水管线被家装材料堵塞引起二楼反水后，渗漏至上诉屋内引起的，被告物管公司作为物管管理服务提供方，根据物管管理服务协议的约定，废水管线系住户共用的设施，属于物管公司物管管理范围，物管公司无法及时维护、管理好涉案下水管线，对此具有过失。同时，物管公司与房东订立的物管服务合同约定，物管管理公司应督促住户遵循《房屋装潢家装管理规定》及《房屋装潢家装管理合同》的相关约定。而案涉下水管线堵塞系因业主不当家装而将家装材料落入废水管线所致，物管公司也应就其管理失责承当相应责任。物管公司应根据物管服务合同约定的服务内容、方式、时间和要求进行服务，定期对物管设施设备进行保养。同时，对住户家装要着力履行监督管理职责，对于住户不当家装行为应及时阻止。现因物管公司存在履行协议义务不到位的情况，其对本案损失的导致应承当50%的责任。”

典型案例4：物管公司早已尽到监督管理义务，不承当赔付责任

湖北省成都市新都区人民法庭(2023)川0114民初7065号一审刑事裁定书载明：“首先，按照武某霞和签署的《前期物管服务合同临时管理规约》约定，定期对施工现场进行督查，对影响房子外形、危及房子结构安全及拆改共用管道等损害公共利益的现象进行阻止，可知对住户家装尽到的监管义务只包括对‘影响房子外形、危及房子结构安全及拆改共用管道等损害公共利益的现象’进行监督。其次，发给黄某斌的《装饰家装许可证》中明晰提示了不得破坏室外地面防水层，尽到了提醒义务。再度，渗漏缘由是否系因黄某斌家装所致尚无证据证明，虽然是因家装造成的渗漏，防水工作没有做好也不属于影响房子外形、危及房子结构安全及拆改共用管道的情形，超过了的监管范畴，客观而言也超出了某乙公司的能力范围。故武某霞未举证证明存在未尽到监管义务的情形。”

03

物管服务企业在家装管理方面的法律风险防范举措建议

1.建立家装管理备案登记制度，保管好房东家装备案材料，并对家装情况定期进行公示。

2.建立《装饰家装服务合同》文本房山区彩钢房搭建，对于家装中的施行内容、实施年限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项等进行全面细致的约定。

3.制订家装现场的督察监督机制，定期对家装现场进行巡视督查，尤其关注并重点提示现场的管线球阀等可能对相邻住户导致较大影响的施工部位，并做好相应记录，发觉违法不当行为及时进行劝说并存留工作痕迹（如违法家装的相片、劝阻沟通记录、发函记录等）。尤其在发生渗水、装修过程中损害其他住户财产等情形下，一定要注意保留现场的相片、劝阻沟通记录以及必要的协助修理动作的留痕，防止在诉讼中被追加连带，以未尽到提示劝说义务承当部份损失赔付责任。

4.对未事先告知、未签署装潢家装管理服务合同的，物管服务企业可根据《临时管理规约》或《管理规约》限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等步入施工现场的举措。

5.如发生住户经提示拒不改正的情形，除进行必要的上报工作外，可考虑通过刑事诉讼形式给以救济。

6.针对住宅项目，物管服务企业不得再向住户或则物管使用人缴纳或则变相缴纳住宅室外装潢家装管理服务费、装修押金等。