去年一二线楼价疯狂下跌，孤鸿持币待购，只有眼红的份。孤鸿所在地的楼价并没有涨，然而房租在显著增强。孤鸿觉得当业主的机会来了！

孤鸿所在的城市六分之一的人口，是在校学院生，高达40万。

孤鸿的看法很简单，在学院旁边买下一栋200平米左右的房屋，分割成7个独立的卧室，每位卧室最少20平米，进行独立厨柜的精装修，每位卧室内空调、彩电、洗衣机、淋浴、冰箱等一应俱全，参照三星级标准。之后，租给考研和谈恋爱的学院生，月租。

虽然学院生恋爱+开房+同居，这种都属于生理需求，是真正意义上的刚需。

那是好多年前了彩钢房多少钱一平米，孤鸿刚上学院的时侯，还指责周围的小酒店，说：“他们每年也就父母送新生入学的时侯能有人住几天，还不得赔死！”

追忆起那时，谁都性感过。

最开始孤鸿计划全款购房之后转租，仔细算了一下，年化利润约为8%~10%，这个生意可以做，但只能是理财的代替品，月息略微低于理财。后来忽然想到了，购房可以撬杠杆，假如20%首付的话，就是4倍杠杆，交行的9.5折月息是4.67%左右，几乎可以忽视不计，说干就干！

孤鸿先调查了周围的租赁市场，发觉套间租赁，每间价钱在800元左右；较远处有一家商住两用的公寓式住宅，25平左右每月2000元房租；村落改成的公寓式住宅，还没有先例，并且有一些日租房，单价120元每晚；

因而孤鸿给自己的投资定位如下：1、民居改建，每间18~25平之间，有独立厨柜；2、主要做月租，每月租金1200~1500元；

孤鸿将这个返租公看成是一项重要的投资，先说一下规划：

1、买1套房屋，改成6~7间，进行试租，按照转租情况决定进一步规划。

2、如果很快就租出去，马上用不同亲属的首套间让利，在同一新村用同样方法再弄4套，这样凑齐5套间，雇用职工，改为日租。而且创立品牌、统一管理。甚至连名子都想好了，叫：阳光乐园（阳光就是太阳，宽恕我又邪恶了）。

3、联合更多亲朋好友加入进来，统一管理，手里最终握有10套房屋，共计65~70个高端卧室，垄断这儿的日租、月租市场。统一营运，亲朋好友拿营业额的红利。

4、转手转卖套利，当赢利稳定的时侯，可以将建立的房屋，甚至品牌整体高价转卖。

假如楼价涨了，孤鸿雄踞数套房屋，一个一个往出卖，进行套利；

假如楼价跌了，只要房子房租不跌就可以，孤鸿拿那些房屋当作养老保险，总比炒股好吧？

总之拿建行低息按揭做生意，赔不了！

不要以为创业那么好干，孤鸿总结了，这个生意必须符合三点要求：

1、小区500米范围内必须有学院，人数不能多于2万，且男女比列相对均衡。（假如你去XX工业学院旁边开酒店，赔死你活该！）

2、学校周围不能有太多的新村。孤鸿选择的这所中学的西边只有两座新村，一个叫阳光X，一个叫剑桥X，再往北就被高造桥阻隔了；中学南边都是校属企业，以厂房为主，新村距离中学生上课地较远。

3、自己熟悉周边环境！这点也是最重要的，投资一定要选购熟悉的领域。孤鸿在这儿生活过四年，也住过不少周围酒店，深知异同点，也深知这儿需求的旺盛。

孤鸿遍访了附近新村，每一间150平以上的房屋都看了一遍，带着红外线测距离仪器，勾画图纸，回去进行规划。

最终选择了一个151平+大阳台的房屋，价钱是120万，瞧瞧孤鸿是怎样杀价到98万的！

事先申明，孤鸿所在地人口没有降低，楼价平稳，且超过100平米的大跃层十分难卖！因而孤鸿有绝对的话语权，又没有竞争对手。

1、要求中介看房时，必须由业主随同；业主是一位商人，常常出差，平常工作很忙，孤鸿的目的很简单，就是为了折腾业主。之后孤鸿给了一个超低的报价：95万。业主不高兴，不欢而散。

2、孤鸿发动多位同学，继续折腾中介和业主，去看房，报价94万。

3、报价93万，92万，91万，越来越低，以减少业主的心中预期，直至报价到90万的时侯，业主吵架了，直接说：才折合6000一平！我不卖了！并且业主内心还是想卖的。

4、孤鸿再度联系中介，再度报价95万，此次中介和业主显著都有了积极性，也不再是拒绝磋商的心态了，而且孤鸿夹住95万不松口，最终没有谈拢。孤鸿观察这个房东是驾车来的，虽然孤鸿也是驾车来的，并且孤鸿佯装自己没有车，于是问业主：

“你一会要去哪？”

业主回答说：“我要回单位，XXX。”

孤鸿说：“巧了，我也要去XXX，你捎我一段路吧，尽管买卖谈不成，而且总可以帮个忙！”

明白了吧！孤鸿要的就是这样的一个，跟业主独处的机会！中介不能上车吧？好，在车上，孤鸿直接跟业主说：“羊毛出在羊头上，你房屋我相中了，可以加钱，而且这个钱给了中介就不能给你，你自己考虑。”

业主一听就明白了，十分开心，当场答应绕开中介，并寻问孤鸿乐意出多少钱。

孤鸿说：“愿意加1万。。。”

业主：“。。。”

5、最终120万的房屋，孤鸿以98万成交，但是没花一毛钱的中介费。评估公司给这个房屋市值117万。孤鸿又签了一个阴阳协议，套了交行19亿元。（即成交价写的117万，根据117万进行的按揭，而且只给了房东98万，剩下的19万到了孤鸿自己腰包）

最终孤鸿首付19.6万，然而套了交行19万，等于是接近于零首付（只花了6000元），之后因为产权没有过5年，交了2.5%的税，再加上学费约为2.5万。

最难的还是房子改建，150平米的结构如下：3室1厅1厨2卫，首先借助好天然的三间房间，把原有的卫生间攻入房间内，直接就是独立厨柜；把书房用实墙给打成两个卧室，各建一个独立厨柜；卧室小了点，并且也给打成独立厨柜，整个房间的空间都是榻榻米。

另外这个房间还有个40平米左右的大阳台，浪费了实在是太可惜了！孤鸿设计做一个彩钢房，也建上独立厨柜，还弄了个大浴盆。把地热引出去，铺装的密度特别大，以保证冬天也不会冷。彩钢房的内部建了一层木板，表面上看极其高端。卧室烟道焚毁，引出去。

在架设彩钢房的那三天，洪水滂沱，工人建议暂缓施工，孤鸿拒绝了，古语说得好：雨浇山墙，跨过越强。孤鸿勉励着工人，也勉励着自己。

结果房盖没盖好呢，雨水沿着焚毁的烟道就灌了进去。。。

一楼给淹了，一楼是一位老大爷，直接就去找物管了，让孤鸿赔3000块钱，并宣称不赔本就不走了！这确实是满天要价了，并且开门做生意不能招惹人，孤鸿再度施展了三寸不烂之舌，最终赔了800.

说上去容易，做上去难啊！先是找了一个同事做监工，另外孤鸿只要人在这座城市没有出差，每晚必须去施工现场一次，直至明天，工程队即将撤离，今天家政入场彩钢房多少钱一平米，再有一周左右就可以转租了。

一共是七个卧室，最大的40平（彩钢房，不算面积），最小的18平（卧室），其余都在20平以上。孤鸿预计每位月房租共计9000元（平均每间1300元），每月还建行按揭4500元，这样每月毛利4500元，除去物管费、暖气费、维修费以及可能房子空置的费用，每年营收4.5万左右。

孤鸿总投资是多少呢？是的，只有0.6万首付+2.5税+7万左右的家装费用+3万左右的家电、家具费用，共计不到13万，每年利润4.5万，好了，算算孤鸿的年化利润是多少吧？

是的，34.6%的投资年化利润，假定楼市平均每年下降5%，这么孤鸿的年化投资利润是：四分利！

问：假如租不出去如何办？

答：挨到中学，不存在租不出去的情况。

问：租不上价如何办？

答：也不存在这些情况，由于这个房屋在订购之前原业主仍然用于转租，每间租900，如今我给根据三星级标准家装后，不能还租900吧？毕竟虽然租900，也不会赔！

问：20%首付只有在首套间才有，如何获取？

答：假结婚！

问：你对学院生开房怎样看？

答：我考虑每位屋子配一套情趣内裤，以提高档次；另外榻榻米可以替代圆床房使用。

最后给为梦想而拼搏的创业者几条建议：

1、别以为中国步入了干哪些都不挣钱的时代，只要你看准商机，乘势而为，虽然是小本买卖也能挣钱。

2、选择自己最擅长的领域去做，不熟不做！

3、吃苦，吃苦，吃苦，孤鸿已经衣食无忧，为了否认自己的投资眼光仍旧跑遍了附近所有房源，即便创业者呢？

其实三三年复制了多套房产后，返租公收入占孤鸿总投资收入的比重，将会超过30%。而那时回想上去，孤鸿这两个月的辛苦都是值得的，优化了资产结构，提高了抗风险能力，反弹了起码3个百分点的投资利润。

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