法律要点：承租人与转租人签署的房子租赁协议无效在实务很常见，其中大多数是由于租赁的房子是违章建筑，没有相应的建设手续彩钢房施工合同，这一现象在大中城市尤其常见。当房子租赁协议无效时，承租人早已对房子投入的家装装潢的损失该由哪一方承当？

依据《最高人民法庭关于审理城镇房子租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：承租人经转租人同意装潢家装，租赁协议无效时，未产生附合的装潢家装物，转租人同意借助的，可溢价归转租人所有；不同意借助的，可由承租人拆除。因拆除导致楼房损毁的，承租人应该恢复原状。已产生附合的装潢家装物，转租人同意借助的，可溢价归转租人所有；不同意借助的，由双方各自根据造成协议无效的过失分担折现损失。

按照上述的法律规定，关于房子租赁协议无效时，对于家装装潢的损失怎么承当，笔者觉得，应该从以下几点进行评析：

一、房屋租赁协议无效，承租人对租赁房子进行家装装潢的，经转租人同意的是适用该条款的前提。

二、承租人经转租人同意的装潢家装，在房子租赁协议无效时，无论装潢家装是否产生附合，双方均可以协商确定对家装装潢的处理。这样规定符合协议法中意思自治的基本原则。

三、未产生附合的装潢家装物，双方不能协商一致的，由承租人拆除，装潢家装物归承租人所有，但因而引起房子损毁的，承租人应恢复原状。

四、已产生附合的装潢家装物，双方不能协商一致的，根据双方当事人导致协议无效过失责任，分担装潢家装物的折现损失。

里面说了，房子租赁协议无效，家装装潢经转租人同意是适用该规定的前提，假如房子租赁协议无效，家装装潢未经转租人同意，是承租人私自家装的呢？这些情况下转租人其实无须承当任何责任，由于虽然是房子租赁协议有效时，按照协议法的相关规定，承租人私自家装装潢的，转租人无须承当责任，在房子租赁协议无效的情况下，承租人私自家装装潢的，转租人更没有理由承当相关的法律责任了。

案情简介

诉称：上诉与被告车辆公司分别于2010年11月5日签署《房屋租赁协议》、2010年12月8日签署《补充合同2》、2011年5月18日签署的《补充合同3》，《补充合同3》约定“2013年11月1日至2014年10月31日房租1000亿元，2014年11月1日至2015年10月31日房租1200亿元，被告应于每季度首月10近日向上诉收取本季度房租”，《房屋租赁协议》第十条约定“每日毁约金支付标准为年房租的万分之二”。

按照协议约定，截至2014年11月28日被告应支付房租1300亿元，但被告仅支付600亿元房租，尚欠房租700亿元。经上诉多次催要，被告至今未支付追讨的房租，现为维护上诉合法权益，特诉至法庭，恳请判如所请。

物管公司向法庭提出诉讼恳求：一、确认双方2010年11月5日签署的《房屋租赁协议》无效；二、判令被告退还租赁物，并根据《房屋租赁协议》确认的房租标准，向上诉支付自2014年6月8日起至实际腾退之日的租赁物使用费；三、判决被告承当该案诉讼费用。庭审中物管公司称租赁物已于2016年10月10日补办交接，并明晰第二项诉讼恳求为2014年6月8日至2016年9月30日期间的占有使用费25972222.26元。

被告车辆公司声称：对于协议无效没有异议，对于腾退没有异议，对腾退的具体事宜双方谈判或则法院裁定。房租标准有异议，我们申请评估，我们觉得房租标准偏低。按照房子租赁协议司法解释第五条规定，该案中双方都提出租赁协议无效，当事人恳求只是参照协议约定的房租标准，而不是规定必须根据协议规定的标准支付占有使用费，协议无效不应当与有效的后果一致，该案中房子租赁协议约定的房租标准远远低于周边房租标准，并且下降幅渡过大，且租赁标的没有取得规划许可证，大大影响转租价位。因而敌方觉得该案中协议约定的房租标准无参照价值彩钢房施工合同，应通过评估确定房子占有使用费标准。

关于时间，我们早已于2015年5月15日向上诉致函要求退还、腾退租赁标的，然而上诉仍然没有接收，所以自2015年5月15日之后的占有使用费属于上诉扩大的损失，不应由被告承当，我们仅同意支付到2015年5月15日。

起诉上诉车辆公司诉称：起诉人与被起诉人物管公司于2010年11月5日签署《房屋租赁协议》，起诉人租赁被起诉人坐落广州市西城区北七家镇东三旗村北成都望京车辆交易新市场内的房子及四合院。起诉人租赁上述房子及四合院用于经营使用，起诉人负责对租赁标的物进行整修、修建及家装。《房屋租赁协议》签订后，起诉人对租赁标的进行了改造和家装。

因为被起诉人仍然未取得租赁房子的建设工程规划许可证及房子所有权证，依据《中华人民共和国协议法》及最高人民法庭《关于审理城镇房子租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签署的协议及补充合同应属无效，被起诉人应赔付因协议无效遭到的租赁物改造及家装损失，并应退还起诉人早已支付的部分租金，故提出以上起诉恳求。

起诉上诉车辆公司向法庭提出如下起诉恳求：一、判令起诉人与被起诉人签署的《房屋租赁协议》无效；二、判令向被起诉人退还租赁房子并补办房子交接事宜；三、判令被起诉人赔付起诉人家装损失4562662元；四、判令被起诉人赔付起诉人新建彩钢房损失1066336元；（上述两项共计5628998元）五、判令被起诉人退还2013年11月1日至2014年6月7日的房租3000000元；六、判令被起诉人承当该案的诉讼费用。

被起诉人物管公司声称：假如双方经过协商协议解除，双方可以就解除后的相关财产退还达成合同，要求赔付损失的恳求根据相关司法解释和协议约定，不同意赔付损失。不同意退还房租，对方提出的恳求没有事实和法律根据，请法官给以驳回。

裁定要点

法庭审理觉得：转租人就未取得建设工程规划许可证或则未依照建设工程规划许可证的规定建设的房子，与承租人签署的租赁协议无效。该案中涉案房子并未取得建设规划许可证，因而双方签署的租赁协议应属无效。

对于协议的无效，双方均有过失，考虑到物管公司作为转租方，应对租赁标的物的规划许可情况、产权情况、土地性质知情并有将上述情况向承租方告知的义务，其应对协议的无效承当主要责任。车辆公司在签署协议前也应尽到慎重的审查、注意义务，其对协议的无效应承当次要责任。结合该案协议的实际履行情况，法庭酌情确定物管公司承当80%的责任，车辆公司承当20%的责任。

协议无效或则被撤消后，因该协议取得的财产应给以退还，不能退还或则没有必要退还的，应该溢价补偿。有过失的一方应该赔付对方因而所遭到的损失，双方都有过失的，应各自承当相应的责任。

承租人经转租人同意装潢家装，租赁协议无效时，已产生附合的装潢家装物，转租人同意借助的，可溢价归转租人所有；不同意借助的，由双方各自根据造成协议无效的过失分担折现损失。

物管公司称车辆公司未经其同意建设了房子，但车辆公司于2013年就早已建设了彩钢房，物管公司未曾提出过异议，且双方协议中约定了车辆公司负责对租赁标的物进行整修、改建及家装，应该认定车辆公司的行为经过了物管公司的同意。因而其家装和建设彩钢房的损失应由物管公司根据其过失比列分担。

关于家装和建设工程的折现，已有鉴别意见书作出推论，双方均认可该鉴别意见，法庭对该鉴别意见给以采纳。对于车辆公司关于家装损失和新建彩钢房损失的诉讼恳求中的合理部份，法庭给以支持。

裁判结果

物管公司与车辆公司于二〇一〇年十一月五日订立的《房屋租赁协议》无效；车辆公司于裁定生效之日起十日内支付物管公司二〇一四年五月八日至二〇一五年十月三十日期间的房子和场地使用费25972222.26元；物管公司于裁定生效之日起十日内支付车辆公司家装损失及新建彩钢房损失5151304元。

案例解读

该案中，将未取得建设工程规划许可证的房子租赁给被告，双方的房子租赁协议为无效协议。因而，对于承租人车辆公司的家装装潢的损失要确定是否经过了的同意以及双方承当责任的比列。

依据该案的事实，被告车辆公司于2013年就早已建设了彩钢房，物管公司未曾提出过异议，且双方协议中约定了车辆公司负责对租赁标的物进行整修、改建及家装，所以法庭认定被告车辆公司的租赁物的家装装潢及改建经过了的同意。最终，法官酌情判令物管公司承当80%的责任，车辆公司承当20%的责任。