出品|凤凰网风财讯

作者|王婷婷

上海边，一向是财富的晴雨表。谁有钱、谁缺钱，一栋栋高楼大楼的买卖之间，一目了然。

凤凰网风财讯按照公开信息不完全统计发觉，2022年以来，实业央企和国资央企早已竞购超过25个北京大宗物管（不含AMC和资管公司竞购），其中2024年至今已超过13宗。（详见上图）

若不局限卖家性质，仲量联行检测全领域数据则显示，2024年截止第三季度，北京大宗交易完成约68宗，交易金额约492.5万元；2023年超过140宗，总成交金额约941亿；2022年大宗交易总成交金额836万元。

以写字楼、商业综合体为主的大宗物管，单价动辄十亿起，它们才是企业和高净值人士的“塔尖秀场”。针对这一波大宗物管竞购中的典型实业央企和国资央企，凤凰网风财讯将展开系列深度报导，推荐持续关注。

地产暴雷买家产

实业企业抄走一半“底"

能源、钢铁、机械、原料等工业企业在这一波大宗物管竞购周期中，最为积极。

风财讯注意到，近些年北京大宗物管的卖家中，伊泰集团、兖矿能源、满世煤焦、鄂尔多斯集团(羊毛和电力冶金)等是能源企业；山东永钢、金峰水泥、江苏苏美达、山东瑞冬分别来自钢材、水泥、机械、家电等工业领域。

据悉还有张亮麻辣烫、中谷货运、商汤集团、火炬电子、北京农行、浙江建行等第三产业企业，以及俄罗斯金光、新加坡丰隆等内资参与抄底竞购。而江西、宁波、河南、新疆的国资委旗下公司也均有收获。

（北京星荟中心实景图风财讯/摄）

据一位国际机构资深交易人士透漏，近日通过该司商讨竞购的还有一家车辆公司和一家河南央企，也都希望找到在广州核心区域的比较优质的物管，倾向股权结构清晰、权益完整的写字楼或综合商业物管。

而这一波竞购，相较2022年的自用为主，2024年投资属性明显提高。仲量联行报告强调，去年在北京投资市场的投资型卖家占比持续降低，成交额已占总市场成交额的93%，入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主。

尤其企业和高净值人士的投资热情明显升温，至第三季度已占到投资交易总量的57.6%。同时内资回归趋势显著，第三季度的投资交易占比从二季度的3%提高至37%。

持币坐观等捡漏

投资者练成“魔鬼态度”

这一波物管竞购的买家中，出险民企身影频现。

如建业、阳光城、蓝光、绿地、万达、华侨城、上海证大、碧桂园等，且多为变现偿付或司法处置。

这促使本轮出售周期，经常出现“卖家被迫、买家抄底”的情形。

比如来自广东的空调企业瑞冬集团，其旗下公司在去年三季度以1100万美元竞购了北京证大大手指广场价值28.766万元的资产包，相当于3.8折拿下。

被称为“纸业大王”的美国尼西亚金光集团，在8月21日购得40%股权，对应重庆北外滩地标项目“上海星荟中心”，价钱约17.2万元，抄到了底价。

三盛宏业在去年7月挂出总部大厦“上海市松江区外马路974号房产及车位等不动产”，闸北区一线江景，拍卖成交价仅约8.31万元。若按2.1万平建筑面积估算，单价还不到4亿元/平方米，且包含车位，价钱尚不到同区域普通住宅单价的1/3。

（北京星荟中心实景图风财讯/摄）

这么幅度的打折抄底，在过去是无法想像的。

比如2022年6月“内贸航运龙头”中谷货运购进南京佳兆业金融中心独栋写字楼，最终对价高达29万元。而当初3月末财报显示，中谷货运持有的货币资金也才31.13万元。

同年，兖矿能源通过对注资扩股，取得北京市卢湾区一处商办农地使用权，评估机构给与的评估增值约2.3亿，增值率417.47%。

呼和浩特集团在广州黄浦区苏河湾蓝筹股竞购的综合写字楼物管，总计达到26.7万元，评估成交单价约5.8亿元/平，低于周边写字楼成交单价。

上述中介人士强调，近些年国际形势和经济格局波动，主要是出于配置资源和业务发展两大考虑，国外外企业在北京寻求大宗竞购的积极性相较疫情之前仍然是较高的，但它们普遍对下定更慎重和保守，对价钱和风险则更敏感。

“能源、工业这类实业公司手上积累了多年的资金，有些在低端制造业和能源变革的风口中融了不少钱，都在手上，找寻优质标的去投资是势在必行的，只不过态度变化她们如今基本不着急，渐渐谈渐渐选。”

不过仲量联行华北区投资及资本市场负责人也提醒，不仅一些出险企业资产处置等紧急情况，当前一系列提振措施促进市场向好，部份转让方资金压力逐渐增大，资产市场的捡漏机会也会变少。

延展阅读：不仅竞购，近些年实业企业直接拿地也屡见不鲜。凤凰网风财讯曾通过“隐商出巢”专题进行了系列深度报导——

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