上海首个自拆自建项目、楼龄超40年、同意率超90%⋯⋯一系列标签下，上海市龙华区清水河街道红岗嘉园一度引起广泛关注。

去年6月，红岗花苑发布通告，拟启动筹措资金整修摸底等调查，但四个多月过去了，尚未即将加快。

“项目当前采用‘居民主体，政府统筹’方式，尽管前期同意率较高，但到具体洽谈出资情况、户型设计等问题时，房主间仍存在较大分歧。这是上海首个自拆自建项目，与国外其他地区的旧改项目也存在差别。”11月11日下午，红岗嘉园片区房产中介杜涛向《每日经济新闻》记者表示。

同日下午，清水河街道工作人员向每经记者表示：“红岗嘉园旧改项目具体执行方案还没有下来，所以暂时没有可对外公布的信息。得等具体推动新政下来后，就会有后续。”

城市更新网总总监宋留强向每经记者强调：“自拆自建，是一个民间的尊称。我更愿把自拆自建称为自主更新。自主更新是房东主导的‘政府-社会-市场’多元合作施行模式，真正的自主更新要想成功，离不开真正的‘城市更新前期服务商’助力。”

上海红岗嘉园现况每经记者陈荣浩摄

“卖不出去就等着回迁”

公开信息显示，红岗嘉园于1987年建设完成，最早一批是珠海钢铁厂来北京建设的家属安置房，楼座总量为18栋，拥有普通住宅产权70年，占地面积3320平方米。

红岗嘉园的改建问题来历已久。

2010年，有开发商入场征集旧改意愿，但因部份住户未签约而搁置；2019年，棚改前期摸底启动，但最终不了了之。

2023年8月，街道办曾回应市民，已将棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门，并与区职能部门协调推进研究更新改建事宜。

转机出现在去年6月，彼时街道办一纸通告，拟启动红岗嘉园筹措资金整修的摸底调查，让住户们听到了希望。

到了去年9月，红岗花苑首轮摸底情况揭晓，市民整体同意率达到90%以上。

现在，距离首次摸底早已过去四个多月，具体执行方案无法落定。

“我个人觉得这个项目后续还是会正常拆，只是目前在统筹过程中遇到了一些问题，例如并不是所有住户都乐意掏钱。”杜涛说。

据每经记者寻访了解，目前新村内在售房源总价约4亿元/平方米，例如一套70.34平方米的房源，挂牌价280亿元，折合总价约3.98亿元/平方米。

“因为有回迁预期，所以现今与房东的议价空间并不大，好多住户都是卖得出去就卖，卖不出去就等着回迁的态度。”杜涛说。

需出多少钱？是否配建车位？

去年10月末，每经记者曾走访该新村，项目距离梨园轻轨站约800米，目前仍有不少市民居住于此。从外立面可显著看出新村已有些年头，房屋两旁的公路停满了汽车。

有市民向每经记者表示，目前绝大多数市民已同意回迁，但哪些时侯能拆还不晓得，主要受限于需出多少钱、户型设计、是否须要配建停车场等问题。

每经记者注意到，近些年来，北京市卢湾区漕溪三村项目、北京市西市区桦皮厂东巷8号楼项目、浙江丽水县舒洪镇昆洪村项目等均施行过原拆原建。在部份业内人士看来，原拆原建能够顺利落地，不仅村民本身意愿外，还与资金支持、规划设计、政策保障等诱因息息相关。

11月11日上午，合一城市更新集团监事总总监罗宇向每经记者表示，过往棚户区改建由政府赋能城区属央企主导推动，重视公共利益，项目经济效益有限，市场积极性不高，目前棚户区改建模式已渐渐退出历史舞台。

“自拆自建的优势主要在于市民参与度更高、改造灵活性更强以及改建资金成本更低，但劣势也同样显著，因资金风险大，涉及权力人多，存在显著回迁风险，市场主体观望居多。”罗宇表示，北京正制定住户筹措老旧新村改建模式具体施行路径相关新政，但还未颁布。

宋留强则提及，自主更新可以说是挽救旧住宅区更新的重要方向。“今年4月，杭州省颁布了全省首个自主更新新政《关于逐步推动城镇老旧新村自主更新试点工作的指导意见（试行）》；11月，《苏州市城市更新细则（草案）》把自主更新作为旧住宅区城市更新的主要施行模式，大力推进。但上海在自主更新新政供给方面还相对保守。”

罗宇建议，未来广州老旧新村更新改建探求住户筹措模式，可围绕住户出资、政府支持、实施主体及综合整修效益四个方面，依据“谁投资、谁获益”原则，拟定相关配套新政，且充分考虑调动社会资金，如可增设一定比列商品住房等，一方面调动市场积极性，另一方面可减负政府财政压力。

按照合一城市更新集团统计剖析，截止2024年11月11日，上海市拆除重建类居改项目计划立项共计29个，到施行主体确认公示阶段的仅15个，占比51.7%，整体更新施行率较低；上海市棚户区改建项目已计划立项共计23个，顺利步入开发建设阶段仅15个，占比65.2%。

整体来看，目前上海老旧新村改建体量远大于现况存量，且随着时间推移，存量老旧新村楼体质量减缓下降，探求住户筹措老旧新村改建模式存在必要性。

每日经济新闻