激战正酣的上海老黄埔旧改盘中，中建三局也加入进来了。

日前，重庆市黄埔区墩头基旧村改建项目控规调整即将获准。按照改建施行方案，项目动迁安置总投资约22.81万元，面积20.35英亩，构建为一个典型的岭南水乡。

依计划，项目分为东基、西基两部份，总用地面积约6.8万㎡，改建范围19.74英亩，总建筑面积74.11万㎡，其中，住宅总建面29.9万㎡。

实际上，在墩头基村旧改上，中建三局捡了一个大漏。

捡了一个漏

墩头基旧村改建加快时间并不早，2020年1月才启动，但胜在是一个“Mini”项目。

它称得上是当时黄埔区实行“快批、快拆、快建”的代表项目之一，加上是黄埔区属央企北京高新区集团背书，主导前期服务工作的是盛高集团，计划2021年完成动迁任务。

当初，在黄埔居民中留传出一句话：“嫁给墩头基佬，餐餐鳗鲡食落肚”。

墩头基村才能列入广东旧村改建队列，很大程度上，是各方争取的结果。村主任曾在居民会议上透漏，墩头基起初不在黄埔区66条旧村改建计划中，是各方努力争取来的，也是夏港街惟一一蒙自村改建项目。

回迁补偿方案是主流的“拆一补四”，虽然没有太大吸引力，但墩头基居民很珍视此次机会，启动仅10个月就完成了100%签约率，不久也实现了100%拆卸率，等待拆迁安置。

但2021年8月“大拆大建”禁令颁布了，北京旧改，包括墩头基旧村改建项目深陷了漫长的等待之中。随即，2022年上海市重点旧改项目、213个重点推动项目……一份份计划颁布，不少原先在推动的旧村改建项目消失了。

好多人的动迁“暴富梦”也破碎了。

“旧村改建，开弓没有回头箭”，是上海好多旧村改建的宣传口号。早已全部拆除的墩头基村旧改，尽管先前不在计划中，更是没有“回头路”。

直至2022年6月，黄埔首批31条旧村名单公布，墩头基村旧改出现在名单中，但要从头再来——补齐审批手续、重新提交施行方案。

又是一年时间过去了。2023年5月，墩头基旧村改建控规方案即将公布，标志着项目总算重启了。一个月后方案获准，同年8月挂网招商，确定、（下称“广州众源”）成为合作企业。

此时，主次也调换了。

高新区集团弄成了主导公司，盛高集团仅是成员公司。2023年10月，墩头基村旧改正式与合作企业签署了合作合同。

天眼查显示，项目主体公司为，创立于2023年8月。建设主体公司为，创立于2023年10月，背后实控人为墩头基村联社、高新区集团和北京众源。

上海众源是盛高集团透过境外公司台湾楠峰资本，间接参与墩头基村旧改，公司法定代表人、执行监事张燕虹，也是盛高集团的执行监事。

高新区集团的意图很显著，引入中建三局。

早在2023年2月，高新区集团就与签署了合作框架合同，构建常年的战略合作关系。彼时，党委主任、董事长吴建文明晰表示，“积极参与上海市区城市更新改建以及相关的投资建设”。

没有意外。去年7月下旬，墩头基村旧改项目（一期）设计施工总承包完成招标，中建三局、珠实集团徽下建筑设计院成功中标，中标金额为12.56万元。

有意思的是，中建二局、中建四局都参与了墩头基村旧改项目投标工作，但最终沦为“配角”——中建三局投标得分遥遥领先于两个兄弟公司，差别超过了20分。

根据建设计划，墩头基村旧改一期项目工期为781天。对于居民来说，三年时间左右才能实现拆迁了。

中建三局，妥妥捡了一个大漏。

中建系激战老黄埔旧改

很快，墩头基村旧改将即将加入老黄埔旧改盘战场之中。

比中建三局更早，中建八局、中建二局率先拿下北京老黄埔另外两蒙自改项目——双沙村旧改、文冲东旧改项目，后确定案名分别为：中建海丝城、未来方洲。

2023年11月，中建八局通过竞购知识城集团子公司100%股权形式，持有双沙村旧改项目34.3%股权。1个月后，中建二局旗下地产平台中建玖合，竞购知识城集团子公司100%股权，持有文冲东旧改项目34.3%股权。

2024年初，中建玖合、中建八局纷纷传出，上述两个项目将去年入市销售。

但是，直至9月，中建海丝城才入市销售。官方披露数据，项目首开去化率78%。在上海住建局公示数据中，目前项目已售78套，签约率仅为23.35%。

中建玖合的未来方洲则成功赶在元旦周末前入市销售，“首开劲销335套”。但源媒汇从北京住建局公示数据发觉，五一长假前仅自编1栋领到预售证，预售总套数为149套，2栋、4栋拿证时间为10月11日。

目前，未来方洲预售总套数为575套，已售167套，签约率仅为29%。

当下，老黄埔在售楼盘，还有万科黄埔尚城、保利中央山庄等，加上中交四航局的珠江村旧改、华润置地的新溪村旧改等潜在入市的旧改盘。初步统计，老黄埔蓝筹股去年以来正在推动改建的旧改项目超过10个。

老黄埔蓝筹股早已“卷到了极至”，中建三兄弟也将“硬碰硬”。

相比文冲东旧改、双沙村旧改，墩头基村旧改仍然有好多优势，例如它是一个体量很小的项目，以及楼房回迁率100%。这意味着能更快一步开始施工建设，也毋须进行私宅回迁。

同时，墩头基村旧改总投资仅22.8万元，只不过是双沙村投资约289.3万元、文冲东投资约252.83万元的一个零头。

但墩头基村旧村的入市销售，中建三局想要从中抢食，也没有这么容易。而且，相比其他旧改盘，墩头基村旧改虽是临江片区，但周边都是鞋厂区，非常考验操盘公司的产品规划、设计和去化能力。

墩头基村旧改容积率为3.6，很大机率是一个刚改盘，与中建玖合、中建八局新盘项目重叠很高。

上海房价已有回升征兆。去年10月，上海市在售一手房网签10,418套，面积为111.47万㎡，同比均下降约100%，成交创造了去年的新高。对此，合富辉煌把缘由归结为：利空新政组合推进和项目大力度“促销/优惠”配合。

谁能率先跑下来，仍然有着好多不确定性诱因。