由于税费变革落地第三天的关系，今天全市的交易中心都塞满了人，虽然再向前这样的场景也不陌生。

11月广州二手住宅成交除了破了2万套，并且比10月的2.2万套还要高出2千套来到2.4万套。

不断走高的成交背后，我跟诸位也有着同样的问题，就会火多久、价格是不是涨了……

这系列问题我还没领到市场反馈，但有件事可以现今掏出来跟诸位分享，就是业主的挂牌价。

类似这些我们看房的时侯会刷到的房源挂牌价。

当这种以十万计的汇总上去的时侯，你会看见这个市场在价钱层面正在发生的赤裸裸的改变。

明天就想谈谈这个正在发生的市场细节。

一

11月挂牌价，涨了。

在连续破了两万套以后，11月的全市挂牌价来到65989元/平，可以看见全市二手住宅市场的挂牌单价水平，也能见到这是一次显著的价钱同比下降。

虽然去年挂牌价企稳这件事发生了三次，分别是小阳春以后、5·27政策首月，再来就是这个11月。

你会发觉每轮政策后的节奏都挺一致，在小阳春或则政策当月带来成交量下浮，而挂牌价则于次月开始下调。这儿面不乏性价比极高的房源先飞走，到了次月剩下的就是相对价钱不是这么让利的，而这也引起挂牌价的机械下浮。

不过更大层面来看挂牌价最能彰显的虽然是业主态度，成交量确实是价钱止跌的最好方法。

不过更值得关注的应当是市场层面的一些改变，假如拉长周期看，你会看见这也是全市挂牌价在连跌15个月后的三次制动连踩。

看见没，同样政策频出的2023年下半年，挂牌价一路下降。但2024年从小阳春开始的成交量背后我们却听到三次挂牌价下浮，某种程度上这也是市场发出的反弹讯号。

二

现今的挂牌价早已回到2021年3月，其实印象里2021年3月还是市场高峰期。

总认为如今的市场热度未能和那时侯相比，成交价层面确实难以相提并论。

但挂牌价层面确实回到2021年市场颠峰前期，明天6.6万的全市挂牌单价回到了2021年水平，更具体说是2021年3月。

从这你也能看出房源端的执拗，由于不管成交价回到了哪年，但挂牌价只回到了2021年，而剩下的部份都留给议价空间埋单。

自从2021年以来，业主的首次挂牌价和最终成交价之间裂纹越来越大。

如今已然来到夸张的14.4%，相当于一套房屋从最初挂牌到最后成交要在挂牌价基础上乘以14.4%才可能成交。

那客观来讲我们如今成交价究竟涨没涨呢？

客观来讲只要你和业主的议价空间回升，这么最终的成交价钱都会相对提高。

但你说这是涨么？

这些机械似的同比数据降幅似乎更多是价钱微微反弹，但是逗留在看不见的议价阶段。

所以身边同事问我楼市涨了没，不好回答，我的涨跟你的涨不是一个意思。

但可以确定的两件事是，从链家近三周转定单来看，11月的议价空间相较于10月明显回升，也来到去年以来的高点，所以成交层面的价钱客观来说就是提高了。

第二假如12月成交仍然维持低位，例如又达到2万套，这么我们这儿说的价钱反弹还会弄成回升。

三

宝山宝山等外环区域的挂牌价下挫全市。倘若从环线和区域的地理角度剖析，北京市挂牌单价的环线分布从内到外分别是10万+、7万+、6万+、4万+。

按-14.4%也可以算出成交单价的相对值。

你会发觉这儿面中外环间的价钱几乎就是全市挂牌价的压舱石，所以当我们不晓得全市挂牌单价水平的时侯，不妨参考下中外环间。

区域将价位进一步细分，全市16个区里挂牌单价能冠以10万+的只有松江和闸北，嘉定、长宁紧跟其后。

而这个11月的挂牌价降幅里，下挫的是外环区域。

房龄段来看这波挂牌跌幅里惟独下降的就是老房龄的房屋。

1970年曾经的房屋由于遭到老别墅等特殊产品的影响，造成这个房龄段通常性房源挂牌价失真，整体来看房龄年青跟挂牌价走势基本呈正相关。

分面积段来看挂牌价最贵的房屋也是200平以上的别墅面积段，但挂牌价的同比跌幅下挫的却是70-90平的房屋。

至此你会看见一个6.6万单价的挂牌价基本盘、以及5.6万单价的成交价基本盘，以及各区在挂牌价体系里的位置。这种价位也汇总成了北京此时此刻正在运行的挂牌价箱体，同时你也会见到此次挂牌跌幅里它们各自的变化。

四

另外此次挂牌价我们也发觉一个挺有意思的蓝筹股浮沉。

这次数据统计吓坏兔博士男子伴了，由于所有挂牌数据细化到月，也就是凑够2019年1月至今的71个月，再将这个时间维度里环线、区域、板块、房龄、面积、价段每位维度都拉了一遍71个月里的变化……

但也是这些工作量让我看见一件关于北京房价里蓝筹股跃迁。

我们晓得城市发展的背后是蓝筹股的分化发展，所有人都晓得新天地和徐家汇是北京房价里当之无愧的蓝筹股王者，但这种蓝筹股的地位并不是一成不变的。

我拉出120个蓝筹股2019年11月的挂牌单价和去年11月挂牌单价的对比发觉，站在top20里的“人”变了、更重要的是它们的位置也变了，提高最显著的就是宝山滨江、前滩两个蓝筹股。

卢湾寺还处于top20级别里的，但位置下降显著。

去年上半年我们做过一次轻轨人次数据统计，当时东方体育中心站（前滩）的人流量数据变化大的吓人。

2023年四季度工作日8:00-10:00出站客流量©SMTCC

这一刻，北京的轻轨人流量、房价波动、板块跃迁这三个要素产生联接。

站这个角度，我们去看下全市200个蓝筹股里环比2019年降幅最高的是哪几个。

有你家所在的蓝筹股么？

类似这些蓝筹股跃迁的背后似乎更多是跟产业布局高度相关。

宝山滨江和前滩这三年的进驻企业，以及城市规划的逐渐兑现，这种都在这几年中陆相继续在轻轨人口和挂牌价变化中和我们不期而遇。

五

挂牌价是尚在业主端预期的市场价钱，按惯例这是不能作为市场价钱参考的，但过去两年的这件事起了两个重要改变。

首先是两年前开启的挂牌前期的核验价体系，低于市场价的诡异价钱一律被革除不得外挂。

其次是近三年中介小哥日复一日的绩效考评之跟业主议价，也就是不断和业主磨合挂牌价和市场价的距离，于是神奇一幕发生了，挂牌价反倒成为楼市波动最佳代言人。

站在挂牌价维度，你可以清晰看见全市挂牌价的框架，以及框架下的全市的房价波动。

以上为正文，来自巧克丽丽

这是真叫卢俊公众号的第5718篇原创文章