楼市的下半场分化加速。

住建部在2023年年底谈及房地产未来发展之时，强调了一个关键词，这个关键词是高质量。住建部在2024年9月谈及房地产未来发展之时，再次强调了，强调的还是那个称作为高质量的关键词？简单讲，高质量代表着少数的突围，高质量还代表着多数的离场。把高质量放到楼市上来说，这意味着全国楼市普涨那种时代已经全部消逝不见，只有极少数城市得以在未来成功站稳脚跟，并且逐步实现回暖。其他城市的房产价值不会突然出现崩塌，而是会如同慢性病一般，随着时间漫漫地去消化泡沫。

过去的几十年当中，在土地财政的推动作用之下，房地产行业呈现出大干快上的态势，各个方面都想着能够从这场盛宴里分取一杯羹，然而就如同再富有的矿也终究会枯竭一样。当城镇化的进程有所放缓，人口出生率呈现出下降并且成为现实的时候，供需失衡这种状况就变得不可避免了。政策能够延缓问题的出现，但是却没有办法解决根本的问题。

比如说，在2016年的时候进行了棚改，那时觉得已经把问题给解决掉了，然而到了2024年，新房的库存却反倒超过了棚改之前所处于的水平。这个问题并非是跟着改变就越来越小，而是跟着改变变得越来越大了，这决不是零敲碎打的那种政策能够解决得了的。房地产的发展所依靠的是居民的负债空间，如今这个“油箱”快要见底了，可是房子却仍然在持续不断地丰收，这般以债务去换取资产的游戏又怎么可能持续下去呢？

但这并不表明全国楼市都会陷入凉凉的境地，未来呈现的是，大多数城市处于“歉收”状态，而少数城市处于丰收状态，二者并存，城市之间将会展开针对优质购房者的争夺之战，比拼的是产业生态、薪资水平以及公共配套。

对于有些人而言，或许会认为只要央行大规模放水，楼价就能够再度步入普遍上涨的时期，然而实际状况却是经济周期处于改变之中，过往发展模式遗留下来的债务急需偿还，到了2025年或许会加快举债的速度，并且已经有12个省份着手开展专项债审核权下放的试点工作。要是依旧沿袭以往的途径，在经济成本升高的情景下，普通人收入的增长很可能会因为企业税负的加重而受到限制。在这样的背景状况下，未来楼市的分化将会愈发显著。

希望大家谨记切记不要乱买房。