今年, 自春节过后, 二手房市场呈现出渐渐升温的走势, 然而, “小阳春”以后的下行状况, 加上部分城市出现的萎靡处境, 使得不少人满心疑惑, 且有可能引发一些误判。

误判一、房价还要大跌？

中指院给出的数据表明, 4月时百城二手住宅每平米均价为12733元, 与上月相比出现了环比幅度为下跌概率数值0.46%的状况。其中, 一线城市环比下跌程度为幅度数值0.16%, 二线城市下跌幅度为数值0.51%, 三四线城市下跌幅度为数值0.54%。

由此有些人觉得，小阳春之后二手房“现原形”，房价还要大跌。

事实上, 差不多每年春节过后、开学那段时期, 都会出现二手房呈现“小阳春”的状况, 特别是核心城市以及部分城市拥有学区优势的区域, 二手房上调挂牌价格这种情形更为显著突出, 到了4月和5月, 市场热度普遍而言会渐渐回落, 这属于正常的规律。

然而在2026年的时候, 部分城市当中的二手房, 就算出现回调的情况, 可是当前的成交量, 依旧是比去年同期要更强的, 这也使得房价有着更多的底气。

比如说深圳这边, 二手房成交量在春节过后的第四周达到了顶点, 在那之后呈现出震荡往下走的态势。可是和去年比较起来了, 今年开始以来二手房成交的总量仍然比去年同期要增长了8%；春节过后, 房价基本上是停止下跌了。总的来说今年的楼市比去年要强一些了。

同样, 北京的二手房行情处于历史较高水平, 上海的二手房行情也处于历史较高水平。尤其上海, 4月时二手房成交量创造了近十年同期的“新高”, 5月10日这天更是出现了二手房网签成交量有纪录以来的最高值, 这个最高值是1664套。至当日, 二手房累计的总成交量突破了10万套大关, 日均成交量比去年明显提升。

与此同时, 则是上海的二手房价率先实现了企稳的态势。按照国家统计局公布的数据能够知道, 自2019年8月起到现在, 上海二手住宅的平均价格, 存在着74个月环比处于上涨的情况, 还有6次呈现出持平的状况。

由于进行了结构性调整, 部分处于三四线层级的城市的房价, 亦呈现出了一波“走稳态势”。比如说, 在百城数据里, 聊城、东营、洛阳、北海, 以及徐州、乌鲁木齐的4月二手房住宅价格, 均出现了环比上涨的情况。

误判二、未来还有全面大涨？

源自高盛、摩根大通、花旗等国际投行的预测认定, 中国唯有一线城市存在房价再出现较为明显上调的可能性, 而其他城市毫无这样的指望, 是没有希望的句号。

未来中国楼市的形态极有可能呈现为“二八分化”, 也就是那百分之二十人口持续流入的核心城区所在的核心城市, 往后房价能够逐步实现筑底, 而那些人口流出的低能级城市, 其去库存周期依旧漫长, 甚至会陷入类似“鹤岗化”的状况。

在“改善需求”的支撑之下, 那些强一二线的核心区域, 好房子的年均涨幅, 有实现1%至3%的可能性；然而在三四线以及以下的城市, 甚至是某些人口出现流出、库存较高的弱省会城市, 房价或者将保持年均为-8%至-15%的跌幅。

误判三、很少人买房子了？

楼市正渐渐呈现出回暖的态势, 然而市场对于楼市是否会出现反弹的情况, 始终存在着争议, 这种争议背后的一个关键原因是, 可见的买房信心, 已经比不上以前了。

但事实上, 从数据方面更为客观来讲, 楼市最为糟糕的情形已然过去, 触底以及拐点, 是必然会出现的趋势。

4月, 全国二手房实时成交总价指数为88万, 此指数与2025年11月呈相同态势, 冰山总价指数是依据成交总价中位数予以计算的, 其作用在于反映成交结构以及主流购买力。

去年, 全国冰山总价指数出现下跌，下跌幅度为17%, 这表明购买力出现了大幅缩水的情况。自2026年开始, 全国购买力呈现出止跌企稳的显著态势, 这意味着过去几年中“购买力不断缩水”的这种状况得以止步。

跟着全国楼市购买力趋于稳定, 冰山指数表明, 4月, 17个城市二手实时成交价格按月度环比呈现上涨态势；5月, 到目前为止, 25个城市成交量与去年同比大幅上涨27%, 实时成交价格同样维持上涨状态, 市场整体的趋势朝着好的方向发展。

华泰证券的分析师表明, 地产价格这一指标, 或许会相较于需求的变化, 存在一定的滞后情况, 然而, 我们持有这样一个观点, 房价下降的幅度, 将会持续呈现收窄态势, 特别是市值加权平均的房价, 有希望停止下跌, 地产对于居民资产负债表所产生的拖累, 有希望出现大幅度的收窄, 甚至能够完全消失。

来看今年1至4月的情况, 全国22个城市的二手房成交量同比降幅大幅收窄, 从去年4季度的24.4%收窄到了8.3%, 二手房成交量同比增长也从去年4季度的-25%转正到了0.5%, 同时, 一线城市的地产成交回升幅度更明显。

因此, 预估二手房成交量出现边际上的企稳态势, 并且一线城市以及部分强二线城市的房价上, 将会呈现出回暖的迹象。