房贷贴息百分之一的消息出来才几天而已。不管是楼市还是股市那里，都已经做出了回应。大部分人觉得那个利好比大家预想的要低一些。很少的人会认为那个利好比预想的高。问题到底出在了哪里? 最大的争议点, 就在总金额不超过一百五十万这个限制上面。

因为总价不超过十五百万元的房子能够符合要求的这种情况, 只有部分二线城市的二手房能够找到, 还有大量三四线城市的二手房和新房可以找到。在一线城市的新房里, 基本是很难找到总价在十五百万元以下的房源的。

如果是二手房的话, 广州那边能多一些符合要求的选择, 而北京、上海、深圳这三个地方符合总价在十五百万元以下的二手房是非常少的。有人认为, 可以通过降低网签价来蹭政策, 比方说一套标价五百万的房子, 把网签价格压低到一百五十万。

可事实并非如此简单, 你实际购买的是五百万元的房源, 一旦将网签价降至一百五十万元, 银行审批贷款时也会依据这一百五十万元的本金来执行。这样一来, 面对这套价值五百万元的房产, 你得准备差不多四百万元的首付款。请问, 手里能随时拿出四百万元以上的现金作为首付, 这样的人究竟占据了多大比例?

并且, 在未来出售房屋的过程中, 你还将面临差额税的相关问题。目前的情况是, 部分地区的税务机关执行力度宽松, 不会过分追究此类细节，而另一些地区则管理严格, 会认真核查。

以当下的网签价格为150万元人民币为例, 假设后续在出售该房产时, 潜在买家需要申请银行贷款, 在这种情况下必须确保网签价格的真实性而不能伪造数据。如果最终售价定为500万元人民币，那么这中间的350万元增值部分, 按照相关规定需要缴纳20%的税款经过计算得出的税额高达70万元整。

另外还要考虑到, 操作较低的网签价格这件事并非在所有情况下都能够顺利完成, 房屋管理部门并不会愚蠢到看不穿的情况, 如果在同一个区域二手房的正常市场售价达到了三百万元这一水平线, 而你突然将交易价格报为一百五十万元这种明显不合理的低价, 相关部门是不一定会批准通过的, 因此从表面现象来看, 做低网签价似乎存在可行的空间, 但从实质上进行分析, 这实际上是一件并没有那么容易做到的事情。

正是由于存在这个一百五十万元的总价限制条件, 致使原本属于利好的情况变得没有那么理想。即便处于类似西安、成都以及武汉这样的二线城市之中, 所有一百五十万元以内价位段的房屋, 大多数均为满足基本需求或进行初步改善的二手房源, 而全新建造的住宅则通常不易获取到。

那么, 究竟有哪些人群会选择购买此类基本需求的房产呢, 答案自然是纯粹的基本需求购房群体本身。基本需求买房这一部分人, 可以说是整个房地产市场当中最为纠结的一个阶层。

究其原因, 在于他们获取收入的过程往往充满艰辛, 因而与那些相对轻松获得财富的人群相比, 他们对房价的波动变化持有更加关注和在意的心态。他们在买房的过程里, 既期望房子能够住得舒适, 又期望价格能够尽可能地低廉。对于他们而言, 百分之十的贴息行为确实起到了减轻经济负担的功效。

可是, 如果房东打算提高售价卖给他们的话, 那么他们就宁愿不去购买了。因为这一笔账目计算起来是并不划得来的。当下的市场状况并不像是此前楼市处于火热状态时候的情形。在此之前, 假如契税有所降低, 房东往往会选择涨价。而目前的楼市形势依然显得比较冷淡。

在这样一种环境条件存在的时候, 把贴息优惠政策提供给刚性需求的购房者群体以后, 就不可能依靠这些具备刚性需求的人群来把房屋的价格水平给支撑抬高。

有不少房产专家声称, 这一项贴息措施仅仅是一个开端, 未来是完全有可能进一步提高额度的, 比如说最终会变成针对总价为三百万元的房屋或者是总价为五百万元的房屋提供补贴。

大家由此就不得不提出一个疑问: 假如未来的额度真的得到了增加, 那么存在唯一的一种可能性, 那就是房价在当前基础之上又出现了明显的下跌趋势, 正是因为需要加大贴息的力度来帮助房价停止下跌。

倘若房价已经实现了止跌回稳，而且房地产市场也已经变得火热起来, 那么在明年该政策到期以后, 就不可能再延续这项政策了。因为房价出现明显的下跌, 并且随之推出了新的利好措施专家才会认为未来额度能够增加。一旦很多人相信未来的贴息范围会扩大就会引发一个非常直接的问题。

越来越多的人会采取观望的态度再考虑买房。这使得持币等待的人群数量变得更多。原因在于这次的贴息政策不包含那些已经购房的用户。对于你之前已经购买完成的房产就算房价大幅跌落也无法享受这项贴息政策带来的好处。

那么现在有个问题必须要提出来: 作为一个准备购买住房的消费者, 既然你相信未来的范围将会得到扩展, 那么你到底是选择等待范围扩大之后再进行购买, 还是选择在当下就立即购买? 如果要想能够享受到这项具体的政策, 那就只能先等待一段时间然后再去办理买房手续了。

可假如所有的消费者都选择先等待然后再去买房子, 房东手中持有的那些房产又应该出售给谁呢?

目前在房地产市场上, 那些依然打算出售自己的房产的房东之中, 有不少人属于确实是面临资金紧缺状况的业主, 他们在日常现金流动方面出现了无法挽回的问题, 即便是选择通过额外倒贴一部分金钱的方式来处理房产销售事务也一定要把房子卖掉。

这就好比是位于二线城市的用于改善居住条件的房屋, 其对外挂牌的售价被定为三百零五万元人民币, 但这套房产所关联的房屋抵押贷款本金就高达二百九十万元。假如当前房屋价格的议价空间按照百分之十来进行计算的话, 最终的成交总额就会变成二百七十五万元人民币。

在这样的一种情形下, 即便房子顺利地实现了售卖任务, 所得到的资金也不足以抵消需要归还的房屋抵押贷款的金额。然而, 尽管存在这样的经济压力, 房东坚持要执行卖房行为的态度并没有发生改变。

更为重要的是, 这种特定的房产交易案例并不处于任何贴息政策的覆盖范围之内, 原因在于该房源的总价已经远远超过了规定的上限指标之一百五十万元。

于是大家就应当去思考这样一个现象, 当前出现了许多那种非常急切地想要出售房产的人员, 与此同时, 另一边的房地产市场需求量也发生了减少的情况, 在这种供给数量超过需求数量的局面之下房价究竟能够凭借何种方式来维持上涨趋势。

许多人表示房价会在2028年、甚至是在2027年出现上涨的情况，然而这属于2028年、以及2027年的事情, 并不是当下存在的事实, 更不属于现在的时间范畴。

对于那些声称2027年、2028年房价会上涨, 却不去购买房屋的人, 我并不会相信他们真的认为在2028年、或者说在2027年房价会发生上涨的现象。这主要是因为当前的房地产市场首付比例已经降至15%, 并没有采取限制购买的措施, 同时也尚未实施限制出售的规定。

万一真能把房价在二零二七年、二零二八年会大涨这事情给钉死, 那他就用百分之十五的首付比例把钱投进去, 等以后房子价格蹭蹭往上涨, 他再把房倒手卖出去, 就能捞个盆满钵满。

他选择不去买这个房, 这一个行为本身, 就暴露了一个事实, 也就是他自己压根儿就不认为房价是能够在未来的那些年份里出现大涨幅度的, 心里头也是半信半疑的。

所以呢, 这次的贴息政策对于刚需群体来说, 确实是有实际帮助的, 可是那150万的门槛就把受益的范围给卡得很窄了。对于那些一线城市还有核心板块来讲, 作用是非常有限的；而对于三四线城市以及远郊地区来说, 又面临着需求不足、观望情绪加剧的问题。

从短期的角度来看, 这个政策能够降低部分刚需购房者的月供压力, 但是很难去扭转整体的供需格局。房价到底是涨还是跌, 最终还是要看收入预期、就业的稳定性以及人口流向这几个因素的。

对于普通的买房人来说, 要是你碰上了符合条件的情况, 收入也是稳稳当当的, 而且心里确实是想着买来自己住, 那就不妨仔仔细细地把那本账给算明白了；可要是你只是因为房贷利息比较低了就头脑一热冲进去买房, 或者是指望着以后贷款额度可能会放宽的那种政策好事儿才打算买的, 那时候你非得留点心眼, 小心为妙才是好。

买房子这件事情, 它从来就不是光去算算利息那点事情就结束了, 你还得把日常生活怎么安排、工作该怎么兼顾还有未来的日子该怎么过这些个事情全部都给计算进去才好。