在一栋老旧的楼房之中, 住在三楼以上的老年人们, 他们每周都要下楼去买一回菜, 这个过程中间必须歇上两次。而住在一楼的住户们, 他们担心说电梯井道会挡住客厅里面的阳光, 住在二楼的人呢, 又嫌弃噪音实在太大了。

这个安装方案被放在楼道的公告栏那里半年多的时间了, 签字的调查表一来一往地传过了四轮回次, 但是事情始终就卡在要不要安装、还有每一户人家到底愿意出多少钱上面这个问题上不肯往前进步。

这类事情里面出现的拉扯和博弈情况, 在那些比较老的小区里头是非常常见的一种现象, 可是现在的这个处理流程, 它已经和几年前的时候完全不一样了。

国务院在2026年5月印发了城市更新相关的十五五规划, 这个规划里明确提出了要新开工改造城镇老旧小区11.5万个, 还要对国有土地上的C级危房、D级危房、预制板房以及非成套住房等进行约50万套的改造, 对于那些建成年限达到20年及以上的小区, 要做专项体检, 同时也支持具备条件的那些楼栋加装电梯, 还允许老旧住房进行自主更新, 实现原拆原建。

市场方面做出的测算结果指出, 在“十五五”这一时间段内, 城市更新工作能够带动的大概是15万亿元规模的投资金额。

到了2026年这一年度, 中央预算里面针对城市更新这个专项项目所安排的金额是970亿元, 而超长期特别国债所安排的金额则是1600亿元, 资金重点投向的区域包括老旧小区、危旧房、以及燃气排水供水供热等等这些方面的地下管网工程。

需要说明的是, 资金来源并不只会用在安装电梯这一个项目上面，实际的操作顺序是先要把地下的管线还有建筑的结构安全进行补充和改进, 然后再去依次进行加装电梯、实施适老化改造、完善消防设施以及解决停车位不足等问题。

加装电梯这一事情, 最先发生改变的, 是其发起的具体的方式。针对武汉黄陂地区的那些楼层达到四层以及以上的、没有被列入征收范围的、也没有安装电梯的合法住宅, 是实行一种叫做“一户申请即启动”的政策模式的。

也就是说, 只要有一户提出了申请的意愿, 街道或者是社区就会配合着去征求整个单元里面其他业主的意见。

关于表决的方式, 是按照民法典的第278条来进行规定的, 需要本单元内专有部分所对应的面积和人数都达到了三分之二的人来参加投票, 并且在这参与投票的业主当中, 所占有的面积和对应的人数都必须有达到了四分之三的比例表示同意, 在这样的条件满足之后, 才能够去走正式的申请的流程。

低层这块是没办法单独拥有一票直接投反对票的那种权力, 但是呢, 整个方案它是没法把低层给绕开去的。

现在黄陂这个地方在加装电梯这件事上, 给的补贴是分成了两块儿来算的。第一块是关于超长期特别国债的钱, 如果是那个4层到6层的电梯, 每台可以补25万元, 要是7层以及7层以上的电梯, 每台可以补30万元。第二块是区里的那级财政给的钱。这一块钱是每台给20万元的。

在这20万元里头, 又有10万元是用在建设上的, 还有另外的10万元是用来做后期的这个维护保养的。只要符合那个相关的条件的话, 这上面所说的这些补贴是可以叠加起来用的。在铜陵这个地方, 情况是这样的, 设备的口径比较细。

对于那些纳入到国家财政补贴范围内的设备来说, 如果是位于4层到6层之间的, 每一台设备需要花30万元；如果是7层以及更高层级的, 每一台则是35万元。而对于没有纳入到国家财政补贴范围内的设备, 不管在哪一层, 统一都是每台20万元。接下来讲的是自筹资金的计算方式, 这个是要按照楼层的系数来算的。

具体来说, 第4层的系数是1, 第1层的系数是0, 第2层的系数是0.2, 第3层的系数是0.8。如果楼层超过4层, 那么每一层高出来的部分, 系数就要加上0.2。再看看沈阳, 在已经拿到了国家财政补贴的基础上, 还要再额外加一些市级的补贴。

对于4层到6层的设备, 拿到25万的国家财政补贴和6.5万的市级补贴, 加起来是一共31.5万。至于7层及以上的设备和人员, 拿到的是30万的国家级补助, 另外还有7.5万的地方财政配套资金支持。

各个地方的窗口以及联合审查的要求都是不一样的, 大家应该先向属于当地范围的住房和城乡建设部门或者社区去询问一下情况, 这种做法比在网上去查看所谓最高能补多少钱要更加准确一点。

关于低楼层住户的担忧, 其主要的关注点通常集中在采光条件、通风效果、噪音干扰以及个人隐私保护这几个方面。在重庆市发生的一起因加装电梯引发的纠纷案件中, 一共有71户居民, 其中有51户表示同意安装, 该方案在经过联合审查并获得通过后, 随即出现了低楼层住户提起法律诉讼的情况。

法院经审理后认定该项加装电梯的行为是合法的, 但由于确认新增设的电梯廊桥会进一步导致低楼层住户厨房和卫生间的采光受到一定程度的限制, 因此法院酌情判定已经同意加装的那51户居民应当按照户数给予一定的经济补偿, 最终作为原告的住户获得了三千九百二十元人民币的赔偿金额, 而原告所提出的房产贬值损失主张因为未能提供相应的有效证据, 所以没有得到法院的支持。

这一类的判决, 它所要传递出来的这样一个规则是, 它的含义是非常直接的, 那就是合规的表决行为是可以得到推进和认可的, 但是在底层如果存在着实际的具有影响力的因素的话, 那么根据这些因素所能够产生的影响的程度, 需要进行相应的补充, 而如果是没有实测的影响存在的这样一种情况, 仅仅是凭借“以后不好卖”来主张高价的话, 那么法院是不会照着所有的这些内容全部予以接受的。

在实际制定方案的时候, 会把井道侧边的位置做一下移动处理, 选择使用通透性能比较好的玻璃材料, 采用没有机房的主机设备, 安装减震支架, 并且把底坑的深度变得很浅。这样做的目的就是尽量减少对住户的影响。

楼层之间平层直接入户这一点, 对于坐轮椅的人还有老年人来说是最方便的。要是选用错层连廊的结构的话, 建造成本会便宜一些, 但是需要再走半层的楼梯才能实现入户。

对于那些在低层单元不需要乘坐电梯的情况, 可以和相关部门沟通协商让一楼的居民不用分摊建设费用, 让二楼的居民只支付较低比例的系数，同时维保费用的收取要按照实际乘坐电梯的次数或者按照出资比例来收取, 避免那些不坐电梯还要长期缴纳费用情况的发生。

在资金投入之外的因素中, 老房子的分档情况会对未来的流通性产生更加关键的影响。处于基础档位的房源, 其重点在于完善地下管网、消防设施、外立面状况、小区道路以及充电设施等硬件条件, 主要目的是为了解决经常发生的漏水和管道爆裂问题。

位于中等档位的考量则包括了加装电梯、进行适老化改造、提升安防系统以及配套养老和托幼设施等内容, 这些改进对于没有安装电梯的多层住宅来说, 能够带来最直接的受益效果。

至于所谓深档位的项目, 通常涉及原样拆除后原地重建或是居民自主更新的情况这类操作并不普遍存在, 它只允许被用于那些墙体结构等级为C级或者D级的危险房屋当中, 或者是那些不是整体成套设计的老旧单元, 又或者是建筑结构已经丧失加固价值的小区楼栋, 当然也包括一些地方政府明确列入试点计划内的特定楼房。

武汉在2026年7月发布了关于危旧住房实施原拆原建试点的相关政策, 该政策规定土地必须属于国有土地, 并且需要符合详细规划的要求, 具体有三类住房可以申请报请: 第一类是主要承重构件经过鉴定损坏情况被确定为C级或者D级等级的住房, 这类住房需要予以整体拆除；第二类是没有独立设置的厨房、卫生间等非成套设施的住房；第三类是建筑面积中有80%以上面积的部分建成时间超过了25年且确实需要进行改造的住房。

从原则上来说, 增加的面积不能超过原来登记在土地上面的那部分面积的百分之三十。对于原本是划拨取得的用地, 在经过更新之后可以继续采用划拨的方式, 不需要再去补缴土地出让金。房屋的所有者是可以提出使用公积金申请公积金贷款的。

这个项目也是可以申请的, 比如中央提供的保障性安居工程补助资金、省级推出的引导性资金以及市级设定的专项基金。不过需要说明的是, 政府给予的专项补贴金额是会随着年份的增加而逐年减少的。

珠海在进行自主更新的拆除新建工作方面, 是要去遵循民法典当中关于“双三分之二参与、双四分之三同意”的那个规定, 不过到了实施方案要进入实质推进阶段的时候, 可能会去对要求更高一致的情况进行考虑, 因为产权分散、抵押、继承、共有这种状况, 会显著把协商周期给拉长, 建设成本是要按照原建筑面积比例来进行分摊, 然后钱要进到三方共同管理的账户里, 政府那边是去进行引导, 是不打算去负责最后的兜底的。

深圳罗湖第一幼儿园在1982年建成了宿舍, 这栋楼一共有6层, 住户有10户, 到了2026年5月会进行原拆原建的施工, 这个项目采用的是自筹资金的方式, 而且达成了业主愿意100%同意的共识, 新盖的楼房同样是6层, 另外还会加装电梯, 并把卫生间改成明卫, 预计到2027年初就能回迁。

乐清虹苑的小区是在1986年建成的, 里面有4幢楼, 总共有52户人家, 计划是在2026年进行原拆原建的重建工作, 业主需要按照每户预交20万元的标准来出资, 总计的自筹资金超过了1000万元, 重建之后的规划是将楼房合并成2幢, 并且也会配备电梯以及地上的车库。

这些案例的体量小、产权相对清楚, 所以不能直接套用到几百户老旧小区。

住户需要先去做两件事情, 这第一件事是要去查一查所在的小区, 到底是不是在当地的老旧小区改造库里面。第二件事是要去看一看楼体, 有没有进行过二十年以上房龄的体检或者安全鉴定。对于四层及以上, 并且还没有电梯的情况, 要先让一户居民向社区提出这个意愿。

接下来需要把结构情况做一下踏勘, 还要对日照和噪声做一个预先评估。然后就可以按照像黄陂、铜陵这样的情况属于属地规则来确定出资金额的一个系数, 低层补偿的内容会写在同一份协议里面。涉及C级或者D级、非成套的住房, 并且想要在原址进行重建的情况, 还需要再去住建窗口咨询一下自主更新目录的相关事情。

需要做好关于鉴定、规划、资金安排、过渡期间生活以及回迁安置这五个方面的账目计算工作。 补贴发放是按照申报批次来执行的, 对于已经完工的项目, 通常来说不会再提供补贴。 材料准备、施工许可证办理、联合审查要求以及售后维护责任这些事项, 都需要一次性全部问清楚。

对于老旧小区进行改造这件事儿, 它并不是说只要有人去申请了, 价格就一定会上涨。

如果一个小区能够进入到基础管网的名单里去, 那么首先就可以解决安全问题以及出租方面的稳定性问题；如果还能增加电梯的话, 那就可以改善那些多层且没有电梯的房屋在成交时周期很长的情况；如果可以进行原拆原建, 那么这个过程就要看危房鉴定结论是什么、产权是不是清晰、自筹资金的能力怎么样还有规划增量方面的问题了。

要是错过了低层补偿协商这种机会, 或者反复地重新召开表决, 再或者资料不够齐全, 那么在后期再去争取国债或者区级补贴的时候, 整个过程都会变得更加缓慢。