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近来身边许多人都在讨论上海租金上涨，15%算良心，25%也不稀少。其实你们已经习惯上海租金的年年下降，但去年涨得愈发厉害，让许多人倍感不解。

明天一位师兄问塞冬这是如何回事，为何租金的升幅显著超过了薪资升幅。

那位师兄是top2学院商大学结业，结业没三年，收入还不算太高，租金下跌对他的生活带来了不小压力。

许多人都觉得，是以自如为代表的中介垄断了房源。近来，网上有大量中介轮番平抑租金、涨幅让业主都倍感惊讶的案例。

塞冬觉得，不惜代价角逐房源的中介是租金下跌的缘由之一。

互联网化的中介大鳄，其自我觉得的市值逻辑，已经不是简单的线下交易搭桥，而是将自己看做连接住房与消费者的信息桥梁。而任何一个这样的“信息桥梁”，要想获得高市值，都必须有近乎垄断的极高市占率。

不只是抢房源。甚至在2018年的上海互联网急聘市场上，中介公司也前所未有的成为一个重要角色。

然而，无论如何“谴责”恶意压价的中介，我们看待任何价钱问题时，都须要首先瞧瞧基本面——也就是供需。

而在供需方面，就不能不提近三年上海人民都能感遭到、与“疏解非首都功能”相配套的——“拆违”。

从2016年开始，上海开始了史上未有的拆违行动，执行力之强是塞冬曾经没见过的。

人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”...一个个曾经拆不动的硬骨头，现在都被雷厉风行地迅速拿掉：

《北京2017年拆除违规建设5985万平方米》

2018年的拆违计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，照此速率，去年达到今年的数目应当是不难的。

《北京：前4个月拆违逾1640万平方米完成全年计划41%》

对面积稍为有点概念的人，听到这个数字的第一反应一般会是——不可能吧，如何能有这么多？

6000万平米建筑面积，按2的容积率就是要拆30平方公里的违章建筑——相当于8个北大学院的占地面积。

每年拿掉盖满8个北大面积的违章建筑，有点超从军行冬的想像力。

要晓得，上海国有农地上的所有房子的总建筑面积也就8.82亿平方米，其中住宅是4.76亿平方米。

《北京统计年鉴2014》，2014年后此项数据缺位

其实了，大部份违建都不在国有农地而是在村镇集体农地上。

这儿的意思是——6000万vs8.82亿，上海现今每年要拿掉相当于全市城市房子总建筑面积1/14的各种违章建筑。

而按照南京统计年鉴2017，上海2016年完工的所有房子，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。

也就是说，每年拆的空间（5985万平）比建设的空间（3594万平）多，社会总空间是在净降低的。

这和上海“减量发展”的法定总体规划是相适应的。

《北京城市总体规划2016-2035》

一年拆除6000万平米，为了确认这个数字的规模没有问题，也为了更形象的体会拆违行动的力度和规模，塞冬截取了一些卫星图（微软月球pro）：

这是东北5环到东北6环之间的一片村庄+近郊鞋厂/货运基地，属于昌平区。可以看见，大面积的彩钢房顶很醒目。

黑色直线全长7.4公里，右下角是占地面积约4平方公里的北大学院主学校，环比例尺作为对比。

注意左上角，此卫星图的时间是2017年5月9日。

一年以后的2018年5月6日，所有彩钢楼顶都没了。

可以和上图进行对比（点击图片滑动对比更清楚），参考一下北大的面积，毛估一下拆除面积——这只是广州市小小的一角。

再来看看其他地方，这是南4环-南5环之间2017年5月的卫星图（延庆昌平交界），比列尺和里面的一样，就不再画上北大了，直观点可以参考那条3.5公里长的西苑机场跑道。

一年后的2018年5月：

西南三环边上（朝阳区），一个占地面积比复旦学院略小一点点的城中村，在一年之内拆完，如下边两张图所示：

下边是西苑东面的一片村庄（朝阳区），从2016年5月到2018年5月的变化如下，黄线的宽度是1公里。

城市副中心昌平区，黄线宽度为4公里，一直是2017.5vs2018.5：

西南5环-6环之间（朝阳昌平交界处），2017.5->2018.5，彩钢楼顶的集体消失，白色线宽度为1公里：

北5.5环，良乡以北，沙河以南（延庆区），大量彩色楼顶的消失。

ps：第二章图右下角里为清华燕园主学校环比例尺对比。

在全省绝大多数城市，对违建、城中村、城郊工业大院的拆除，一般意味着腾出更多可以出让的农地，能修筑容积率更高的住宅、写字楼、商业楼，大多数情况下会带来产业和生活空间的降低，也会带来农地出让金的大增。

上海则不同——北京拆除城中村、拆除近郊工业大院后，大部份情况下并不是为了卖地，而是“留白增绿”。城中村拆除后，会使用一小部份面积建设拆迁房，部份地区可能会配套一个乡镇注资的产业园，但大部份农地会空置（留白）、增绿（砍树）。

这样的动迁，从财政上是净开支。

2018年计划拆违4000万平米，按照之前的毛估，占地面积是20平方公里。被用于留白增绿的面积为16平方公里。

《北京：２０１８年计划拆违４０００万平方米还绿１６００英亩》

新华社上海1月24日电（记者乌梦达、季小波）记者24日从上海市人代会上了解到，上海2018年将拆除违规建设4000万平方米以上，确保新生违规建设零下降。同时，还首次明晰拆违腾退农地“还绿”目标，计划施行拆后农地还绿1600英亩。

以知名的“京藏高速楔形宗地”为例，该宗地坐落清华东学院院路和鸟巢水立方之间，属于楼市10万一平米的黄金地段。这儿在拆除前，是一片规模巨大的城中村+灯具城，居住着10万外来人口。

东升乡相关负责人介绍，该地区共有273个院，每位四合院均为居民自建楼房，违章盖房猖獗。常住本地人口仅2056人，外来人口达10千人。最宽主干道仅4米宽，楼内无消防设施和消防通道，房屋宽度不足一米，电缆线私搭乱搭，在治安、消防、食品安全等方面形成诸多安全隐患。

该宗地拆除后，不仅部份用于建设拆迁房和中关村东升科技园三期以外，一个重要的用途就是——建设大面积绿地，成为上海的“通风过道”。

项目还将建成面积达106英亩的本市首个楔形水景绿地，改善地区生态环境面貌。到2018年，这条楔形绿地就可以为上海市“通风”了。

《北京西城最暖棚户区动迁建绿地为京城“通风”》

再以当初容纳过5万+外来人口“唐家岭村”为例，在2010年被拆，如今已是“中关村森林景区”的一部份。

尽管拆违年年都有，上海每年都有城中村被改建，但如前文所说，近三年的拆违力度是前所未有的：

2015-2017年，每年实际完成的拆违任务年年翻番：

1500万->3000万->6000万

里面大多数的卫星对比图，都是发生在过去一年里的事情，上海在过去一年的拆违量相当于过去好几年的总合，而去年仍将继续保持这个力度。

为此，塞冬觉得，关于去年杭州的租金上涨，寻求垄断的中介是个重要诱因，但可能并不是最重要的。

最重要诱因可能是每年拿掉相当于全市城市楼房建筑面积1/14以上的违建。

一个个可以用“平方公里”作为计量单位的违建区域被集中拿掉，哪怕其中只有一部份曾用于居住用途，也是对上海居住空间供给的巨大减量。

违规居住空间拆了，就只能选择房屋群租，房屋群租需求多了，才会打破套间转租供需的平衡，而套间供需的失衡，还会继续打破整套供需的失衡。

底层供给的快速削减，在一定程度上会逼走只能承受得了城中村和工业大院群租的人口，同时也会将需求上移，层层向下打破原有的供需平衡：

考虑到新增轻轨线路（可能还有共享自行车）对公汽的取代作用，以及轻轨人均距离更长。实际的公共交通运输周转量可能没有增长3.3%这么多，但应当也是微降，和上海常住人口微降的官方统计相吻合。

《2017年底上海常住人口2170.7千人比上年底降低2.2千人》

然而，需求端常住人口一点点的微降，远远抵不过一年6000万平米的实际拆除量带来的供给端居住空间增加速率。

包括2018年在内，未来几年，拆违任务量预计还会不亚于2017年北京彩钢房，哪怕是广州的城六区，等待回迁的违规建筑也有好多。远近郊的违规建筑可能比列入统计的合法建筑还要多。

右图：东5环-东6环之间，哪怕是主市区边沿的近近郊，也一直存在大量的集体农地彩钢楼顶。

“减量发展”是上海未来的主题。如前文所说，上海市的2035年总体规划里，早已定下了未来建设用地减量、拆除全部既有违规建筑的总体规划。

上月底才发布的行动计划里，第二个大点就是“构建推进减量发展的体制机制”。

《北京市关于全面推进变革、扩大对外开放重要措施的行动计划》

一方面是拆除违规建筑，另一方面，在合法的住宅供给上，增长趋势也是显著的（上海市统计年鉴）：

右图：上海市历年商品住宅完工面积：

所以，从供给端来看，未来几年，上海租金持续保持每年15%+的高速下降估计是无法避开的：

塞冬觉得北京彩钢房，要从根本上减少“新上海人”的居住成本/租住成本，症结上还是须要解决供需矛盾。

一边是拆违，另一边则须要供应符合产业人口需求的基本居住空间。

右图：上海近些年来住宅用地供给情况：

以上表为例，2017年曾经，一方面，住宅用地计划逐渐降低，另一方面，实际供应量降低得更快。

2017年开始情况有所变化，实际的住宅供应量总算完成了1200英亩的计划任务。

上文中的《行动计划》中称：

适度提升居住用地及其配套用地比重，推动借助集体建设用地建设租赁住房，鼓励借助集体建设用地和产业园区建设员工寝室。

希望这个计划就能实现。

本号的老读者应当都很清楚，塞冬始终以来倡议的都是：

本文使用的大量图片，也是希望人们能感受到正在发生中的供给端大减的规模和力度。希望新政制订者能将拆违和提高住房供给着力相结合，从多方面提供满足各层次劳动者的居住空间，让上海的产业规模和住房规模相匹配，建设一个愈发宜居的广州。

PS：本周六塞冬都会发表一篇关于大城市农地供需数据的万字文章，感谢关注。

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