中新经纬顾客端1月10日电(薛宇飞)2019年12月24日，业主赵男士接到青客公寓工作人员打来的电话，对方与赵男士协商，上调交由青客公寓转租、管理的那套住房的房租，她没有同意。三天后的12月25日，本是赵男士收到2020年第一季度租金的日子，但直至现今，帐户上的金额始终为零。

按照租户提供的信息，青客公寓单方面要求退团或增加租金价位的房源，达到数千套，大部分房东都没有同意，因而也都没有领到租金款。之所以让业主涨价，青客公寓的解释是房源巨亏。2019年11月，青客公寓才在英国纳斯达克上市，成为国外首个上市的长租公寓企业，短短两个月时间，它究竟如何了？

业主拒绝涨价

2017年，深圳的赵男士就将家里闲置的房屋交给青客公寓管理，前者负责房子转租，并通过攫取价差、收取服务费等方法赢利。以后，她又将另一套三三居以4300元/平方米价钱也交给青客公寓管理。根据协议约定，青客公寓每季度最后一个月的25日支付给赵男士下一个季度的房租。

青客公寓工作人员与业主协商涨价的沟通截图受访者供图

2019年12月24日，自诩是青客公寓的工作人员联系赵男士，她们想协商上调4300元/月的那套住房的房租，并改为月付，但没有提到上调的幅度。赵男士倍感很惊讶，之前只据说过租金一年比一年高，那里就会有涨价的，她没有同意，并要求对方根据当年的《房屋托管租赁协议》履约。

三天后的12月25日，赵男士没有收到租金款。赵男士以后与上述工作人员进行了第二次通话，赵男士说：“青客的职工称，若果同意降租金，2019年12月31近日我能够领到钱，假若不同意，就不晓得哪些时间打款了。”赵男士再度拒绝了青客公寓方面的提议，这以后上海彩钢房价格，青客仍然没有支付租金，这名工作人员的电话也再没打通。

不仅协商降租，上海的段男士对中新经纬记者称，2019年12月23日，青客公寓上海的房子管理员电话告知她，青客公寓要退出广州市场，从12月25日开始，将解除与她的房子托管租赁协议，屋子里的衣柜、装修附送给她，但不承当毁约责任。

碰到类似情况的业主，还有好多。中新经纬记者在一个200多人的青客公寓业主陌陌群里看见，业主们收到了青客公寓协商涨价的文件或口头通知，在拒绝涨价后，她们都没有领到2020年第一季度的房租。

对于为什么协商涨价或单方面退团，青客公寓给业主的解释是“出租房源处于巨亏状态”。

涉及数千套房源

业主李静(化名)称，2019年12月30日，她在见到了青客计划降租和解除协议的房源名单，涉及的房源达5500余套，包括北京、北京、杭州、苏州等多个城市。

青客公寓计划降租或退团的房源名单受访者供图

在上述名单中，部分房源的巨亏额相对较大。一套托管房租为15500元/月的房屋，青客要巨亏5700元/月，包含人力成本后，巨亏6300元/月；一套托管房租为15053元/月的房屋，每月巨亏4500元/月，包含人力成本后，巨亏5100元/月。

对于什么房源将被要求涨价，什么会被退团，青客公寓的职工告诉李静，加上人力等成本，总巨亏在500元/月的房源，青客会自行承当；巨亏在500-2000元/月的房源，她们计划让业主承当一半，即涨价幅度为巨亏的50%；巨亏超过2000/月的房源，将与业主退团。

上海的朱先生称，他的三三居以2450元/月的价钱转租给了青客，并被前者改建称四居，但青客公寓缴纳租客的房租只有2465元/月上海彩钢房价格，加上其他成本，每月巨亏750元。青客公寓通知他，要上调375元/月的房租。

不过，青客公寓相关人士9日在接受中新经纬记者专访时表示，目前没有大规模追讨租金的情况，和业主沟通协商中的房源不超过总房源的2%，绝大多数的业主不会遭到影响。青客在积极和每一个租户妥善沟通，达成一致。

数据显示，截止2019年9月30日，青客公寓旗下有97297间可供转租的房源。

据悉，有业主还在拍到了一份名为“关于‘亏损房源退房、降价工作’项目配套激励的暂行办法”，该办法从双方无责退团、房东同意每年1月份为免租约、房东同意降房租等5个方面对职工进行激励。诸如，假如业主同意降房租，各层级职工共计可以领到增长房租金额除以剩余租约月数30%的奖励。

青客承认存在“高出低进”

据了解，在此之前，一些长租公寓企业在一二线城市大规模扩张，为争抢优质房源，存在平抑价位的行为，造成企业的拿房成本下降。在租金渐趋稳定甚至增长而营运成本居高不下的情况下，企业赢利受到压缩。

青客公寓发给业主的“降租沟通函”受访者供图

青客公寓发给业主的“降租沟通函”或“降租退团沟通函”中，承认公司存在“高出低进”的行为。有职工也向业主表示，她们之前获取的部分房源价钱过高。

在一份“降租沟通函”中，青客公寓称，按照工信部等六部委2019年12月13日发布的《关于整治规范住房租赁市场秩序的意见》，其中第九条明晰提出加大对“高出低进”(支付房子权力人的房租低于缴纳承租人的房租)的监管规定，该公司每月支付给这名业主的房租已远远超出了从租客处缴纳的房租，属于“高出低进”情形。

自身营运巨亏却要求业主降租的做法，让租户们无法接受。赵男士说：“那些简易的活动板房一个月也要不少钱呢，我的三三居被青客公寓改导致了四居对外转租，竟然还巨亏，说明青客自身定价太低、运营成本高，这是青客公寓自己做慈善，不能让我承当损失。”

朱先生称作，四间房每月只缴纳租客们2465元/月的房租，在满租的情况下，一间房只有约600元/月，这个定价在上海实在太低。

业主们要求青客方面继续履约，或则赔付损失。一份青客公寓与业主签订的《房屋托管租赁协议》显示，房子租赁年限为8年，房租利润在协议的前两年维持不变，然后的每年还会下降5%。青客公寓一方以非合理理由私自提早退租，应按提早归还天数的房租的1倍向业主支付毁约金。

长租公寓遇寒流

青客公寓其实是国外首家上市的长租公寓企业，但却是巨亏上市。数据显示，2017年、2018年、2019年前6个月，青客公寓的净巨亏分别约为2.45万元、4.99万元、3.73万元，三年半累计巨亏11.17万元人民币。

日本西部时间2019年11月5日上市时，青客公寓筹资金额从原先最高的1亿港元降至4590万港元，缩水过半。上市没几天，青客公寓股价跌破17欧元/股的发行价，在日本西部时间1月8日，收至12.45港元/股。日前，青客发布了上市后首份财报，2019第四季度收入环比下降13.1%，归属于公司净巨亏增长29%至1.25万元，息税摊销折旧前收益巨亏环比削减58%。

中国城市房地产研究院教授谢逸枫对中新经纬顾客端表示，长租公寓企业缺少常年性的房源供应，为了提升市场占有率，拿房成本较高，加上装修、人工等成本，造成行业的平均毛利率只有10%-15%，营收率5%-8%，很容易随着市场的波动而出现巨亏或巨亏扩大。

在长租公寓行业突飞猛进的同时，暴雷风波也层出不穷。长租公寓行业咨讯研究机构租户东按照各大媒体及公开信息统计，从2017年至目前共有69父母租公寓机构资金链破裂或难以再经营。在2019年53家出现问题的长租公寓中，资金链破裂及跑路的共有45家，被竞购的有4家，追讨或拒付租金的有4家。

谢逸枫觉得，长租公寓行业常年存在融资难、盈利难等问题，这种问题不解决，未来仍存较大隐患。

不仅要求业主降房租，亦有消息称，青客公寓还克扣了部份职工薪水。对此，青客公寓上述人士称，职工欠薪的情况暂时还没发觉，有疑惑的职工可以和公司核实。该人士还称，不管是对业主、租户、或者职工，青客都秉持“好好沟通、换位思索、积极解决”的原则处理问题。(中新经纬APP)