导读

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

公布的一项新政征询意见稿显示，房地产交易将即将挥别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房屋只好70平米”现象有望终结。

2月18日，官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征询意见的通知》。

记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征询意见稿）》，其中第二部份2.4.6条强调，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是工信部首次在官方文件中明晰提出房子应由套内面积来进行交易。

《住宅项目规范》指出，这一规范是为贯彻执行国家技术经济新政，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术举措而制订。住宅项目建设、使用和维护必须遵循本规范。

剖析人士表示，这次颁布这一规定主要是由于：本条是市民关注的焦点问题，关系到每位住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，借此减缓“公摊面积伤民”的矛盾。

工信部这次组织等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范，在征询各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征询意见。意见反馈截至时间为2019年3月15日。

以套内使用面积进行交易

记者注意到100平米彩钢房要多少钱，《住宅项目规范》第二部份2.4.6条强调，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

这也是工信部首次在官方文件中明晰提出房子应由套内面积来进行交易。

事实上，对于我国大部份省市来说，目前订购的房子面积包括连个部份：即：套内面积+公摊面积。

依据2000年8月1日施行的《房产检测规范》GB/T17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：

房子套内建筑面积由楼房套内使用面积，套内外墙面积，套内露台建筑面积三部份组成。

a.套内房子使用面积为套内厨房、起三居、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部走道按自然层数的面积总和记入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部水塔、通风道、管道井所占面积。

d.内墙壁装潢长度记入使用面积。

而目前我们买车的建筑面积，不仅房子套内建筑面积之外，还包括了其他公摊面积。

2018年，有关住房公摊面积当初引起广泛讨论。

2018年7月，“瞭望智库”微信公号发表文章提到：提及公摊面积，几乎每位买房者都有一腹部的责怪——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！

文章里提及：“公摊”的内容，包括以下两大部份：

第一部发包括：扶梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部发包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及墙面（包括砖墙）外墙水平投影面积的50%。

对普通的买房者来说，光是弄明白这种概念早已够头大的，更别提自己动手检测了。这个复杂的“公摊面积”，于是引起了各类各样的问题。

文手指出：直至明天，关于“公摊面积”都未能律和行政法规加以约束，现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语，只有工信部，包括其前身建设部（2008年国务院机构变革方案上将建设部改为工信部）的行政规章和地方政府的部门文件作出了原则性的规定。

目前该领域可适用的主要规定有：建设部1995年施行的《商品房销售面积估算及公用建筑面积平摊规则》（盖房1995【517】号）、2002年出台的《关于房子建筑面积估算与房子权属登记有关问题的通知》。上述《测量规范》附录B3“共有建筑面积平摊”一节中，又详尽规定了共有建筑面积的内容、计算方式和平摊技巧。

尽管《测量规范》没有明晰强调平摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”，但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。

公摊面积”让我们很重伤！

2018年8月，新华社对此发表评论《买100平米房屋只好70平米，“公摊面积”让我们很重伤！》指出，固然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但常年存在并不一定意味着这些做法是合理的。值得注意的是，公摊面积缺乏标准、管理混乱，除了会让消费者在买房时需支付更多尾款，更使之在未来要开支物管费、取暖费等更多成本。而随着房子精装修新政乃至未来房地产税颁布，买房者遭到到的问题还将进一步激化，形成的各种矛盾也将更加尖锐。

2018年9月14日，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大顽疾》指出，在当前全省楼市急跌的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，某些商品房公摊面积比列甚至超过50%。记者专访了解到，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。

部份业内专家觉得，公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”，由此引起的房子买卖纠纷及服务收费争议来历已久。她们建议，从制度上封住现行法规漏洞，考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房子计价体系。

新华社文章强调，督查显示：国际通行的房子交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国外对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都未能律法规对“公摊面积”做出明晰约束。

取消公摊：上海早已执行17年

有业内人士觉得，严格来说，房产税按套内面积征收引起民愤较小。从更长远的观点看，未来要建设开放式街区新村环境，公共通道部份该怎么课税，会否降低公摊面积，怎么减轻社会矛盾，都值得深思。

不仅官方，一些业内人士也开始倡议按套内面积估算。

2月22日，据东莞晚报报导，海南省佛山市政协委员钟国平建议，对商品住房销售进行立法，拟定具体的操作条例。明晰商品住房按套内面积进行销售，并将此规定列入住房销售协议。

实际上，早在2002年，上海市人大常委会就以地方法规的方式，首次对商品房的计价方法作出明晰规定和要求。2002年6月，上海人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理细则》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价根据，商品房买卖协议及商品房权证应该载明共用部位及设施。

该细则于当初8月1日实施，宣告上海在全省率先强制实施商品房销售以“套内建筑面积”计价的新政，不按这一计价根据销售的开发商，将由房地产行政主管部门勒令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚金。

谈及上海为什么要做强制变革商品房计价方法的“先驱”，时任上海国土资源和房子管理局市场处处长曾强在接受媒体专访时说：“最大的目的在于让消费者明明白白买房，最大限度地降低房地产交易纠纷，保护买房者的合法权益。”

四层楼以上应安装扶梯

不仅按套内估算面积之外，《住宅项目规范》还对未来的住宅扶梯安装提出明晰规定，《住宅项目规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或业主入口层楼面距室内设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设扶梯100平米彩钢房要多少钱，且应在设有户门和公共过道的每层设站。

具体而言，每位设置扶梯的居住单元应起码设有1台可容纳担架的扶梯，且扶梯轿厢规格不应大于为1.50米×1.60米，轿厢门宽度不应大于0.90米。

十二层及十二层以上的住宅建筑，每位居住单元设置扶梯不应多于2台，其中设置可容纳担架的扶梯不应多于1台。

对于既有住宅建筑，要求改装扶梯的载重量不应大于300千克，轿厢门净长度不应大于0.80米。

新建住宅要全家装交付

《住宅项目规范》提出，城镇新建住宅全家装交付，即所有功能空间的固定面全部铺设或刷墙完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，卧室和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应该具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施初验合格。

同时，《住宅项目规范》对房子初验交付给出了详尽的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无漏水、无积水；砌筑顶面的要求则是，黏结牢靠，无露筋，表面平整、洁净，无裂纹，无爆灰等等。

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