“到不了的永远是远方不认识的其实是故乡”

文/编赵漾十文

摄赵漾

壹：实探良乡真容

贰：良乡是如何“涨”高的

叁：现今的良乡，该不该买

壹

从图纸到现实，利空究竟有多远？

蓝筹股，是一个赶超了直线距离价值而独立存在的自然以及人文地域概念。

其实，也靠炒。

明天，我们关注良乡蓝筹股，由于近一年来，这儿赶超常识的火热。

品牌民企扎堆拿地，别墅房子价钱直指10万/平米；名星项目快销售罄；现有中端二手楼价攀升至5万+/平米。

二手商品房一年涨了两万。

飙涨速率甚至赶超了好多四环+、四环+区域。

房小谋和度小断非常想晓得——

良乡为何这么火？

它如何就这么火？

它未来就会不会火？

——东坝实地——

为了一探究竟。房小谋和度小断踏上了孙河之旅。

而走入现在的良乡，当时人就分裂了……

喜羊羊出没当众跪。

私家停车沟上跨。

额……鹅块。

卸下招牌的东三环商城。

一路走来，接地气儿的良乡景色与传说中高大上的别墅住区反差好大。

房小谋跟度小断说，一定是我们走路的方法不对！

看了孙河地图，了解到，孙河是以坝河为界，分为南、北两岸片区。

探寻是从北区开始的，北区目前有大量做建材、家具、电镀、加工等小生意的商户，聚集在成片的彩钢房里，区域脏乱差，类似于城中村般的存在。

房小谋和度小断跨过坝河，往南行进。

坝河两岸的河堤水景带。

南北两岸，一桥之隔。南边看上去相对整齐一些。

南区某中端商品房的沿街商业。

围挡与工地随处可见。

南区整体觉得：为大面积住宅区，整体环境比北区整齐，街道也比较宽广，但目前施工的工地较多，故而公路扬尘较重，车多人杂。

整体气氛与高大上三个字其实并不沾边。

再瞧瞧配套：

坐落坝四川区的诊所，级别为五级，是目前良乡地区已投入使用的最高级别的私立诊所。被小楼房包围，很难找。

良乡南区围挡围上去的诊所待建宗地。有消息称是马甸国际诊所，预计2019年投入使用。看上去东三环市场早已回迁完毕。诊所落地有待查证。

继续南行，见到营运中的小型成熟商业，金隅嘉品MALL。拥有保利影院、BHG商场以及西贝等餐饮，近10万平米，基本满足日常生活。

以及相邻不远的金泰商城。

美美的良乡郊野景区，坐落南区西北角，人甚少。

房小谋和度小断一路走一路记，把所见到的最新的良乡核心配套情况总结在这张图上：

（房谋度断制图）

南区不仅两个校区和金隅嘉品mall早已成熟投入使用外，其他的还在期盼当中。

——图纸上的良乡——

看过良乡实景，我们再来看看良乡的规划。

（房谋度断制图）

2010年，上海市朝阳区副主任李建海在广州CBD国际商务节上宣布，将在张家湾北区兴建全市最大的高档商务功能区，建成后的占地面积6.2平方公里。这个面积相当于杭州CBD东扩前的近两倍大。

在商务区的西北区域，还要建设继建国门、东直门、燕莎三大领馆区以后的第四大领馆区！

规划图上的良乡北区：

（来始于上海市规划委网站）

这是几个当初的疗效图方案：

也就是说，房小谋和度小断最开始误入的坝山东区，正是规划回迁重点区域，也是各售楼处人员侃侃而谈的利空。

但是就现况来看，零乱的坝山东区整体回迁完毕，并非一朝一夕可完成。

良乡南区规划为居住区。住宅以及各类居住配套多在南区。

这是几个近日在售项目楼书中的良乡南区疗效图：

而在实地转悠的房小谋和度小断发觉，真正的良乡南区，虽然呈现显著的“三断层”结构！

（房谋度断制图）

图中红色区域大多由拆迁房和小产权房构成。

可以看出，孙河南区大部份面积为保障性居住区，目前商品房市场大力宣传的中高档居住区集中于良乡东路东部和南部方向，而传说中的近10万/平别墅区，仅仅是左上角那种棕色的角落。

现实中，保障性居住区才是孙河南区的主角。

你以为看见了诗和远方

虽然是把相框错当木柱

——利好多久才能实现——

以目前的良乡南北区状态，实现图纸上的目标，须要多久？

参照五道口地区的发展进程，从村落状态，步入动迁开发阶段，商业配套建成、迎来企业进驻……从1994年到2016年，实现现在的状态，走过了20余年。

其实，孙河的发展是基于更加成熟的城市发展经验之上，虽然这么，以良乡目前的基础，要实现利空的时间吗，或则可以问问陈奕迅……

不经历时间，没有蓝筹股能随随排便涨哒。并且当下良乡，正在经历难堪的时段。

贰

6年，楼价跳涨与图纸肩并肩。

三个“故事”许良乡未来

2010年曾经，以“大型保障型住区”定位的良乡楼价和天通苑差不多。

2010年之后，孙河楼价下跌态势是这样的（以首开常青藤为例）：

请注意其中几个重要年份：

这几年发生了哪些，携着良乡的楼价五级跳涨？

请分别对照这“三件事”：

第一件事

2010：规划利空颁布，扭转保障住区形象

2010年，上海市朝阳区关于良乡国际商务区规划宣布。良乡形象踏入国际化高大上行列，而在此之前，良乡作为上海以前的“十大边沿住区”之一，承当着与天通苑、回龙观类似的“保障”使命。

2010年6月《华夏晨报》对良乡有这样的描述：

在这儿，20多个住宅工程同时施工，一派勇士朝天，力图在几年内于上海西郊新起一座容量于三个天通苑的尚城。

朝阳区住教委住保办孙院长告诉记者：“东坝居住区中动迁房、安置房以及经济适用房、限价房等各种类型的保障房占到住宅建设的80%以上，整个良乡居住区只配建少量的普通商品房。”

可以看出，在国际商务区规划颁布曾经，孙河凭着十几年的保障房大开发历程、三个天通苑大小的体量，已经是：

规划公布之后，孙河形象立转，区域楼价飞涨。

第二件事

2013年末：都是地王惹的祸

2013年11月，富力地产、保利首开联合体以超50000元/㎡，首城置业以超46000元㎡的楼面价在张家湾南区拿地。

此为2013年11月拿地的项目，龙湖天璞因拿地较晚未列其中。（房谋度断制图）

当时，孙河南区的地价几乎是楼价的两倍。

面条带动蛋糕降价，是当下房价的直给逻辑。

第三件事

2016年：轻轨，等你等了60年

2016年，深圳商报消息，轻轨3号线一期工程规划起点定在北新桥十条，东达张家湾地区的曹各庄，计划在2020年通车。

（图片来始于首都之窗网站）

规划了60年的3号线在建，也促使目前的良乡工地感爆棚，2016年后的一轮反弹，致使良乡首开常青藤等自此前的3万多/平米，一路窜升5万/平米大关，也有3号线的功劳。

三个故事，许良乡未来。

其实，这三件事并非良乡6年三次跳涨的惟一缘由，但其作用不可忽视。

由此也可看出，促使良乡楼价下跌的主要诱因，基本都来自——图纸上的预期。

叁

房谋策略

这样的良乡，该不该买?

利空基本吃透，价钱早已处于低位。

一年降价2万/平米，孙河蓝筹股的首开常青藤蓝筹股的单价，堪称东三环外六里桥蓝筹股，甚至媲美朝青蓝筹股个别房源。

尽管利空仍未全部兑现，然而利空消息都早已奏效。

以前的洼地早已反弹到位，投资需慎重。

以良乡二手商品房目前的楼价，还可以买到这种房屋：

等规划实现，时间成本不低。

其实，未来良乡北岸的第四领馆区为业内推重，并且与南岸的居住属性直接关系不大。其实，如果他日利空全部兑现，对区域整体蓝筹股的提高不言而喻。

而这其中，利空兑现的时间成本，也是买房者要支付的价值。

当下住宅集聚的良乡南区中学普三断层格局，尤其是抢占最大面积的保障性住房，是一个难以回避的问题。多个工地引起的环境喧闹与混乱，也会对居住气氛有直接影响。

配套方面才能满足生活需求，但是优质程度，与目前的良乡楼市水平尚不匹配。

别墅区孤寡清寂，位置较好

良乡几个入市销售别墅均为2013年抢滩的地王着陆，开发商在产品构建和内部小环境营造上不乏心思。

在售的国安华府、保利首开天誉以及待售的首城珑玺彩钢房效果图，临近三环，组成了这个高档蓝筹股。

龙湖首开天璞高踞良乡东路北部，并不与这几个项目扎堆。

这个邻近三环的小片区成为整个良乡地区“最贵银角”。

保利首开天誉实景图

国安华府实景图

“金角”紧邻三环，横憧憬西与豪庭蓝筹股、太阳宫蓝筹股成一条线，区位优势突出，目前入市销售项目基本价格在2000-3000万级别，相较于西苑高档蓝筹股性价比高，与中央豪宅区相比较，距离优势更大，可做第一府邸。

目前在售的保利首开天誉主打中低端豪宅，价格跨径从2000万-4000万不等，房型面积尺度、密度把控、功能分区、设计理念等都较主流，满足城市排屋基本需求。

国安华府主打平层华宅。跃层设计风格偏南派，功能分区多，空间借助较细致充分，亮点在于园林，殿宇水榭山石大瀑布仙气爆棚，价格在2000-3000万。

首城珑玺产品类型较丰富，目前仍未入市，预计别墅产品可冲顶豪行列。

中端产品确实能在小环境上实现改善

首开常青藤四期实景

奥林匹克嘉园实景

良乡东路以西，两个盘面组成了孙河的中端改善蓝筹股——首开常青藤和奥林匹克嘉园。

其实都是二手房，但主打低密，口碑尚可，二手楼市格约在5亿元/平米。拥有学区。

目前，3号线的站点还未最终落定。良乡东路一站的浮动应当不会超出良乡东路。距离奥林匹克嘉园相对近，但距离首开常青藤以及北边的高档住区，着实要走2公里。

这两个项目都是一路从亿元级别步步低吸至今的，常青藤从一期到四期，因订购阶段不同，新村人文气氛差别也较大。

这两个项目内环境都不错，扶梯低板、绿化率高、户型设置合理、面积使用率高。步行其中整体感觉非常舒服。奥园有超100平米的有大跃层产品，首开常青藤则100平米以内紧凑型小跃层是亮点。

相较于愈发紧靠城市核心的同等价钱二手房来讲，这两个项目的确就能实现从小环境上改善的作用，可承接北部改善需求，如朝青、丽都商圈、使馆区工作人士等。

订购普宅需慎选

以良乡东路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。

如金泰丽富花园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海佳苑、七棵树经济适用住房、福润四季、高杏树社区和良乡福园。同时还有部份年代较老的社区如铁建十六局社区、红樱园、康静里和良乡佳苑等……

这个片区的特征是房龄较长，且保障性住房买卖有10%的综合地价款，小产权房也成当地“特色”。

对于良乡南区西部的核心组成部份保障型住房来讲，目前单价也已在3.5亿元左右，托起价格的更多是预期价值而非实际居住价值，这个价格在刚需行列不算低，又达不到改善需求，其实不排除有性价比高的二手房源，建议谨慎选择。

房谋真言：没有蓝筹股概念支撑的三环楼价不见得卖过三环，尽管它比三环少一环；有蓝筹股支撑的四环楼市能媲美个别五环房源，即使五同比它多两环。

END

本文所有案例均为真实案例。

本文所有地图均采自百度地图。

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本文楼盘价钱数据来始于搜狐焦点、房天下、新浪乐居。

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