久违了！

刚才，广州西城功德寺两块宅地，被成功拍出。

既是触顶价，又是摇号确定卖家，两块地先后迎来“6抢1”和“7抢1”的局面，最终成交单价达到115.575亿。

至此，杭州去年土拍的战绩更新至36块，1233亿！

要晓得，近半年的上海土拍市场，别说触顶摇号了，就是有点折价成交的宗地，你们都认为惊讶，由于大部份宗地都是底价成交的命运。

可这样的局面，总算被宣武功德寺打破了，简直功德无量啊！

西城功德寺宗地环线位置

具体的成交信息是↓↓↓

宗地名称：深圳市西城区功德寺棚户区改建项目HD-GDS-001宗地、北京市宣武区功德寺棚户区改建项目HD-GDS-002宗地

拿地民企：绿城（001宗地）、越秀（002宗地）

拿地金额：51.75万元（001宗地）、63.825万元（002宗地）

综合楼面价：7.11万/平（001宗地）、7.16万/平（002宗地）

住宅指导价：10.5万/平（两块地都是这个指导价）

从2020年开始，通州热门区域土拍就流行“双响炮”，从四季青中坞镇南北村到通州树村南北宗地，再到今年的四季青双新大小王，还有明天的功德寺双雄，其实一次卖地超百亿，会让宗地的关注度加倍吧。

但它是西城啊，只要出地就注定是焦点。

关于昨天功德寺两块地的具体信息，还有西城去年的房子市场也热闹上去，尤其是永兴北、永丰南、翠湖等产业蓝筹股的房子项目，感兴趣的加包哥陌陌，俺们私聊去。

接出来俺们好好谈谈西城功德寺宗地。

宗地具体位置在哪里？

001、002宗地北面直线600米就是知名的中关村软件园。

关于中关村软件园，可能你晓得它很牛*，但可能不晓得它多牛*，我们直接用某度某科的介绍↓

中关村软件园占地2.6平方公里，集聚国外外700余家著名科技创新企业，从业人员近8千人。

截止2020年末，园区集聚企业近700家，其中上市公司70家，收入过亿企业87家，总收入突破3366.3万元。

也就是说，中关村软件园每平方公里营收1300万元。

功德寺宗地具体位置

另外，宗地东南侧就是联想、百度、网易、新浪、腾讯等互联网大厂的总部，距离宗地的直线距离都在2公里范围内。

这宗地妥妥就是中关村互联网大厂的后嘉园啊。

我们再将功德寺宗地周边范围扩大，你会发觉该有的配套都有。

不仅北面挨到的中关村软件园和各类脑部互联网大厂外，东侧基本上就是中国农业学院、北京体育学院、清华学院、北京学院那些高等学府。

重点是，功德寺宗地周边的人大附西山校区、中关村二小、首交大中学、上地实验中学等顶尖教育资源十分丰富，这也是项目附加值方面十分重要的一点。

功德寺宗地周边配套

据悉，功德寺001、002宗地距离北四环直线2500米，而北三环东侧就是颐和园旧址景区和圆明园。

商业也有东北旺万象汇、清河万象汇那些顶尖商业。

轻轨方面，宗地距离16号线马连洼站直线距离2公里，13号线、昌平线清河站直线距离1.6公里，不算近。

但13号线B线正在建设的软件园站，距离宗地直线距离只有800米，计划2025年开通，补足了宗地的轨道交通弱项。

成熟的配套也是功德寺宗地，在现在的市场环境下仍能被争抢的一个重要诱因吧。

再来看看宗地本身。

两个宗地都比较方正，不仅南侧规划宽15米街坊路的要求外，没有其他配建要求。

功德寺宗地形状（图源上海规自委文件）

其中，001宗地比002宗地小一些，001用地规模3.47万平，地上建筑规模7.28万平，002用地规模4.25万平，地上建筑规模8.92万平。

两块地的建设要求都一样，容积率都是2.1，控制高度都是30米，绿地率也都是30%。

功德寺宗地建设要求

未来两宗地合计要入市的住宅面积超过16万平，但是控高30米的话，根据双层进深3米估算，恐怕未来产品会做10层以下的豪宅产品。

功德寺宗地就没有哪些问题吗？

肯定有，没有哪块地是十全十美的，功德寺宗地的问题就是高压线。001宗地靠西、002宗地靠东，东边的001宗地受高压线影响最大，西侧和南侧均受影响。

这个问题要看拿地民企后期如何协调高压线入地事宜了。

最后，俺们看价钱。

功德寺001、002两块地的指导价都是10.5万/平，上下浮动8%。

由于是触顶成交，所以成交楼面价也要高一些，001宗地达到7.11万/平，002宗地比001高500块，达到7.16万/平。

与指导价相比，两块地的房地缝差都在3万/平以上，还是有比较充足的收益空间的。

10.5万/平的指导价，在包哥看来不算过份的价钱。

由于新宗地周边，品质比较好的新村2000年后的二手房挂牌单价都得9万/平以上，而2010年以后的二手房挂牌单价都超11万/平了。

功德寺宗地建设要求

功德寺宗地东侧不到两公里就是售完收楼的圆明天颂，成交单价11.5万/平。

而项目西北侧的西山壹号院，南区的二手房挂牌单价都到12.8万/平了。

另外，东城房子关注度颇高的海开永兴南项目颐海澐颂，在功德寺新宗地西南直线5公里，指导价9.3万/平。

功德寺宗地没即将挂牌之前，包括包哥在内的很多圈内人都猜肯定是10万+了，只不过没想到只是10万出点头。

个人观点仅供参考