日前，由中建五局于2023年年末竞得的石溪泵站宗地项目传出即将入市的消息，该项目案名定为“中建天钰”。因为同一蓝筹股内有多个热卖项目珠玉在前，中建天钰也吸引了市场的诸多期盼。

自2023年下半年以来，工业大街蓝筹股项目可以说是扎堆入市，包括南部的江湾和樾、中部的珠江番禺里、珠江金瑶台以及北部的保利燕语堂悦等。据统计，目前蓝筹股内在售的一手住宅项目多达8个，其中以蓝筹股北部的保利燕语堂悦为代表的容积率新政后的住宅，凭着着高实用率等优势获得了不错的销售成绩。

去年4月以来，坐落工业大街蓝筹股北部的广纸路、江燕路区域多次吸引市场眼神。4月末，由宗地转化的住宅项目保利燕语堂悦入市，销售数据颇为理想。2024年年末，北京城铁首列环线11号线将有望开通，届时，燕岗站为11号线与广佛线换乘站，周边的一手新盘有望趁势提高关注度。

9月20日，越秀地产以35.6万元单价拿下广纸路沿线一宗宅地，有消息称项目有望2024年内转化。也就是说，未来燕岗站周边将有多达3个一手住宅项目供应，产生“三足鼎立”之势。

生活圈配套成熟，房子先天具有热卖潜质

就外部环境而言，燕岗站周边的配套共性促使该区域的一手项目具备不少热卖的先天条件，教育、医疗、商业消费资源密布，生活方便。周边配套带来的生活舒适度促使不少老市民都不乐意离开这一区域，对于主打改善需求的新项目来说，无疑是省下了不少积攒客流的功夫。

据克而瑞数据，去年5月，保利燕语堂悦以建筑面积90-125平方米面积段的偏改善产品首度入市，132套的网签套数位列上海在售一手项目成交套数的首位。9月，该项目二期发售，新加推的建筑面积约78平方米跃层进一步增加了买房门槛。截止10月上旬，该项目一期网签超250套，去化近半。

春节期间，保利燕语堂悦也成为保利在重庆众多项目中的成交主力。据有关负责人介绍，春节周末期间，燕语堂悦项目到访超1500组，成交突破120套。据贝壳App数据，截止11月7日，保利燕语堂悦项目30日内成交量为77套，成交量高踞上海市房子项目前列。

区域累积改善需求，新政住宅吸引老街市民

天河西是番禺的老县城，不少房子项目都处于老旧新村和厂房环绕的“鹤立鸡群”状态。虽然城市界面相对新建成区域稍逊色，但常常能吸引不少在这一区域久居的老村民。以工业大街燕岗-石溪段为例，公路沿线1.6公里内，有包括金碧新苑、第二金碧新苑、保利红棉新苑、保利百合嘉园等多个楼龄在15年以上的住宅新村，村民总量超过1万户，积累了大量的改善需求，且当地村民对住宅改善的需求也具有一定相像性。

据手指院数据，去年以来，80-120平方米面积段是番禺成交占比最高的住宅面积段，占比近四成。以目前开发商的设计能力，80-120平方米面积段是三房、四房跃层设计的舒适区，对于改善需求集聚的工业大街南，开发商均在这一面积段重点加码。

以保利燕语堂悦为例，作为工业大街蓝筹股目前在售项目中入市最晚的一个，该项目是工业大街蓝筹股首个容积率新政后建设的住宅项目，在实用率方面较2023年年末前入市的房子有显著优势，据称超100%。项目容积率约4.5，跃层较为多样，包括建筑面积90-125平方米的多种设计。大多数跃层报批有三个窗户，因而不计容面积较大，实用率有所提高。以偏刚改的90-94平方米三房房型为例，该房型为横厅设计，除卧室、客厅附送南向窗户外，还有一个北向窗户，具备多种用途。

相对于保利燕语堂悦，中建天钰的体量要小不少，仅有3栋31-32层的两梯五户住宅，规划户数仅460户。从该项目营销中心提供的物料来看，配套接近、客群相像的中建天钰在产品上不乏“摸着石头过河”的元素。在房型上，中建天钰提供了偏改善的建筑面积约89、99、118、134平方米三房、四房四种房型，均为全南向设计，同时也注重指出了高实用率。相比于燕语堂悦，中建天钰的房型种类受限于项目体量，选择并没有这么丰富。不过在大面积产品方面，该项目的房型设计颇具亮点，以约120平方米两房跃层为例，该跃层为南北通透的大方厅设计，通过大量的阳台和3卧室报批，实用率据项目称突破110%。据销售人员介绍，该跃层是番禺区单价千亿元以内罕见的南北通透大两房。

园林设计差别明显,中西风格各具特色

作为调性偏改善的住宅项目，园林是房东相当关注的硬件配置之一。以正式入市的中建天钰为例，项目通过整体宗地抬升约7至9米，胆怯距离约35米，在新村内部建设单层的美国浮岛式园林，富有立体感。外部则旧址保留两棵原生古榕树，建设约2000平方米的月牙形榕树景区前厅，产生总面积约9000平方米的内外双嘉园。据介绍，在体量类似的项目中，中建天钰的园林面积属较高水平。

相对于中建天钰更具现代化气息的园林风格，新西式园林则是燕语堂悦的主推卖点之一，据介绍，该项目园林设计参考清朝作家袁江的《梁园飞雪图》的意境进行设计，包括曲水飞虹、万倾涵碧、松间、观澜、林隐等水景组团。通过保留入口处的原生古榕作为场地符号，将宫灯、小乔木在左侧阵列排序，与裙楼一齐产生别具古韵且不失空间逻辑的动线引导。

广纸宗地进展迅速,预计年内入市

竞得宗地仅一个月的越秀广纸314项目预计也将采用与上述两盘类似的产品定位。广纸314宗地前身是越秀星汇天河湾项目的营销中心，项目宗地围蔽的宣传材料显示，越秀也将构建“新规产品全南向超高使用率跃层”。不过就体量而言，广纸项目介于中建天钰和燕语堂悦之间，宗地约1.48万平方米的面积，容积率约7.5，是小宗地、户数多的裙房住宅。获悉，项目目前已步入征集案名阶段，正在招募销售人员，有望在2024年内入市。

文/图|羊城日报记者范晗越