这三年随着土拍遇冷，鼓台开启供应，你们聊的话题也越来越多开始关注鼓台。

伴随着供应加速，面对楼盘扑面而至的宣发，在二手市场的楼价表现，反倒愈加显著。

对于这几年鼓台的次新，算是二手市场保值的代表，不少项目都出现较大程度的折价，其中网红盘不少，下边就瞧瞧现在的表现。

01

新街口项目

对于融侨锦江公馆、融信澜郡，两个项目算是这几年升幅最惊人的次新。

借助怡山小+过渡杨塘中，加上新街口的断供，两个次新成交价突破5W。

不过现在两个项目的二手成交有急剧下跌的表现：

融信澜郡：

目前二手挂牌110平，中层，总价3.69W，单价408W

同样跃层产品，在2021年成交，低层，总价4.55W，单价510W。

融侨锦江公馆：

2024年10月，133平，中层毛坯，成交总价3.5W，单价475W。

2023年4月，133平，低层精装，成交总价5W，单价678W。

剖析：对于两个项目这几年降幅不少，不过在这一年时间，涨幅不小，这儿面有什么缘由？

首先是融信澜郡，分成ABC三个区，其中C区是安置房。

商品房的面积段十分广，有两栋主打刚需70左右的产品，剩余楼座以端头120、160，中户110跃层，不仅160平的做到方正通透两房布局外，其他的都存在得房率过低，不通透等。

区位地处新街口西，周边华润万象城，没有近距离的轻轨。

对于澜郡，置于目前的楼盘市场，可以说连改善盘都谈不上，加上户型接受度并不高，过低的折价，置于目前市场，可选的项目还是不少。

对于公馆，分成三个区，北区、南区A区、南区B区，其中B区是安置房。

相比于澜郡，项目的改善更纯粹，面积段起步不错，不过项目的跃层在目前市场仍然不够看。

目前周边在售的保利天珺，虽然套数不多，周边也没有直接竞品，然而开盘后的表现远高于预期。

112套的新村，10个月过去，网签才85套。

这样的数据放到开盘前，可能谁都想不到，这儿而且重庆当初改善气氛浓郁的区域，断供多年，竟然这样体量的改善盘，都未能立即消耗。

可以说保利天珺，直接揭穿了区域的瘦弱。

对于新街口不仅这两个项目外，还有一个网红次新，就是乌山九巷。

2024年10月，38平高层精装，成交总价3.5W，单价135W

2024年3月，37平中层精装，成交均价4.5W，单价169W。

剖析：乌山九巷的项目十分复杂，这是一个SOHO、安置房、住宅混和的新村。

2018年-2019年开盘，单价3.95W左右，每次上市都是接近日光。

甚至出现了“因故退房”，重新摇号的情况。

对于项目的SOHO，当时开盘价4W左右，目前腰斩2W以下了。

至于住宅，借助倒板附送，不过实际的房型布局相对通常。

非常是这些小房型的房源，即使是商品住宅，然而梯户比惊人，居住毫无体验。

换言之，这个项目惟一的卖点就是新街口的区位，小跃层最大的折价划片，项目也没有做到。

这些跃层90以上的房源，当年挂牌5W以上，单价接近500W。

很显著这些价钱，买这些项目，也就在新街口没得选的时侯，可能还有人硬上而已。

综上，对于新街口这三个网红代表，从项目定位来看，不仅公馆外，另外两个根本谈不上改善盘，而且偏低的均价，缔造偏低的单价，当周边开启供应后，楼盘的跃层、社区等，完全不是一个级别，潮水退却，也就只能涨价了。

02

仓山项目

对于仓山的次新，前几年以几个安商房为主，再早一点，就是融信双申城，这个项目开盘也基本是接近日光的表现。

其中最后三期别院：2栋住宅，共推出186套（6#/94套、7#/92套），开盘去化率84.5%。

项目备案单价32000元/㎡，平层单价31978元/㎡，跃层单价32045元/㎡。

对于目前的二手表现：

108平：高层毛坯，成交总价2.76W，单价300W。

110平：中层毛坯，挂牌总价2.87W，单价316W。

剖析：从目前项目的价钱来看，对比先前开盘的价钱，早已跌了5K左右，这还不包括持有成本和办证等费用。

曾经接近日光的项目，为何下跌如此大？

对于别院而言，项目只有2栋商品房，剩余都的安置房，还有两栋裙房的安置房。

置于目前市场而言，这就是一个安商房。

项目当时的特色就是借助倒板做高附送。

项目附近就是省人民诊所+古建筑，距离轻轨1、2号线都在900米左右，学区划片也不出彩，惟一的卖点就是三环内。

这对于刚需而言，没有配套的内环，加上项目的高比列安置房，土黄的外立面，品质基本是无。

当年收楼的时侯，二手挂牌高达3.8W左右。

2年后，满二了，结果挂牌跌1W，还不好成交。

这就是现在房价残酷的缩影。

03

盘点总结

鼓台的次新，在前几年借助蓝筹股断供，虽然没有特别出彩的配套，在保值方面压力也不大，不少有一些闪光点，能够做到高折价。

现在随着房价遇冷，供应激化，这种高折价的次新，一下子看起来境遇难堪。

不出彩的配套，价不配身的产品定位，在周边新款的内卷对比下，毫无看点。

这种网红次新，也仅仅是目前鼓台二手的写照而已。

尽管鼓台是房价的上游，看起来鼓台跌了，外围肯定跌，其实实际外围早跌了。

现在鼓台加速供应后，看起来外围可能更难过，并且实际可能是鼓台光环被打破，鼓台和外围的价差，反倒会收缩。