代表克而瑞业务蓝筹股广佛团队观点，仅供参考

岁月飞逝，一晃就来到2024年的最后一个月。

上海各家开发商趁此机会推多个特价单位抓紧出货，尽可能完成年终目标。

明天，花都区凤凰南路以西、永利路以南CA1210006宗地、黄埔区广深沿河高速以南、开发大街以东HPG-NG-06两宗宗地开启启幕战，并迈出了良好的第一步。

两宗宗地均成功出让，累计收金14.4万元；其中黄埔区广深沿河高速以南、开发大街以东HPG-NG-06宗地成交金额8.54万元，楼面价6639元/㎡（未包含配建），由中交城投+科学城集团底价成交。

花都区凤凰南路以西、永利路以南CA1210006宗地被由以5.86万元成交单价，7100元/㎡楼面价竞得。

两宗宗地的综合素养怎样？

一、黄埔区广深沿河高速以南、开发大街以东HPG-NG-06宗地

该宗地为黄埔年内首宗招拍挂宗地，亦称将军山宗地，这次出让的宗地包含四个部份，住宅用地、服务设施用地、中中学用地、一类工业用地，总用地面积5.6万㎡，计容总建面12.6万㎡，起拍单价8.54万元，起拍楼面价6639元/㎡（未包含配建）。

工业用地的部份属于拆迁物管，需在3年内建好并无偿移交。

其中涉宅用地部份总建面约9.53万㎡，容积率2.81。

住宅部份需建设安置物管30910平方米，建设成本已按4001.68元/平方米在地价高考虑。

去年4月，上海自规局发布将军山宗地控规调整公告批前公示，控规强调，原本坐落宗地北侧的商业用地、绿化用地全部变为住宅用地、教育用地以及景区用地，其中住宅用地总建面超105万㎡。

也就是说，为减少民企的拿地负担，这次出让的涉宅用地规模仅为整个片区的一小部份，不排除未来都会有多个涉宅用地分批次相继出让的可能。

摊开地图可以看见，宗地坐落黄埔区东区街道内，轻轨五号线、十三号线夏园站交汇处，与万科黄埔尚城一路之隔。

值得一提的是，除早已出让的一所24班中中学用地外，在批复的公告中还提及，片区未来预计还将新增多所幼儿园、中中学，教育用地面积共计4.2英亩，增量显著，有学位预期。

综合宗地用途，未来将军山片区有望构建集居住、商业、产业、休闲一体的产城融合区域。

另一方面，在宗地的出让公告中还对项目的建设方案作出了两个明晰要求：

一是，鼓励该宗地使用“户型新政设计”，即采用“大露台”设计，窗户、入户新苑、飘窗等空间的面积，不超过套内建筑面积的20%，可以根据一半面积来估算。

二是，同时宗地鼓励探求才能让人民满意的“好房屋”新模式，在满足“住宅建筑首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积为本栋建筑规划核定估算容积率总建筑面积的10%（不记入容积率）”的前提下，具体建筑设计每符合以下一项条款的，其住宅半开敞空间按水平投影面积一半估算容积率建筑面积的比列可以在20%基础上降低2%。

也就是说，若满足出让公告提及的五个条件，项目的跃层“实用率”最高可达130%。

由此可见，黄埔首个“四代住宅”产品或将在该宗地现身。

此前有消息强调，广州政务网审议通过将军山一号地住宅项目备案公示，从公示信息来看与明天出让的宗地信息如出一辙，建设单位是。

最终由中交城投拿下该块地，结果也是意料之中。

市场表现方面，克而瑞数据检测显示，去年1-11月中东区街道商品住宅成交1330套，成交单价33811元/㎡。

其中100㎡以上房型商品住宅成交432套，占比32%，140㎡以上成交67套，占比5%。

总的来看，虽然该宗地住宅部份相较于同蓝筹股竞品具备一定的定价、居住体验等优势。

一路之隔为万科黄埔尚城，克而瑞数据检测显示，去年1-11月中网签962套，截止10月底商品住宅库存面积10.77万㎡。

面对万科黄埔尚城货量充足，配套齐全这一“劲敌”，该项目最终会采取哪些样的打法？

二、花都区凤凰南路以西、永利路以南CA1210006宗地

宗地为回炉宗地，曾在一月首次出让。

计容建筑面积8.2万㎡，起拍单价5.82万元，楼面起价7100元/㎡，容积率2.5。

按照出让公告，宗地用途为人才房用地，不高于住宅计容建面70%的物管须销售给经花都区政府认定的潮流产业、先进制造业、新能源、汽车及相关产业、生物医药、航空产业、电子信息、人工智能等重点产业等重点行业的企业人才或大夫、老师等从业人员，销售价钱按新盘配售时同地段、同类别商品住房市场评估价钱80%确定，项目订购对象取得受让物管《不动产权证》之日起3年内不得出售。

宗地坐落花都湖蓝筹股内，北侧毗邻杰赛科技产业园，南侧邻近在建广花城际（轻轨18号线）与规划轻轨35号线交汇站凤凰南路站，交通便利。

在配套上，临近执信学校、花都湖国家湿地景区、中山学院孙逸仙记念诊所（花都）分院等配套，能满足日常生活需求。

今天还将有南沙、海珠两宗涉宅用地待出让，能够延续明天的出让结果呢？敬请关注克而瑞！