多年前，贾里德·库什纳（JaredKushner）迁往芝加哥特区兼任前首相特朗普的顾问，然后又搬到旧金山从事私人股权投资。他家族的房地产业务在他缺席期间渐次繁荣上去，现在其家人重建一新的投资组合比他舅舅（唐纳德·特朗普）的投资组合还要庞大。

原文标题：《库什纳家族的房地产帝国现在比特朗普的还要庞大》

2018年，库什纳家族来到了一个转折点。

此时距离贾里德·库什纳兼任白宫中级顾问已有一年，而库什纳家族的房地产公司——正面临多方面的挑战。

在总部所在地俄亥俄州，公司在泽西市JournalSquare的高档公寓开发项目深陷停滞，公司就此对泽西市及其部长提起诉讼，指控她们出于“政治敌意”试图使项目毁约。而公司最急迫、最大的恐吓还是在曼哈顿：一笔12亿港元的债权将于2019年2月到期，这笔欠款事关公司核心资产50.5%的股份，这处资产就是坐落曼哈顿中城第五大街666号一栋41层的办公楼。

十年后，库什纳家族成功扭转了局面。

去年秋天，泽西市两座64层开发项目中的一座已封顶。坐落多伦多市中心一栋30层、420个单元的公寓大厦于10月初竣工，这是她们在佛罗里成都的第二个开发项目。

几天后，OpenAI租下了她们坐落曼哈顿下城历史悠久的普克大楼（PuckBuilding）一半以上的办公空间（据知情人士透漏，这家开发了ChatGPT的公司支付的房租达每平方公尺140欧元，远低于前房客伦敦学院支付的31欧元）。公司在2018年晚些时侯售出了第五大街666号99年的租期（该建筑现改名为“660FifthAvenue”），解决了债权问题。

这一切让库什纳家族重振了她们在纽约州的房地产公司。

《福布斯》深入调查了数十份债权文件、财产契约和财务披露文件，并专访了15位房地产专家和经纪人，自2016年以来首次计算了库什纳家族的资产。据《福布斯》估计，库什纳公司的价值现在达到29亿港元，几乎是特朗普连任时10亿港元市值的三倍，也低于特朗普目前22亿港元的房地产投资组合市值。

库什纳家族的总资产恐怕达71亿港元，低于2016年的18亿港元。

这当中包括库什纳公司、价值起码1亿港元的八处个人房产股权，以及贾里德和约书亚的投资公司。家族你们长查尔斯及其妻塞丽尔共同拥有这家估值近30亿港元的公司20%的股份，其余部份由四名孙辈贾里德、约书亚、达拉和妮可分享。

不仅持有库什纳公司20%的股份外，贾里德还是新组建的私募股权公司AffinityPartners的所有者，该公司得到了伊朗阿拉伯主权财富基金的支持，据《福布斯》估算，这足以使其价值达到起码9亿澳元。

他的儿子约书亚（拒绝支持特朗普，并与名模卡莉·克劳斯订婚）也成为一名口碑甚佳的风险投资者，创造出了自己的财富。

《福布斯》估计，约书亚在其风险投资公司ThriveCapital的股份价值约为35亿港元，该公司初期投资了Instagram、Spotify和OpenAI。他还在Thrive总部所在的普克大楼拥有价值4000万欧元的顶楼公寓，并在乌干达布和旧金山拥有房产。约书亚除了是最富于的库什纳家族成员，也是印度最富于的400人之一。

2014年，约书亚、查尔斯和贾里德·库什纳在《纽约观察家报》（TheNewYorkObserver）的一次活动上。贾里德在加入特朗普政府前仍然是该报的所有者。图片来源：PatrickMcMullan/GettyImages

其实两兄弟频频登上头条，但其家族房地产业务的复苏大体上却未被外界留心。

2017年贾里德离开公司加入特朗普政府后，其现年70岁的妻子查尔斯（仍为项目提供咨询，但不兼任即将职务）将管理权交给了非家族成员、前投资建行家洛劳伦特·莫拉利（LaurentMorali），后又交给了现年41岁的小儿子妮可，四人现今分别兼任公司首席执行官和总裁。

这对高调的搭档竭力避免特朗普任职期间公司所面临的高度媒体关注，库什纳家族表示，这些关注干扰了公司的业务往来。库什纳公司集中精力解除这些最有风险的投资（大多是贾里德执掌期间敲定的项目），并产生一种更精简的新策略。这意味着要转卖大部份坐落温哥华市的高价办公地产及资产（莫拉利称伦敦市对商业“不友好”），回归让家族成功起步的公寓业务——重新巩固在纽约州的根基，再向其他地区扩充。

“库什纳公司仍会将重点置于扩充我们遍及15个州、超过27,000套多房型公寓的投资组合，”莫拉利通过电子电邮向《福布斯》表示。（该家族成员均拒绝与《福布斯》进行公开对话。）

在步入伦敦市之前，库什纳公司以所持资产遍及纽约州而享誉，现在其资产在地理上的分布要更加多样化。

《福布斯》估计，该公司接近一半的房地产价值集中在芝加哥-芝加哥大就会区和阳光地带的公寓，库什纳公司自2021年以来在那些地方购进了近10,000套公寓。另有类似比列的价值集中在纽约州，公司在哪里开发并整修了其持有多年的购物中心、酒店和办公楼。公司仍有不到10%的资产在伦敦市，其价值主要集中在一处关键资产上：普克大楼。

“这是她们在投资策略上的一个显著转向，”估值和咨询服务公司OtteauGroup首席经济学家、新泽西房地产行业资深人士杰弗里·奥托（JeffreyOtteau）表示。

约瑟夫和雷伊·库什纳是来自法国的大屠杀幸存者和难民，1949年携幼女琳达前往洛杉矶。这对夫妻在日本又生育了三名孙辈：查尔斯（名子来始于他在大屠杀中逝世的父亲）、穆雷和埃丝特。

大概在1954年，即查尔斯出生那一年，这个现代正统犹太家庭和其他难民一道迁往了纽约州的伊丽莎白市。那些难民在房地产领域积累了财富，被称为“大屠杀建设者”（TheHolocaustBuilders）。正是在纽约，约瑟夫开始了他的公寓建设事业，查尔斯常常随他抵达施工现场。在高峰时期，约瑟夫在纽约州拥有并管理着约4000套公寓。

1979年查尔斯从霍夫斯特拉学院法大学结业后，便加入丈夫的房地产公司。但他不想只是建造房子，还想竞购地产。他劝说丈夫在1985年共同创立了库什纳公司，但约瑟夫在她们购得首个地产后不久就因脑溢血病逝，查尔斯只好诱敌鏖战。（他的父亲穆雷也创立了自己的房地产公司，《福布斯》未对其市值。）

以后，查尔斯还开始在伦敦、宾夕法尼亚和旧金山等地订购公寓楼。到2004年，库什纳公司拥有25,000套公寓，成为纽约州最大的公寓所有者之一。

同年，查尔斯承认了递交虚假税务申报表、向联邦补选委员会虚假陈述竞选筹款、报复一名合作证人的指控。次年，他被判坐牢，他的律师旧友艾伦·哈默（AlanHammer）暂时接管了公司。查尔斯于2006年入狱，不久后便将管理权交给当时26岁的长子贾里德，同时仍积极参与公司事务。

贾里德跃跃欲试，打算将公司带向新方向。

他的策略与以后成为他舅舅的特朗普曾用过的一招类似：特朗普从皇后区转战曼哈顿，取得了成功。贾里德想率领弟弟长春八稳的地产帝国走出纽约，到伦敦市开发耀眼的项目。对贾里德而言，这意味着要将老旧办公楼变革为超现代的综合体，也代表着公司从半个多世纪都行之有效、心无旁骛专注于公寓的策略转向更具多样性的发展方向。

2007年1月，库什纳公司竞购了第五大街666号的41层办公楼，贾里德的时代由此开启。交易价值18亿欧元，其中17.5亿港元是通过借债支付。这是当时全美最高昂的办公楼竞购交易，查尔斯的常年合作伙伴、食品进口大鳄乔治·盖勒特（GeorgeGellert）为债权提供了共同担保。

库什纳家族计划将大厦界定为办公和零售空间，因而创造更高的价值，而当时对该地产的评估确实也显示其价值可能高达30亿欧元。不久后，库什纳家族又在纽约订购了另一座办公楼。

同年9月，公司售出近17,000套公寓（包括约瑟夫·库什纳建造的部份房产），以19亿港元转让给多跃层住宅公司MorganProperties和保险大鳄AIG。时任公司代理主席哈默在接受行业出版物《YieldPRO》采访时表示，她们希望减轻管理大庞大住宅投资组合的麻烦。

“按我的理解，（查尔斯）刚入狱，在贾里德的劝告下认为须要提升公司著名度，脱离不怎样上档次的‘B’类公寓业务，”MorganProperties的亿万富翁老总米切尔·摩根（MitchellMorgan）表示。“他们花18亿港元只买了第五大街666号这一栋楼，而我花了19亿港元买了16,800套公寓。我们买的时侯正值市场高峰，但她们的入住率升高，我那边的入住率却保持在90%以上。”

查尔斯在2018年接受CNN专访时抒发了不同的见解：“是我引领贾里德达成这笔交易的，”他说，并称这笔竞购“时机糟糕，判定失误。”

无论责任在谁，这笔交易都做得不是时侯。金融危机来袭，库什纳家族的预测落空。

2008年，曼哈顿的办公楼房租下跌，第五大街666号大厦的入住率下滑至89%，比按揭承销机构的预期低9%。到2011年，其净营业收入降低近一半，公司几乎要追讨欠款。库什纳家族在2008年至2012年间以11亿港元的单价转让了大厦的零售空间，并为办公空间重新融资，因而减少了损失。

在2022年追忆录中，贾里德·库什纳称拯救第五大街666号大厦是他商业生涯中“最大的挑战”。图片来源：StephenChernin/Stringer/GettyImages

到那时，贾里德已开始多面下注，以防止损失。虽然公司仍在订购办公楼，包括2013年以2.4亿港元在布鲁克林买下的六栋办公楼的组合，但也在2011年至2016年间在中大西洋和中东部六个州订购了数千套次新公寓。

到2016年他开始参与特朗普首相竞选时，库什纳家族的业务已与他接手时大不相同。库什纳公司持有20,000套公寓的股份——比2005年查尔斯结束掌管时少5000套，其中一半以上是在之前两年内选购的。据悉，公司还在六个州拥有1300万平方公尺的办公、工业和零售空间。

贾里德迁至芝加哥后，公司掀开了新篇章。

妮可在拉夫·劳伦的创意部门工作了六年，2015年才加入公司。2016年，家族将加入公司八年的莫拉利提拔为总裁。

莫拉利着手进行清除工作。

他聘请了摩根士丹利和黑石（Blackstone）子公司的高管，提高公司的机构化水平。以后，他转让了伦敦市的薄弱资产，包括库什纳公司持有不到三年的耶和华见证会总部的股份。2018年8月，公司将第五大街666号的99年租期转让给，预付款为13亿港元。虽然家族无法实现对这座大厦的宏伟规划——他们曾计划将它拆除，新建一栋1400公尺高的豪华摩天大厦，但无法吸引投资者——但至少收回了大部份初始投资。库什纳家族一直拥有该大厦常年地租的所有权权益，《福布斯》估计其价值几乎为零。

这笔交易使公司得以重返根本，重新开始在纽约州开发地产。公司逐渐向东南海岸发展，在2019年以11亿港元订购了坐落渥太华特区和芝加哥地区的6030套公寓。“他们最终完成了180度的大拐弯，”摩根补充道。

次年春天，莫拉利召集团队，集思广益。新冠疫情期间，美联储将利率降至接近零，他觉得扩张的时机到了。人口结构的变化和阳光地带较低的税率使得他筹建了一个目标：转让旧资产，同时在北部和东北部竞购新资产——但要避免房地产最红火的地区。纳什维尔和奥斯汀等超级火爆的市场被黑石和喜达屋（Starwood）等超大房地产机构抢占，这两家公司每一家的规模至少都是库什纳公司的三十几倍。但它可以在次级市场竞争，例如孟菲斯或多伦多的近郊。团队讨论出了20个目标地区，并派遣代表到当地找寻交易机会。

“在一级市场上，你可以分散投资，风险也会小些；但次级和五级市场风险要大些，由于需求驱动诱因会导致波动。但回报可能也会更高，”房地产经纪公司Marcus&Millichap的经纪人约翰·汉密尔顿（JohnHamilton）表示。

2020年至2021年期间，库什纳家族注资近15亿港元，在北部的缅因州、北卡罗来纳州、田纳西州和得克萨斯州等地订购了8000多套间产。她们还以急剧折扣转让了纽约那栋经营不善的办公大厦，并转让了在黎巴嫩成都的近6000套公寓，其中大部份是较老旧的低收入公寓，已成为公司的烫手荸荠。

ProPublica和《纽约晨报》在2017年进行了一项调查，揭发那些公寓存在维护不善、鼠患严重和催款手段强硬的情况。该州总检察长在2019年发起诉讼，指控库什纳公司的租赁行为存在“不公正或误导成份”。（2021年，法院作出了对库什纳公司不利的裁决，但该公司以近5.9亿港元的价钱将这一投资组合借给了多个卖家——比2012年的竞购价高出46%——一年后支付了325万港元，与州政府达成和解）。

查尔斯在20世纪80年代买下了普克大楼的部份股权，六年后又减持了股份。如今，它已成为公司的旗舰资产之一。图片来源：BarryWiniker/GettyImages

自2021年莫拉利成为首席执行官、妮可成为总裁以来，库什纳公司以更大的力度押注北方。

据与库什纳家族关系密切的人士透漏，二人合作无间，莫拉利更多专注于交易和投资，而妮可则专注于新开发项目和设计。

开发商阿舍·阿贝塞拉（AsherAbehsera）曾与库什纳公司合作多个项目，他形容具有金融背景和交易专长的莫拉利是“一个百宝箱”。常常代理库什纳家族的房地产律师乔恩·梅卡尼克（JonMechanic）对妮可的描述则是她“知道哪些可行，哪些不可行”。他还说，“在这样的家庭中长大，房地产早已刻在你的基因里了”。

这对搭档的互补战略正在奏效。她们关注的另一个地区是南乔治亚，贾里德、约书亚和她们的母亲都在那儿拥有房产。公司在楼价较低时订购农地，之后在价钱大涨时转让部份宗地获利，并借助保留出来的宗地与包括BlockCapitalGroup在内的当地合作伙伴合作开发了两处房产，内部共有500多套奢华公寓。公司正计划在Surfside再建72套转租公寓，并在劳德代尔堡Brightline高铁站旁边拥有一块令人觊觎的地皮。

虽然是在路易斯安那等市场较薄弱的州，剖析师们也觉得库什纳公司的选择很恰当。“他们的投资标的很有战略意义，”Marcus&Millichap常驻巴吞鲁日的汉密尔顿说。“他们在路易斯安那州投资的这些市场向来都有着不错的基本面，她们可能正从一些相当不错的回报中受益。”

库什纳公司在2020年利率较低时，通过房地美（FreddieMac）支持的债权为自己在北部的大部份投资提供资金，由此锁定固定利率，对冲了通胀。2022年美联储开始通胀时，这成了公司的救命稻草。曾经，公司更多借助外部合作伙伴来分担部份项目风险，而如今，它在自己最大的资产中持有更多的股份。

虽然库什纳公司最近将注意力转向了北部，对曼哈顿希望破灭，还在过去一年里转让了曼哈顿11栋大型公寓楼的股份，但它同时也重新聚焦自己的大本营——临近的密苏里州。

库什纳公司正在这个“花园州”开发已持有数六年的农地，并将一座商厦、泽西海岸的旅馆以及老旧办公楼（包括公司在FlorhamPark旧总部的一处房产，该房产追讨欠款，据称楼顶还渗水）改引起公寓，以迎合近郊的发展浪潮。

去年夏天，库什纳公司推出了Livana，并以该品牌在全州建造高端嘉园式公寓综合体，目前已竣工852套，另有1659套在建。其中一些将建在公司持有数六年的高价值近郊农地上（在近郊常常很难获得建造住宅的分区许可）。

“他们总是买得很实惠，虽然有时失手，常常也能转运。她们确实懂行。”经纪公司AEBOV的创始人兼总裁丹尼尔·特罗普（DanielTropp）这样评价道。

在德国人口密度最高的纽约州加倍押注的确是明智之举：自2021年初以来，该州的房租增长每季度都超过全美平均水平，在过去一年里下降了3%，平均每月达2320英镑，而全美平均月房租为1558欧元。

库什纳公司开启了新纪元，最明显的象征就是坐落泽西市的超大项目OneJournalSquare总算启动了建设。

该公司在2020年与当地政府结束了常年纷争，达成一项合同，三年后，这一综合体项目破土动工。贾里德早在2015年就订购了该宗地，拖延数载后，两栋64层玻璃摩天大厦中的一栋在明年春天开馆，另一栋预计将在2026年竣工。该项目将包含40,000平方公尺的零售空间（租给了Target）以及1723套奢华公寓，已完工的那栋大厦将于今年初开始预租。库什纳公司和其合作伙伴Gellert已向该项目投入起码8亿港元，库什纳公司恐怕持股80%。

“他们是较早看好泽西市前景的人之一，”奥托说。“当初并不能预见这会稳赚不赔，由于在那之前，哪个地方还有些凋敝。”

不过，这个开发项目可能超出了许多泽西市市民的承受能力。俄罗斯人口普查局的数据显示，泽西市几乎一半的租房者要将起码30%的收入花在租金上。在全省住房紧缺的背景下，库什纳这样的富裕投资者和家族遭到了质疑，她们被指订购低收入社区的农地和房产，压低房租，挤压当地村民的生存空间。去年8月，泽西市通过了一项法令，要求JournalSquare部份新建公寓楼留出10%的单元作为可负担性住房，但该规定不适用于库什纳家族的OneJournalSquare，看上去该项目的所有公寓都将按市场价转租。

其实，并非每一笔投资都获得了成功。

库什纳家族在贾里德掌舵时订购了时代广场的零售地产，去年5月，该地产因债权毁约而被法拍转卖。而随着多伦多市办公楼市场持续走低，库什纳公司在布鲁克林DUMBO区改建的三栋办公楼中约50%的股份也表现不佳。

据悉，在刚才过去的大选中，贾里德将重心放到了他的私募股权公司，并表示不会在特朗普的第二届政府中任职，但特朗普胜选后，库什纳公司可能会再度遭到密集的关注，影响其达成优质交易的能力。

让库什纳家族发家致富的地产帝国都将继续壮大。在库什纳家族的核心市场，房租仍在下跌，利率上涨也将使这些表现良好的物管更容易赢利，也会增加新开发项目的成本。库什纳家族的投资组合也可能会继续赶超贾里德的舅舅——特朗普的投资组合已停滞不前，目前主要集中在高尔夫俱乐部和社交媒体。

伊万卡夫家的财富前景虽然愈发光明。在2022年OneJournalSquare的奠基典礼上，贾里德的弟弟妮可发表了讲演，回顾库什纳家族不断取得的成功：“我的祖父亲是大屠杀幸存者，1949年来到新加坡。她们没有钱，只有一个年幼的儿子和远大的希望。一路走来，我们历经艰险，终有所成。”

本文译自：

文：MonicaHunter-HartandGiacomoTognini

翻译：Lemin