笃定地看长！

这是贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东，在贝壳三季度业绩电话会上多次提及的一句话。

在极具挑战的市场环境里，贝壳三季度业绩超出市场一致性预期，实现了存量房、新房、家装家饰以及新兴业务交易额的全线下降。

展望未来，彭永东觉得，随着9月末以来推动房地产市场止跌回稳的一揽子支持新政的推出，大环境正在变好，而在更有利的大环境下，贝壳会走得更远。

在地产锐观察看来，不仅新政利空贝壳发展外，“笃定地看长”信心背后，更为重要的是贝壳所诠释出的成长理念：

让分店与平台共同成长。

以及，贝壳因此持续努力作出的创新与尝试。

拆解三年报，我们来瞧瞧。

01强化平台生态建设激励店东与平台共成长

贝壳三年报显示，截止2024年9月30日：

贝壳分店数目为48230家，环比降低12.1%；

活跃分店数目为46857家，环比降低14.6%；

经纪人数目为476420名，环比降低11.0%；

活跃经纪人数目423400名，环比降低6.1%。

和上年同期相比，贝壳平台分店和经纪人数目均实现了两位数的下降，也推动了贝壳房子交易总额（GTV）的持续提高。

三年报显示，贝壳2024Q3总交易额为7368万元，环比下降12.5%。其中，存量房业务总交易额达到4778亿，环比下降8.8%；房子业务的总交易额为2276亿，环比下降18.4%。

进一步拆解发觉，非链家存量房/房子交易额环比分别下降14.3%、20.5%，跌幅低于链家。这同时说明了贝壳平台对于外部分店和经纪人吸引力的明显提高。

据介绍，三季度以来，贝壳强化了平台生态建设，开始试点“门店积分制”，激励店东与平台共同成长，共享发展成果。

一方面，以店东为核心支持对象，围绕作业机制、公平透明、服务承诺、业务推动、荣誉体系5个方向举办工作，提高店东满意度，提高店东归属感、荣誉感、专业度及管理能力，从而服务好终端消费者。

另一方面，向在贝壳平台上时间久、业绩好、守底线、积极创新的优质分店做更多的利润回馈，与店东共享价值。

数据显示，在三季度9个试点“门店积分制”的城市中，通过积分兑换，贝壳共向店东领取了超过1800亿元的等值现金权益，有30%的分店获得了利润奖励。

02精细化营运推动分店提效

在优化平台建设、助力平台分店做专做优的同时，贝壳还通过持续推动精细化营运，将颗粒度细化到商圈，以商圈为单位进行赋能，帮助联网分店提高店效。

一方面，针对联网充分的区域，贝壳更加重视生态优化，通过一系列平台让利和支持新政，帮助店东和经纪人获得更多的收入存留。这种商圈的店效做到了其他商圈平均店效的1.2倍左右。

另一方面，对分店合作效率不足的商圈，贝壳做重点的管理和赋能，通过平台数据剖析、问题确诊和策略支持，以及店东共整治事会的共同参与，进行房源聚焦，降低分店之间的合作，共促业务达成。

同时针对联网还不足的区域，贝壳通过各种型的拓店套餐，积极联接新的分店。

在三季度业绩电话会上，贝壳管理层透漏，截止9月底，去年一季度贝壳平台新签分店的ROI早已转正，一季度签约的分店短时间内均早已实现回本。

03房子扩宽合作面保护经纪人权力

不仅人店网路外部吸引力明显提高外，贝壳的房子去化能力也得到了开发商们的广泛认可。三年报显示，三季度贝壳房子业务净收入77万元，环比提高30.9%。

贝壳的聚焦打盘策略、渠道之外的增量价值，以及过硬的执行能力、销售能力，被更多的开发商所认可，进一步扩宽了合作界面。三季度，除了合作项目数目创下历史新高，总对总战略合作已覆盖大部份TOP10民企。

有别于单个项目的洽谈和博弈，总对总的合作不仅还能提高合作深度与效率外，还可以更好地保障经纪人的权力和顾客隐私。例如，将“隐号带看”写进总对总战略协议，推进公正作业。

数据显示，贝壳隐号带看渗透率在三季度达到67%，同比提高了11个百分点，提高了经纪人的作业安全感，也带来了房子作业意愿的提高。

同时值得一提的是，贝壳稳定的货币化能力和放款能力，也迸发了经纪人做房子的意愿。在三季度业绩会上，管理层透漏，贝壳房子业务开发商提早预收佣金占比保持在低位，预收账款周转天数维持在47天左右的极高位，保持了高度的经营健康性。

11月14日,“贝壳平台级服务承诺”对外即将发布

04一揽子新政提振需求发展预期向好

“在这一轮市场周期里，我们越来越笃定的东西，是‘看长’，我们越来越理解看长的力量。”

在三季度业绩会上，彭永东表示，在改善的外部环境下将坚定地看长。

自9月末以来，央行、金管总局、财政部、住建部、自然资源部等多部门相继推出多项稳地产措施。贝壳管理层觉得，这一轮新政组合拳“维度更宽，力度更大”，疗效持续性也更强，预计四季度市场将保持稳定。

研究机构则普遍觉得，11月中旬财政部等三部门发布住房交易税收政策，税费方面，将1%低税率让利的面积标准由90平方米提升到140平方米，且同时覆盖首套和二套，增值税全省统一满2年免缴，尤其利空一线城市刚改人群需求的释放。

此后，一线城市迅速跟进取消普宅和非普宅标准，落地税改政策。若一线城市才能持续释放反弹的积极讯号，则还能提振市场信心，房价复苏态势有望向二线城市漫延，推动房价整体走低进程。

研究机构觉得贝壳发展动能可期，纷纷给以“买入”评级。

美银期货研报觉得，贝壳是近来中国新政转变和潜在周期性复苏的主要受益者。预计在这次复苏以及常年来看，贝壳将赶超市场下降，将贝壳评级由“中性”调升至“买入”。

中泰期货研报则觉得，常年来看，随着存量房供应量的降低、房屋换手率上升、流动人口下降、改善需求的释放以及房地产经纪服务渗透率的逐年剧增，贝壳作为行业龙头，有望充分获益于居住行业市场规模的持续扩大。

而固守常年主义视角的贝壳，正持续为平台参与者创造增量价值，为共创房地产经纪行业高质量发展的新篇章而不懈努力。