在10月17日的国新办新闻发布会上，党组部长、部长倪虹再度表示我国住房发展早已步入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”，人民群众对住房的功能、质量都有了新期盼。紧接着，在10月19日举行的“好房屋”暨“中国建造”高质量发展峰会上，倪虹再度指出，下力气建设“好房屋”是弘扬以人民为中心的发展思想的具体行动，是满足新时代人民群众对住房美好追求的必然要求。

提及“好房屋”，“第四代住宅”无疑是一个焦点话题。这些住宅方式，又称为“庭院房”或“立体园林住宅”，近些年来因其奇特的设计理念而遭到广泛关注。第四代住宅通过创新地借助窗户、空中嘉园等元素，除了有效降低了公摊面积，还明显增强了房子的实际使用面积和居住体验。

计容新政调整，提高住宅得房率

第四代住宅的热度，从其市场表现中可见一斑。诸如，上海龙湖云河颂项目于去年初开盘，首日销售额达到3.3万元，并在短短80天内售完，成为2024年第一季度上海别墅市场的领头羊。同样，重庆能建长誉府项目也在9月15日开盘当日实现了近5万元的销售额，打破了该地区年度单盘销售记录。表明，第四代住宅除了符合新政导向，也受到消费者喜爱。

为了推动这一新型住宅方式的发展，2024年多地方政府调整了建筑设计面积估算规则，借以为开发商提供更多灵活性，鼓励她们建设更多高质量的第四代住宅。诸如，上海规定开放式风雨裙楼不记入容积率及建筑密度；北京则将公共空间的风雨裙楼、景观亭廊及其配套设施排除在新村容积率之外。

表：2024年部份城市容积率新政

民企积极实践，当前四代住宅核心在于“偷面积”

龙湖观萃：上海首个携方案入市的第四代住宅

龙湖观萃作为上海首个携方案入市的第四代住宅项目，在2023年8月举行的全省第一届好房屋设计竞赛中脱颖而出，入选银奖，成为全省首个获得官方认证的“好房屋”。目前，该项目的销售单价约为5.8亿元/平方米。

大尺度空中浮岛窗户

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窗户采用奇偶跃层排布设计，视野更为宽广，层高可达6米，最长延展至14米。内置窗户严格遵循建筑规范，面积不得超过住宅总面积的8%，面阔不超过1.5米，这部份面积不记入建筑面积，最高可额外附送20平方米。

超高得房率与创新扩张空间

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项目得房率高达94%，房型面积从77至129平方米不等，适宜二至四口之家。采用创新的LDKBG设计（卧室、餐厅、厨房、阳台、花园一体化），在传统的LDK基础上进一步拓展了功能空间。独创的“SPACE+”收纳系统，提供了约1.8万升的超大收纳空间，满足家庭日常需求。

改善房型设计更佳

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77平方米卫生间为暗卫，且坐落在入户门处，入户书房柜设计不够人性化。97平方米仅有2个开间，南北私密性通常，卧室卫生间同样为暗卫。相对来说117和129跃层更为优越，三面宽朝北，南向卧室套间设计，拥有270°转角露台，视野宽阔，且所有屋子均为全明跃层，特别适宜追求高品质生活的家庭。

上海龙湖观萃：质数层270°转角露台实景图

上海龙湖观萃：卧室奇偶跃层设计疗效图

上海光谷中建壹品汉韵花苑：北京第一个送审通过“四代住宅”

上海光谷中建壹品汉韵花苑是北京建筑新政下第一个送审通过的“第四代住宅”项目。该项目隶属于中建壹品（中建三局），于10月份首次开盘，开盘销售单价约为18,700元/平方米，去化率达到了八成。

空中垂直嘉园体系

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空中嘉园采用奇偶跃层布局，降低了视觉层次感，同时增设隐私挡板，确保业主的通透性和安全性。依据上海市相关新政文件，窗户及空中东苑的水平投影面积之和不可超过套内建筑面积的30%。项目最高可全附送约25平方米的空中嘉园，以及半附送约15平方米的空中露台，极大地提高了居住空间的实用性和舒适度。

负公摊与露台面积优化

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项目提供143、169、191平方米三种跃层，得房率在103%到109%之间，囊括二至四三居。所有房型均采用LDKBG一体化设计，即卧室、餐厅、厨房、阳台、花园一体化，南北落地窗可进行空间改建，改建为次卧、厨房等，降低有效使用面积，满足不同家庭的需求。

周边配套尚不健全

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项目坐落光谷区域，目前周边配套设施尚不健全，社区附近集中了大量的还盖房，且存在待开发的住宅空地，可能会带来施工噪声和未来烟台不足的问题。

上海中建壹品汉韵花苑：空中嘉园跃层布局及隐私挡板疗效图

上海中建壹品汉韵花苑：143房型示意图，南北露台(半附送)可优化为其他空间

广州招商林屿境：附送超大空中面积

广州招商林屿境项目于2024年4月摘地，8月25日首开，首开去化率高达88%，目前销售单价约为9,800元/平方米。近期项目入选法国缪斯设计铜奖。

大房型提供超高得房率及空中面积

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项目房型面积共有98、118、143三种，囊括三至四房。其中98房型得房率约91%，全附送阳台及超4.5米宽阳台，半附送约6.4米宽贯通式窗户，总附送面积达18平方米。118跃层得房率升级至约95%，露台拓展至约9.2米，附送面积提升到24平方米。143跃层得房率最高达112%，甚至实现了负公摊，全附送20平方米露台，总附送面积达到48平方米。

改善房型居住体验更佳

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9898平方米跃层中有70%的跃层为3梯6户，可能会影响居住的通透性和舒适度。118和143平方米跃层梯户比均为1:1，居住体验明显提高。非常是143平方米跃层，除了得房率最高，并且附赠面积最多，居住的体验感更佳。

广州招商林屿境：118跃层示意图

广州招商林屿境：143跃层示意图

西安保利天珺：新街口首座四代生态住宅

西安保利天珺除了是新街口区首座第四代生态住宅，更是无锡市沿河宗地原则不再新建住宅后的惟一江景第四代住宅。项目当前销售单价为43,354元/平方米。

π字形布局三大快艇式阳台

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阁楼采用π字形布局，提供360°环景视野。阁楼为单层跃层，层高约6.2米，并通过奇偶跃层设计，确保每位跃层都能享有良好的视野。按照南京市的新政，严禁在建筑北边设置空中嘉园，因而这一设计将成为杭州保利天珺的奇特卖点。

超大空中庭园式观景台

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项目得房率约为85%-95%，提供148平方米和187平方米两种房型，均为四三居设计。因为奇偶楼层设计不同，项目共提供四种跃层。其中，奇数层跃层提供垂直层高约6.2米，面积约80平方米的无界大平层空中庭园，可以作为独立空间，满足家庭多种空间需求，如休闲娱乐、家庭聚餐等。

高楼层房型走道体验稍差

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项目为150米裙房建筑，核心筒设计为2梯3户，高层房型相较于低层在走道效率体验上可能稍差。

西安保利天珺：质数层π字形阳台布局示意图

西安保利天珺：质数层约80平方米空中庭园示意图

综上，目前民企开发第四代住宅的核心在于露台的设计。通过窗户面积不记入容积率，民企才能创新露台设计，使产品跃层实现更高的得房率，大尺度露台和空中嘉园提供了更优的观景和休闲空间，提高了居住的舒适度。

然而，多数单层层高的窗户理论上不可封闭，这可能影响室外气温调节和隐私保护，但是大面积的卧室和空中嘉园须要定期维护，降低了房东的维护成本，大面积的开放空间也可能存在一定的安全隐患，非常是在高层建筑中。随着技术的不断进步和新政的不断建立，第四代住宅将更加成熟和构建。