广州929政策后，10月二手成交的火热不用我们再说了

其中有一条是“增值税5改2”

就拿一套满二不满五、总价300万的次房子举例

政策前，卖家要多付15.14亿元的增值税及附加，如今就不用付钱了，大大增加了买房成本

问题来了，北京的什么房屋属于“满二不满五”呢？

摒弃积分限售不讨论，可以简略觉得，大部份满二不满五、可以交易的次房子，根据买房后三年交付的周期来推断，也就是集中在2017到2020年这四年入市的新盘

明天，我们就来看政策对那些次房子的影响究竟怎样

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先计算一下那些次房子有多少

据统计，2017年到2020年，这四年入市的房子项目分别是126、243、232和250个，加上去共有851个项目

数据来源网路，供参考

取证的房源量分别是35510、75851、67693和66759套，加上去超过24.5万套

再加上二手房市场，满足房龄要求的次房子挂牌在2到3万套之间

二者加上去差不多有27万套，总体数目在整体房价中还是比较可观的

而从历年的挂牌情况看，我们找兔博士拉了数据

数据来源兔博士APP，单位套

自2021年起，房龄在5年内的次房子占比仍然在增长，从3.88%一路降到了1.86%

再加上“满二”的限定，明年1到8月次房子的挂牌总数更是不超过3000套

中途2月还有所增长，527政策对次房子的影响也不大

前9个月平均每位月新增挂牌在110套

数据来源兔博士APP，单位套

并且从9月3022套，到10月的3299套，一下子降低了277套挂牌

环比增速达到9%，增速确实达到了新高度，更即便10月还有7天国庆假期的影响

再单独看链家平台的数据，明年2月初，在链家官网只筛选“房龄5年以内”的这一个标签

房源仅仅只有43页，总的挂牌量才1000套出头

根据其10万套挂牌总数，5年内次房子的挂牌占比也就约1%

然而，如今再去搜索，早已急剧降低到了81页

图源链家网

挂牌量超过2000套，直接翻了快一倍，可以看的房源显著增多

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这种挂牌的次房子，主要集中在什么蓝筹股

经过梳理，我们发觉分布在五大尚城、浦东、宝山，还有闸北和闵行的部份蓝筹股，以外环外的刚需蓝筹股为主

数据来源兔博士APP，单位套

过去几年里，五大尚城的房子供应每年都有好几万套

像2022年就是临港的供应大年，一共推出了32个项目、14105套房源

并导出了源源不断的户口人口，增速跑赢城区

此前我们统计过，闵行新区这几年的房子供应项目个数多、房源数目少

都在川沙、周浦、航头等非核心蓝筹股，不要分、没有限售，成了好多人上车的“第一站”

江桥也凭着两条轻轨交汇的优势，充当了很长一段时间松江房子的供应主力

卢湾大宁蓝筹股比较有名的次房子是虹口府

据链家网显示，现今东区挂牌37套、西区挂牌55套，仅一个新村就有快100套在售

再看9月和10月最新的挂牌数据

数据来源兔博士APP，单位套

又有闵行金汇和闵行前滩这两个蓝筹股冒了下来

宝山金汇的次房子特征显著，有的单价只要200多万，极为亲民

各自蓝筹股内部，上个月这种新村的挂牌数比较多

数据来源兔博士APP

不少挂牌都在30套以上，有的是单价低、有的是小跃层多，还有的是投资客多

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说完了挂牌，再来看看次房子的成交情况

据贝壳网数据显示，前几年次房子的成交量

2020年只成交了21套，2021年共成交85套，2022年共成交129套，2023年全年大约在300套左右

数据来源贝壳网，单位套

政策后，好多顾客的杠杆可以放大，选择略过老破小，奔向热门蓝筹股的次房子而去

而本就不多的次房子，一下涌来了如此多顾客，实际成交也有了更快的反应

之前须要高分能够有机会摇号的前滩、徐泾蓝筹股都有得挑

连翠湖天地五期、中海建国里这样的新天地别墅，也纷纷挂牌上架

按别墅4000万的单价来算，政策一下子省了200多万的税金，对中高档顾客来说也是不小的诱惑

图源：链家

推进中海建国里在10月成交了3套，成交单价在15.2万/平米

其实这个成交单价比起20.5万/平米的挂牌单价，还是上调了超两成

通常来说，次房子的议价空间较为有限，属于是比较难杀价的房源类型

住户们买的时侯价钱就高，卖的时侯就更慎重

好多挂牌价哪怕比周边高50-80万，也不着急卖

“客多房少”，挂牌比列低，通常不会轻易涨价

我们又选购了部份比较典型的次新新村，瞧瞧它们在10月的成交表现

数据来源链家

500万以下的刚需次房子，议价空间和成交周期都有回升

而刚改以及千万别墅价钱不再坚挺，成交周期也容易接近或超过100天

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为何次房子的挂牌和成交有了起势？

有的中介坦承，现今的次房子可谓跌出了性价比，好多人抱着“捡漏”的态度来看房

比起现今市面上的房子，部份热门的动辄还有一定的积分要求

再加上现今土拍取消了折价率限制，核心宗地的联动价还在不断飙升

就拿宝山江桥蓝筹股来说

去年年初入市的房子深业深安上居联动价约3.65万/平米，另一个房子深业深嘉上府联动价更是超4万/平米

周边这几年的次房子，像奥园金地格林云尚、旭辉公元、路劲上海派，近来的挂牌单价都在3.5万/平米及以下

楼市示意图

再加上三年左右的等待周期和交付风险，次房子胜在了“所见即所得”

还有不少住户收房后直接空关，既没有二次家装也没有转租

政策后直接挂牌打算卖，“就跟全新的一样”

造成越来越多的买房者，打新几次无果后，把眼神转向了次房子

近来前滩蓝筹股就再次热了上去

虽然去年前9个月成交只有70套，平均一个月不到8套

没想到政策一出，10月的成交量激增到了40套，一举创下明年单月新高

截至到11月14日，又卖出了18套

数据来源网路，供参考，单位套

究其缘由，前滩蓝筹股供应的大部份房子，目前都是处于满三年、不满三年的状态，税金在一定程度上限制了交易

小跃层较多，好多学位都没使用，一半都是毛坯或则简装，进一步拉低了买房门槛

10月成交的40套，有28套都是70平以下的小跃层

代表新村就是尚峰名邸

前9个月一共只有10套出头的成交，没想到10月一口气卖了10套47平的小跃层，11月又卖了2套

10月尚峰名邸成交明细，图源：聚焦房子

还有一个是江悦花苑，于2021年交付，房龄在两年左右，也是前滩惟一一个一房新村

在前9个月只有1套成交，到了10月一下子就卖了8套，11月也卖了1套

不仅热闹的前滩之外，10月崇明徐泾蓝筹股的网红盘万科天空之城、蟠龙天地一期和招商虹桥花苑，也分别成交了8套、7套和7套

松江杨行的四季就会卖了6套，闵行唐镇的海玥瑄邸和临港尚城的保利玲珑山庄也各卖了5套

都是去年以来的成交新高

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929政策施行以来，时间不算太长

政策放开后的置换链，从最先剌激的是低单价刚需市场，渐渐传导到了改善次新部份

短期来看，这种不满三年的次房子挂牌和成交，暂时还不算非常显著

并且接出来在三到六个月内，相信都会有更多优质房源步入市场

链家网上有不少次新新村，早已非常标明多套房源正式上架

像万科天空之城一期有4套、中海臻如府有3套、万科南郊就会有2套，吸引感兴趣的买房者提早关注上去

这种次房子住户交易更为活跃、购买力更旺盛

精准激活这种房源和住户，减短置换期限，对提高整个房价的活跃度都有很大的用处

我们也听到，北京正在持续增加限贷、限售以及税收的门槛，以满足更多人的买房需求

未来，好房屋一直抢手，但是折价空间高