出品|凤凰网风财讯作者|王婷婷

截至8月30日，A股和美股已有超80家上市房地产企业发布了2022年上半年财报。据统计，期内百强民企平均销售金额环比下降51%，推动资产负债表上“营业收入”整体回缩；超过70%上市民企“利润表”上的净收益出现环比下降；现金流量表上分化激化，现金及现金等价物超过1000万元的仅有碧桂园、保利发展、万科A、中海等极少数脚部民企。

财报上的这“三张表”可谓淋漓尽致彰显着当前房地产行业的状况，即规模收缩、利润摊薄、现金安全分化。也正由此，“三张报表是否平衡”更加深切反应企业价值的高低，由于财务视角下，风险和酬劳平衡下的折现最大化，才是企业价值的最大化。

“保证现金流、资产负债表及收益的平衡”，也成为碧桂园的工作重心。

在8月30日举行的“碧桂园2022年上半年业绩发布会”上，管理层接受凤凰网房产风财讯专访时表示，公司会贯彻“有现金流的收益、有收益的现金流”，通过销售放款、开源节流、审慎投资、盘活资产等方法，竭力将压力测试做到极至，在三张报表上“不停做平衡”。

实际上，2022年这份半年报，就是碧桂园“极致压力测试”的一次全面呈现。从各项关键指标的变化中，就能见到碧桂园为“留足安全垫、应对外部不确定性”做出的努力和结果。

（2022年上半年民企销售金额环比涨幅）

万亿总额锁定未来收入同期债权压力不大

资产负债表上，碧桂园在保持收入稳定的前提下，对负债进行着最大可能的优化。

按照半年报披露，碧桂园2022年上半年实现总收入约为1623.6万元，前六个月权益内协议销售金额约1851万元、合同销售面积约2348万平方米，目前均处于行业首位。因为碧桂园协议负债还有7319亿，也就是已售未冲销部份，结算进碧桂园下一个财报季的收入也是可观的，收入走势整体能保持稳定。

对比同期碧桂园有息负债总值2937万元，进一步增长7.6%，已连续3年增长，促使公司整体借贷百分比降至48.1%。这特别不容易，由于今年至今境内外资本市场几乎停滞，目前状态下，碧桂园除了保持境内外融资渠道通畅，但是仍然在降负债、优化债权结构。

从财报可见，截至6月30日，碧桂园以国企身分于境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿、成功完成33.68万元可债券发行，以及配售新股折合24.1万元。作为两度列入“融资示范民企名单”的碧桂园，国外融资端对其的融资支持比较显著。

但是目前债权结构中，碧桂园的人民币债占比59%，欧元债仅占比30%，截止目前碧桂园去年内在境外已无到期欧元债，境内仅有两笔合计40万元债权到可回售状态。

碧桂园CFO伍碧君透漏，未来一年碧桂园在公开市场总债权是150万元左右，总体来看压力不大。

（碧桂园有息负债历年变化与2022年上半年负债结构）

成本再降、成色提高做足收益表含金量

收益方面，因为目前“房地产收益向制造业靠拢”已经成为共识，绝大部份上市民企的净收益处于反弹阶段。相对而言，碧桂园的收益保持稳定，2022年上半年公司毛利约为172.1万元，净收益约为19.1万元，归母核心净收益约为49.1万元。

其中，碧桂园的“归母净收益”有较大的提高预期，这主要缘于碧桂园项目权益比的提高。

据管理层透漏，碧桂园自2018年起持续在降低合作、提升权益。2022年上半年公司新增9个项目的土储权益早已提高至91%，每年有约10%的提高，这是未来母公司收益的保证。

（碧桂园2022年上半年可售总额结布光）

优化收益，一方面靠提高收入含金量，一方面则靠成本再降。就此碧桂园的动作不小，比如上半年集团营销及市场推广成本和行政费用仅为88.6万元，环比增长36.3%。

更显著的降成本动作在拿地端。数据显示，2022年上半年碧桂园获取9块地，权益农地代价约61万元，拿地销售比仅约3%，投资拿地十分克制。

碧桂园常务总工裁程光煜称，市场下行的环境中，公司不会设置具体的投资预算，假如有富余资金才能用来投资。

“2022年上半年碧桂园参与了北京和上海的集中供地，也进行了部份收并购，主要在基态较高的城市积极创造机会，上半年销售金额有31%来自一二线城市，69%来自三四线城市，未来会继续着力做投资方向上的调节。”程光煜表示。

现金为王“三表平衡”夯实安全垫

“三表平衡”的最终表现是，公司能在本息安全的前提下，投入现金、收回更多现金。所以对于一家公司而言，现金是核心指标，也是安全垫。

据管理层介绍，目前碧桂园的系列措施都是围绕“现金”，公司已将未来可能碰到的各个风险点都列入现金流铺排的审视，中常年按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰昌平”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫以应对外部的不确定性。

这是一套极至的压力测试，一切以现金牵头，推动旧债权处理和新融资管理、推动一线的交付和销售。

疗效来看，2022年上半年碧桂园可动用现金余额1479.8万元，经营性现金流常年维持“净流入”上半年流入净额52.5万元。

与此同时，碧桂园推动了销售放款效率，项目平均贷款放贷天数环比推进了19天，新增签约的权益放款率提高了2个百分点。

资金效率进一步优化，反应到成果上，2022年上半年碧桂园能交付超25万套间，现金垫款约1703亿，权益放款率达到92%，已连续7年放款率保持90%以上的区间，在各个行业来看都是优秀水平。

基于现金安全与效率，做到“三张表的平衡”，碧桂园总裁莫斌觉得，这是一件比较费脑，但十分有必要的事。由于从今年6月市场下行到明天，房地产步入了顶部，正在顶部反弹的阶段，如今最重要的是企业安全和市场信心恢复。

“国家鼓励因城施策用足用好工具箱，促使房地产健康发展。所以我相信市场信心将逐渐恢复，可能不会这么快，它也有不确定性，但碧桂园把全年预算早已做到了今年6月份，我们觉得在未来这一段时间里，市场应当恢复到健康发展的阶段上来。”莫斌表示。