黄先生表示，自己由于是社保房贷，房贷利率比较低，但是出手时机也比较好，“可能赚了40多万”，但他表示其他人可能就没有那么辛运，倘若已现今1.3万/㎡的价钱成交，算上持有成本，最多算打平。

02

千人摇现况盘点：

有的升幅超170%，有的收益所剩无几

华润云庭只是北京千人摇项目的切块。过去几年，上海诞生了许多“神盘”：

报考人数最多的青秀未遮山，1056套房源有超6千人报考，中签率1.71%，招商中央华城二期、川发天府上城、绿地新里城等项目当时的报考摇号人数都在3、4万以上。

青秀未遮山交资料现场

这种项目在二手市场表现怎样？

坐落市区万象城蓝筹股的华润置地悦玺、大源蓝筹股的朗诗西华府、攀成钢的仁恒滨河湾三期以及坐落站南蓝筹股的盛和林语，这几个“万人摇”项目目前二手房成交单价，总价跌幅均超过100%。

华润置地悦玺，二十四城第八期，当时定位为华润置地旗下的高档系。2019年分两个批次入市，两批都是300多套房源，报考参与摇号人数都超过千人，两个批次开盘总价区间在1.2-1.7万/㎡。按照贝壳找房的数据，华润置地悦玺近来二手房源成交单价基本在3.6万/㎡左右，跌幅超170%。

华润置地悦玺报考现场

另一个跌幅较大的是坐落大源的朗诗熙华府，当初开盘时一句“全款往里走，按揭的别堵在旁边，社保的把车挪走”火遍全网，如今仍然领跑大源二手房。2018年项目开盘单价在1.6万/㎡，近日二手房挂牌价在4.3万/㎡，成交价3.6万/㎡-4万/㎡，朗诗熙华府跌幅在150%左右。

在2019年两度成为千人摇的仁恒滨河湾三期，当时开盘单价2万/㎡，价钱仅比2012年首次开盘价1.7亿元/㎡高出3000元/㎡，巨大剪刀差成为当初最吸引眼珠的项目之一。现今新村二手房挂牌价5.2万/㎡，二手房成交价波动较大，从3.7万/㎡到5万/㎡不等，总体算出来，仁恒滨河湾三期最小跌幅85%，最高150%。

仁恒·滨河湾报考现场

同样“万人摇”，青秀未遮山、招商中央华城二期、绿地新里程、凯德世纪名邸、万科玛瑙景区等项目跌幅都在50—90%。

但并不是每一个这样的项目都有这么利润，也有一些千人摇项目在二手房市场经历了下行周期，某些项目收益几乎所剩无几。

以1.3亿元/㎡起建仓的中海锦江城，如今一期二手房挂牌单价其实在2.1万/㎡，但实际成交单价基本都在1.6万/㎡左右；总价1.4亿元/㎡起的万达华府，目前挂牌价2.7亿元/㎡，但10月成交的几套二手房，成交价在1.7万-1.9万/㎡范围；另一个千人摇项目国安天府半岛，当初的均价在1亿元/㎡起，如今挂牌价1.7万/㎡，近来11月一套113平米套三的二手房成交总价1.46万/㎡。

中海锦江城选房现场

这种和当时房子建仓时利差增速不大的“万人摇”项目，算其利润，价钱跌幅部份基本可以和资金月息覆盖，基本上是“跑输了大势”。有的项目甚至在步入二手房市场时，价钱仅有短暂的增涨时期，没有经历完整的爬坡过程就一路下降，基本出道即颠峰，之后就是漫长的高位徘徊。

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供应、产品是关键

“踩踏”多因投资客太多

同样是“万人摇”项目，为何会出现冰火两重天的二手市场表现？

整体来看市区项目在二手房市场上表现更稳，而投资客更多的项目则容易产生价钱踩踏。

首先，能成为“万人摇”项目，有两个诱因，一个是价钱低，“有的是价钱真低，郫都区是出现千人摇最多的区域，像铁建奥维尔当时的价钱才5715元/㎡，花样年香门第7000元/㎡，这种价位都是大大高于普通市场价的项目。”有业内人士表示，“另外一种是价钱剪刀差大，例如仁恒滨河湾、华润熙悦，这种改善项目，受限价影响，定价也大副高于同项目当时二手楼市”。

另一个诱因则是，“基本大盘还可以”。例如，大面的华润云庭、二环的电建洺公馆，在许多住户看来，是买到才能住进去的。但为何有的项目就支撑不起二手交易?

该人士觉得，一部份“万人摇”的卖家是投资客，但是现今这种项目的二手房走势也与区域房子供应量和产品本身有关。

“从目前二手房市场反馈的数据来看，房子供应量大的区域，二手房库存比较高。早几年的天府新区的几个千人摇项目，周围并没有可以参照的二手房项目，好多投资客入场，导致后来二手房供应短时间飙升。而同时，区域内新项目也在不断供应，与二手房同时产生竞争关系。”

同时该人士也表示，“一些出席千人摇的买房者抱着常年看跌的态度去摇号，但并不是优价项目就一定有降价空间。”近三年上海市场产品迭代很快，尤其是现今的房子大多是2T2的低密、高得房率，这类产品的价值空间更高。