《凤凰WEEKLY地产》于中国中铁股份（601186.SH）投资者热线处确认，（下称“铁建投资”）党委常委、副总总监马建军已坠崖。

中铁投资是上市公司中铁股份于2011年创立的一家子公司，总部在深圳，中铁股份上级的母公司为五大建筑国企之一的中国铁道建筑集团。

马建军在去年年中才调入中铁投资，在此之前，他在中铁股份下属的房地产公司“中国铁盖房地产集团”（下称“中国中铁地产”）工作了12年，是中国中铁地产华中公司的灵魂人物。直至现今，广州仍是中国中铁地产布局城市中销售贡献最高的城市。

目前中铁投资官方网站显示的管理团队名单中，已没有马建军的名子。

跳楼消息尚未官宣

马建军跳楼丧生的传言早已下来10多天，最开始的消息来自自媒体“土楼研究所”，但文章在三天后消失了。《凤凰WEEKLY地产》致电中铁投资前台，当得悉媒体身分后，前台工作人员马上挂断了电话。

《凤凰WEEKLY地产》改以投资者身分致电中铁股份投资热线，寻问“公司知不晓得子公司中铁投资总工总监马建军坠楼这件事”，投资热线接听工作人员称：“知道。”《凤凰WEEKLY地产》继而寻问“上市公司会不会披露此事”，对方回复：“因为他（马建军）不在上市公司高管行列，我们是不须要发公告的。”

“马建军是股份公司下边部级单位的总工，级别应当是副部级。”一名中国铁道集团的中层党员对《凤凰WEEKLY地产》说。

直至目前，中铁投资官方层面尚未官宣马建军自缢。

马建军1975年出生，现年49岁，中南学院硕士，他职业生涯惟一的据点就是中国铁道集团。1998年，马建军结业出席工作，1998年7月至2008年3月，在铁建十六局集团及其下属公司出任多个职位。2007年，中铁股份成立中国中铁地产，中国中铁地产成为国资委批准的16家以房地产为主业的国企之一。2008年3月，马建军调入中国中铁地产，先后任中国中铁地产市场发展部副主任、综合管理部主任，铁建房地产集团广东中泓房地产开发有限公司总工总监。

2010年3月，马建军任铁建房地产集团杭州京城投资有限公司执行监事、总总监。2016年，中国中铁地产创立华南区域公司，统筹华北营运开发，马建军兼任执行监事。2017年，马建军兼任华北公司党委主任、执行监事，党总支部长。

马建军率领中国中铁地产在华北开疆拓土。华南公司创立第一年（2016年），就实现销售、回款、投资纷纷破百亿的战略目标，贡献了全公司一半的销售额。2017年，华北公司协议销售金额下降187%。到了2018年，马建军亲手启动“飞象计划”。

根据马建军当时对外的介绍，“飞象计划”就是房地产行业的“高周转”，“高周转”在2018年并不罕见，当时整个行业高歌猛进，龙头民企拚命减短周转周期，推动现金回笼，因而做大规模，“飞象”即“飞上去的小象”。“中国中铁地产的规模之大就像小象，作为国企，中信不行，还必需要快，要让小象飞上去。”马建军说。

2020年，中国中铁地产布局城市达到36座，实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局。高周转已执行了三年的华中公司继续领先，销售金额达到301.28万元，对全公司的贡献率达到24%。仍然到2023年全年，华中公司为全公司的贡献额超过了25%。

2020年，为华南房地产立下汗马功劳的马建军接到了新任务。2020年4月，中铁股份新组建子公司“”（简称“铁建城发”），马建军任监事、总总监，从这时起，马建军就开始有了“副部级”的级别。

这家新公司重点举办城市更新、城市营运、未来社区、智慧社区、城中村改建领域的建设营运和“投建营”一体化业务，区别于传统房地产从二级市场拿地开发，中铁城发走的是“一二五级”联动的模式。对企业来讲，这些模式最大的优势是拿地成本低，更重要的是，在房地产市场开始下行后，城市营运业务成为央央企的一条可行的变革之路。

从中铁城发官方网站的介绍来看，公司创立4年来发展迅速，已有片区开发投资类项目8个、未来社区及涉房地产类项目13个、城市营运类项目超60个，协同投资支出约1622万元，合作范围内用地超8万亩。

在中铁城发的第二个年头，2021年6月，马建军多了一个股份公司的名衔：中国中铁股份有限公司华北区域总部执行总总监。仕途堪称一片坦荡。

转折出现在去年年中，马建军兼任又一家中铁股份下属的子公司，任公司党委常委、副总总监。同样是中铁股份的二级公司，马建军此次的级别从城发公司的总总监降到了投资公司的总工总监。

马建军最后一次出现在公众视野是在去年10月15日，他随同中国中铁投资集团的监事长李卫华和总总监许玉和到中国铁建华南总部大楼项目督查，直至这个月下旬传出坠亡的消息。

4年“两跳”

马建军跳楼之所以会导致业内众多关注，一个重要的缘由是他很容易让人联想起4年前同样跳楼丧生、级别更高的陈奋健。2020年8月16日，中国铁道建筑集团有限公司原党委主任、董事长陈奋健跳楼丧生，当时适逢一次巡视组巡视结束。

陈奋健在2018年从中国交通建设集团兼任中国铁道建筑集团，从其履历来看，陈奋健并没有直接参与过房地产的业务。不过值得注意的是，就在他任中国中铁“一把手”的第二年，即2019年12月26日，中国中铁与亚泰集团达成战略合作，当时陈奋健和国安许家印一起出现在了合作签约现场。合作典礼上，双方表示将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资货运等领域举办广泛合作，并在新闻通稿中声称“开创了国企和国企合作的多赢标杆”。

以后，中国中铁还参股了国安上海公司。2022年6月，中国中铁26.6亿底价出售49%股权。

事实上，马建军的真正转折最有可能是在2020年，当初房地产行业开始出现颓势，马建军忽然被调职地产，完全离开了他拼搏最久的中国中铁地产。以后地产华南公司监事长一位空缺一年有余。到了2021年6月，行业加速下行，中国中铁地产不免俗地开始进行高层换血，马建军的继任者确认，同时被换掉的还有总总监、营销经理等诸多高管。当时的华南公司营销经理陈炜也随马建军一齐调走，步入城发公司。营销部门是民企最为核心的部门之一，陈炜的离开，让马建军被削权的意味愈加显著。

2017年-2021年，中国中铁地产的销售额仍然保持逆市高幅度下降，房地产销售额分别是684亿、934亿、1254亿、1265亿、1432亿。2022年，也就是马建军离开的第二年，中国中铁地产的销售额出现了环比降低，销售1296万元，环比2021年少了9.5%，在全省民企中排行第15位。

中国中铁地产过去几年的拿地手笔也同样阔气，2020年手指研究院统计的拿地排名中，前40名都不见其身影，拿地金额仅243亿。2021年，中国中铁地产的拿地金额忽然闯进TOP10，以623亿排行第九，身位大迈步迈向31位。2022年，其拿地金额371亿，继续往前进第八位。

尽管马建军在2020年离开华南公司，但其掌管多年留下的“高周转”“高规模”的风格没能及时停止。2021年，中国中铁地产的开发投资为818.488万元，其中长三角区域投资为294.246万元。2022年，中国中铁地产还在加速建仓广州，在当初首轮土拍中第三天就以底价拿下嘉定泗泾镇宗地，又在第四日再夺宝山两幅宗地，成交单价近70亿。

当时北京中原地产市场剖析师卢文曦就对外表示：“房企在北京正面临着拿地成本提升，但售价限制严格的问题，项目毛利率也会升高。”

后来，多数民企受困2021-2022集中供应时拿的高价地，一些郊县新盘出现销售困局，中国中铁地产也不例外。2022年拿下的嘉定泗泾镇宗地后来被开发成“上海宝山泗泾花语天境”，房地联动价为51100元/平方米‌。这个新盘从2022年10月至今共4次开盘，到去年6月之前，最早一批开盘的楼座仍处于“在售”状态。去年6月，花语天境最后51套实景洋房涨价，部份96平方米的房源，原价336万元起，让利以后只要320万元起。

2023年4月21日‌，北京当初第一批次农地出让的最后三天，中国中铁地产与万科联合体以75.486万元竞得重固社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5宗地‌，后开发成新盘“闵行重固朗拾花语”，朗拾花语第四期的拿证价钱71796元/平方米，比第三期降了5092元。第三期销售时曾进行了多种促销，新住户最多可享30亿元左右的折扣，因此部份订购了一、二期的住户曾到售楼处要求“补价差”。明年4月，朗拾花语开启全民经纪通道，佣金高达7亿元/套。

Wind数据显示，中铁股份归属母公司股东的净收益在2023年全年、2024年前三季度持续环比上涨，Wind预测其2024年的净收益将环比上涨9.32%。去年前三季度，中铁股份的经营活动现金净流量出现大额负值为-890亿元，前三季度的销售营收率跌至2.63%，资产负债率为76.83%。

在手指研究院去年1-10月的拿地金额排名榜中，中国中铁退出TOP10，高踞11名，拿地金额为108亿，高于中建一局的地产公司中建智地。