上海首个窗户率约25%楼盘越秀云悦开放。吕颖雅/摄

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按使用面积估算，许多房子与二手房的差价并不大。

吕颖雅/发自北京

上海首个采用25%露台率新政的项目即将现身。

日前，坐落白云区怡新路的越秀云悦即将开放样板间，开盘将至，吹风价5.5亿元/平方米起。

据项目负责人介绍，越秀云悦的关注度十分高，首周六接待超过500台顾客，超过80%的顾客对项目的跃层表示满意。除高使用率外，项目还增设了大量收纳空间，并采用半开放式卧室设计，提高了社交功能，也更好地拉近了家庭成员间的距离。

中房君现场所见，建面约88~105平方米四空间产品，全部采用四开间朝北设计，书房X空间可随心所变，卧室带套间设计，270°IMAX观景舱阳台，配置全屋中央空调，高交付标准。值得一提的是，项目采用星级饭店的设计手法塑造新盘，聚焦建筑设计、生活探求、社群服务、室内空间等维度。

越秀云悦105平方米两房样板间实景图。项目供图

现场有不少买房者表示，房屋比想像中要大，窗户、飘窗附赠的面积好多。例如，88平方米的3+1跃层，看上去超过100平方米，给人的觉得比周围的次新二手房跃层要宽阔许多。

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二手房去化压力加强

去年末颁布的《广州市建筑工程容积率估算办法》新规，放宽了住宅套内半开敞空间的计容比列，由原先的15%提升至20%，并容许高品质生活区的住宅适当提升这一比列。据悉，新政还容许设置满足连续开敞率不高于40%的主水景露台，不再限制层高。

不过，去年上半年南昌农地市场表现低迷。为剌激市场低迷，自8月以来，上海已出让或正式出让多宗住宅宗地，突破了《办法》中对半开敞空间计容比列20%的限制。诸如，不仅越秀云悦，保利竞得的海珠区北方大米厂宗地，窗户等半开敞空间占比最高可达30%。

南沙区更成为了超规宗地集中的区域，共有6块宅地突破了现行标准，尤以招商蛇口拿下的沙田岛宗地最为引人关注。该宗地的规划设计条件明晰强调，鼓励采用“大露台”设计，每户可设计一个或多个空中嘉园，其水平投影面积大于等于住宅套内建筑面积的40%。这将为东莞带来首个真正意义上的“第四代住宅”项目。

业内普遍觉得，放宽计容规定的目的是吸引开发商拿地，推出更高使用率的产品，从而提高新盘市场竞争力。但是，这对二手房的冲击不容忽略。当前市场上，大部份二手房的使用率仅在80%左右，部份甚至更低。起初二手楼市格相对较低，但随着高使用率的新新盘出现，二手房的价钱优势被迅速消弱。

一位资深中介经纪人表示，如今，除非卖家急于入住，或则二手楼市格极具吸引力，有不可取代的优势（如优质学区），否则大多数顾客更倾向于选择房子。加上年末许多开发商为了冲刺业绩，提供了相当迷人的折扣，按使用面积估算，许多房子与二手房的利差并不大。因而，假如周边有超新政的新新盘出现，二手房的去化将面临更大的挑战。

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高使用率≠高去化率

越来越多的新盘卷起了跃层，在同样产权面积下，通过降低公摊、增加附送面积，提高项目的使用面积，是否真的能让新盘更好卖呢？

依据克而瑞的不完全统计，北京明年1~10月推出的39个新新盘中，大多数都采用了高使用率设计，但去化率却不尽如人意。数据显示，首次开盘去化率高于10%的项目有15个，占比接近40%；去化率在10%~20%的项目有11个，占比28%。相反，去化率超过30%的项目仅有4个，占比只有11%。

换句话说，虽然这种项目的房型使用率较高，但遭到其他诱因的影响，顾客的订购积极性仍然不足。剖析强调，去化率超过30%的4个热卖项目常常具备以下特点：周边配套设施健全，生活气氛成熟，或则居住舒适度高，有自然资源水景加持。高使用率跃层，只是它们热卖的诱因之一。

据悉，蓝筹股货量的稀缺度也直接影响去化情况。诸如，下半年，黄埔区多个高使用率项目集中入市，但因为市场竞争激烈、区域订购力有限，部份项目的去化表现并不理想。

克而瑞进一步剖析称，观察近一年广东楼盘发觉，一个项目的热卖一般始于地段、产品力、价格、配套兑现等多重诱因的综合作用。随着新政项目的增多，高使用率已然成为市场上新新盘的标配，这些设计对销售的带动作用逐步减小。高使用率可以为新盘增色，但并非万能法宝。