观点网作为首单生物医药产业园REIT，华夏和达高科REIT目前面临不小的转租压力。

近日，该基金披露2024年下半年营运情况。

据了解，华夏和达高科REIT底层资产包括和达药谷一期项目、孵化器项目两个项目，分别座落于上海国家级经开区的医药港小镇和上海大创小镇。

从披露的营运情况可以发觉，达药谷一期项目的研制办公及配套公寓转租率和房租存在硬度，但孵化器项目的转租率则显著承压。

和达药谷一期：纠纷解决

产城园区评论据悉，和达药谷一期项目为生物医药产业园，相比于通用性园区经营稳定性更高。

缘由在于生物医药产业是资金密集型和技术密集型产业，具有高投入、高产出、高风险、长周期的发展特点，这类住户对园区有更专业、更系统的软硬件配套设施及服务要求。以及，她们常常会对空间有更高的投入如家装成本等，搬迁难度相对较大。

依照华夏和达高科REIT最新披露的经营情况，2024下半年，和达药谷一期项目出现下滑趋势，但仍才能保持在较高转租率水平。

具体来看，和达药谷一期项目的研制办公及配套商业部份7-12月底时点的转租率分别为93.45%、91.9%、91.67%、91.67%、91.67%、90.91%；年末时点存量租期平均房租（元/平方米/天）在1.43-1.45。但当月新签租期平均房租（元/平方米/天）出现较大波动，分别为1.51、1.51、1.52、1.46、1.34、1.3。

另外，和达药谷一期项目配套公寓部份7-12月底时点的转租率分别为98.8%、97.67%、91.11%、90.68%、92.33%、94.71%；年末时点存量租期平均房租（元/平方米/天）在1.43-1.44；当月新签租期平均房租在1.41-1.5元/平方米/天的水平。

基金曾解释称，9月底转租率变动主要是遭到某些住户集中在9月到期未续租且新租招商无法衔接所致，虽然变动百分比较大但绝对值较小。

其实和达药谷一期项目保持在较高转租率水平，但环比2023年接近满租的水平相比有较暴涨幅。

华夏和达高科REIT于公告中称，和达药谷一期项目研制办公及配套商业部份于2017年开始营运。某住户（为1,675.81平方米，占总可转租面积约2.32%）存在毁约债务行为且租期在2024年4月14日到期后未申领，造成项目公司未能回收对外招商。

鉴于双方多次谈判遭拒，项目公司已委托律师事务所通过法律手段解决该起纠纷。广州市钱塘区人民法庭于2024年11月8日开具刑事判决书，经调处，双方已达成调处合同，本纠纷处理终结。项目公司随即收回房子正常招商。

孵化器项目：空置风险

问题较大的是孵化器项目，该项目坐落广州大创小镇，是钱塘区首个国家级孵化器。

产城园区评论据悉，该项目转租率连续多个季度出现下降且尚未止跌，经营和转租压力较大，连累了该基金整体经营表现：项目7-12月底时点的转租率分别为69.56%、68.73%、68.03%、67.22%、66.69%、66.67%；年末时点存量租期平均房租（元/平方米/天）在1.61-1.65；当月新签租期平均房租在1.42-1.57元/平方米/天的水平。

可见，孵化器项目目前面临较大的空置风险。基金解释主要深受区域市场供给过大造成的竞争影响。按照公告，孵化器项目在大创小镇核心区内，2024年相继投入交付使用的产业园区和企业总部地上建筑面积约24万平方米，其中产业园区包括和达创新服务中心二期；企业总部大厦包括微点总部大厦、福莱蒽特总部大厦、浩红总部大厦、欣琛科技总部大厦、鸿汇大健康总部大厦。

2025年投入交付使用及后续在建的企业总部大厦包括十骑士研制中心、中控太阳能项目和世互项目，总计地上建筑面积约12万平方米。

随着各产业园区和企业总部大厦的不断建成及投入使用，最终大创小镇核心区的产业园区及总部大厦地上建筑面积总数将达到约153万平方米。

这是大量供给带来的供需失衡。华夏和达高科REIT称，因而2024-2026年该区域为存量竞争与增量竞争并存的局面，从2027年开始或将转为存量竞争态势。

其因而表示，2024年下半年，基金管理人及早已举办了专项营销计划，按照市场供需状态、周边竞争楼宇商务条件、租户的实际要求，重点聚焦中大型住户（500-1,000平方米）、重点抓新签增量住户，配合季节性风波（春节、双11、双12）促销的方法进行拓客。

“孵化器项目转租率已然出现阶段性筑底状态，但后续迈向还需进一步筑牢与观察。未来考虑对孵化器项目进行提高改建，并针对潜在住户的需求提供订制家装。”

值得关注的是，此前该基金曾提到到，母公司（）早已筹建了由监事长挂帅，集团主要负责同志参与的协调机制，低位调度、聚合钱塘产发招商资源，同时在管理机制上对孵化器项目及和达药谷一期项目早已进行单列，提升决策效率。

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