合生商业旗下北京超极合生汇近日宣布，原计划 2024 年 10 月开业的西区，最终定于今年 3 月 28 日开业。这表明东区开业一年后，超极合生汇即将实现合体。

资料表明，北京超极合生汇商业分为两期。一期西区的面积是 16 万平米，二期东区的面积是 30 万平米。其中，东区在 2024 年已经开业。近日宣布开业的是原永旺国际商城购物中心改造而成的西区。当整体入市后，这个项目将会成为 46 万平米的超大型商业体。

观点指数了解到，超极合生汇是合生商业所开创的新商业产品线。此前，合生商业已有合生汇、合生新天地、合生广场等。目前，超极合生汇已在北京和上海落地。

定位方面，该产品线规划“一城一座”。目前，其主要选址集中在一线城市，定位是大型泛文化体育娱乐社交商业综合体。作为大体量商业，据说北京超极合生汇可被视为“年轻版”合生汇，并且更侧重于运动与文化类消费。

观点指数觉得，从项目理念方面来看，这种业态的商业定位更为丰富，空间也更大，期望能够给消费者带来一站式的购物社交体验，并且对于市场具有一定的关注度和吸引力。

但需关注到，体量大意味着会遭遇更大的市场考验。通常来讲，体量大且业态多，就容易引发定位模糊的问题，也容易导致业态经营混乱，还会使空间利用率变低；其次，其位置优势相对较弱，多数位于城市郊区，主要以周边客群为消费对象，消费力相对较为有限。

从地图视角来看，北京超极合生汇处在北京市昌平区的南大门位置。它靠近北京海淀中关村的核心区域。并且位于地铁昌平线生命科学园站的旁边。此外，在其附近还有 8 号线以及 13 号线，这些线路与该项目是连通的。

在常住人口方面，项目所在的昌平区拥有 212 个居民区。这里有 230 万常住人口，这些常住人口覆盖了京北科技从业者、高收入家庭以及年轻潮流群体。这将为项目提供多元的消费需求。然而，也需要考虑到固定消费客群转化存在有限的问题。

在细分客群需求方面，项目处于科学城与回天地区交界的北清路枢纽位置。此位置能够满足科学城和回天地区这两大板块的客群需求，所以满足这两大板块客群需求无疑是该项目的重点。

其中，科学城板块主要以合成生物制造、低碳能源等产业的高净值科研人群为构成。应满足这类客群在品牌首店、品质餐饮等方面的高端消费需求。回天地区主要以 20 - 45 岁的新中产人群为主。满足他们对社区商业与体验业态的家庭消费需求是关键所在。

在打造方向上，北京超极合生汇的东区以“超极好玩儿”当作核心，会引进更多受青年客群喜爱的品牌以及业态；西区则是以“超极好逛”为思路，将会引进国际知名的零售品牌、高级化妆品、新能源汽车、高端餐饮等业态，在一定程度上把京北大体量商业体的空缺给填补了。

在品牌引入方面，超极合生汇西区即将开业，这里引进了多家童装零售品牌，其中有 NIKE KIDS 以及 new balance kids 等。同时，还引进了糖果梦乐园和飞越极速空间 9D 飞行影院等体验空间。

观点指数觉得，从现有的品牌组合方面来看，超极合生汇已经形成了零售、餐饮、体验这三大业态的矩阵，并且现有的品牌数量超过了 300 个。然而，要是从品牌的独特性以及量级的角度去看的话，它并没有明显的优势，其中区域首店大概占 20%。

高端消费场景主要依靠 POOPOSUPER 艺术潮牌等小众且限量的合作款，其吸引力较为有限；品质餐饮整体是以大众化连锁餐饮作为主要形式，而高端餐饮在其中所占比例不足。

从项目表现来看，市场数据表明，率先开业的东区在首年时累计客流量接近千万人次，总销售额接近 7 亿元，获得了一定的成果。然而，若将其与同样位于北京的朝阳合生汇这类处于成熟核心商圈的项目进行比较，会发现还有很大的差距。因为朝阳合生汇在 2024 年的销售额达到了 75 亿元。

此外，掉铺率问题值得关注。东区开业之后，部分店铺由于经营压力而关闭了。根据市场数据可知，开业以来，至少有 30 多家门店关闭了，其中以餐饮类居多。