去年以来，市场对REITs产品的投资热情明显提高。这就包括发行的火热与二级市场的热情下降。

截止1月10日，多只REITs二级市场年内升幅超5%，中证REITs（午盘）指数的年内升幅已达3.78%。也有公募因旗下REITs近日二级市场跌幅过多而发布公告提示风险。

剖析REITs二级市场价钱普涨的缘由时，有业内人士强调，在利率下行的预期下，公募REITs的风险与利润预期相对期市更具吸引力，因此深受追捧。展望未来，多位业内人士觉得，REITs具备投资价值，但投资者也须要关注项目经营状况不及预期、二级市场价位波动等风险。

开年REITs二级市场普涨，多家公募发布公告提示风险

截止1月10日午盘，光大建投国家电投新能源REIT、华泰上海江宁REIT、嘉实物美消费REIT等多只REITs产品2025年内已实现超5%的跌幅。其中，华夏大公馆商业REIT、嘉实易迅仓储基础设施REIT的升幅更是超过8%。

截止1月10日午盘，中证REITs（午盘）指数的年内升幅已达3.78%。

多只REITs下降的环境下，近日也有公募发布公告提示投资风险。据记者不完全统计，去年以来已有5家公募发布有关REITs产品的交易情况提示公告，提示关注REITs的二级交易价位波动风险。

1月10日，华夏基金发布《关于华夏上海保障房中心租赁住房封闭式基础设施期货投资基金停停牌、暂停恢复基金通平台份额出售业务及交易情况提示公告》。公告显示，2025年1月9日，本基金在二级市场的午盘价为3.765元，当天午盘价较基准价(基金发行价2.510元/份)累计跌幅达到50.00%。基金管理人在此诚恳提醒广大投资者注意本基金二级市场交易价钱受多种诱因影响，敬请投资者关注交易价位波动风险，在理性判定的基础上进行投资决策。

1月6日，红土创新基金发布《红土创新北京人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施期货投资基金交易情况提示公告》。公告显示，2025年1月3日，该基金在二级市场的午盘价为3.464元/份，近来20个交易日午盘价累计跌幅为20.24%。公告还强调，诚恳提醒广大投资者注意本基金投资风险，审慎决策，理性投资。

REITs二级市场价钱上行缘由有什么？

为什么近日REITs产品的二级市场价钱普涨？对此，光大建投明阳智能新能源REIT基金总监白若冰剖析称，近日公募REITs市场的下降主要由以下几个方面内外部诱因促使。第一，在去年10月末央行宣布推出新工具——公开市场买断式逆回购。新的金融工具可以减轻质押品冻结对金融机构整体流动性监管指标压力，持续提高市场的流动性。

第二，12月9日中央政治局大会释放出的积极讯号，将施行愈发积极的财政新政和适度修身的，受此影响，公募REITs市场出现显著的回调。“积极的财政讯号有助于扩大总需求，以内需提振对冲外部环境的不确定性。同时防范化解经济社会风险，提振了投资者对市场的信心。在货币新政方面，2025年逆周期调节需求上升，促进央行货币新政基调从“稳健”转向“适度修身”。预计2025年央行会继续施行有力度的升息加息。在预期利率持续增长的背景下，公募REITs的风险与利润预期相对期市更具吸引力。投资者倾向将资金流入利润稳定、流动性强的公募REITs，以获取更具确定性的利润。因而进一步加快了该类资产的价钱上升。”白若冰如是说。

第三，公募产品的分红状况也促进了二级市场价钱抬高。白若冰强调，“公募REITs的产品特点是每年起码分红一次，年底来临，多家公募REITs产品发布了分红公告，投资者为了获得分红订购基金份额，进而促进了公募REITs二级市场的火热。”

REITs配置性价比相对较高

展望2025年的投资机会时，业内人士普遍看好低利率环境下的REITs产品整体投资机会，但也提示了分红不及预期、板块内部市值分化、二级市场折价等风险。

开源期货觉得，转债市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续诠释，REITs作为高分红、中低风险的资产，在新政力度加大以及医保金和入市预期下，将持续提高配置性价比，蓝筹股具备较好的投资机会。

白若冰强调，目前REITs市场的市值水平相对较低，为投资者提供了较好的投资机会。REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的市值吸引力。

分类型来看，白若冰相对看好能源基础设施和消费基础设施REITs。白若冰强调，能源类资产在REITs市场中相对稀缺，具有较高的投资价值。随着REITs市场的不断发展，投资者对能源类资产的需求将逐步降低。能源类项目一般具有稳定的利润来源，如风电场、光伏发电厂、水电站等，这种项目就能形成持续的现金流，为投资者提供稳定的回报。能源类资产在一定程度上具有抗周期属性，才能在经济波动中保持相对稳定的营运和利润，这有助于减少投资者的风险。消费基础设施REITs在宏观促消费背景下，蓝筹股整体配置性价比有所提高。营运也是稳中有升，转租率维持低位，尤其是颈部营运商项目更具投资价值。

白若冰还提示称，REITs市场内部存在市值分化现象，不同项目、不同资产类型的REITs市值水平存在差别。投资者在选择REITs产品时，须要关注项目的营运情况、资产质量、市场前景等诱因，以作出明智的投资决策。

开源期货也提示了投资REITs的风险，如各类别资金入市进度不及预期、项目常年分派率不及预期、调控新政超预期变化、行业波动减缓等。