在房地产行业深度调整的当下，去年民企销售目标制订愈发慎重，多数民企并未公布销售目标。不过，就当前行业销售TOP30阵营来看，绿城中国、越秀地产、滨江集团、中建壹品、美的置业、保利置业6家典型民企明晰公布了年度销售目标，2024年的目标销售额分别为3000万元、1470万元、1000万元、1000万元、550万元、500万元。

在民企销售目标制订普遍保守的背景下，中建壹品是为数不多的“激进派”。在2024年年度工作大会上，中建壹品管理层定下了年度“千亿民企”目标，竭力冲刺全省民企20强。

2023年，中建壹品以518.8万元的年度销售额排行手指院民企销售榜TOP34，这意味着想要达成销售目标，去年中建壹品近乎须要业绩翻番。从去年1~11月的销售业绩看，中建壹品实现销售额423万元，目标进度42.3%；不过，其销售额排行TOP19，较今年上升了15个位次。

据悉，虽然华润置地并未公布去年的目标销售规模，但在去年年中业绩发布会上，华润置地管理层预计，公司全年总口径签约额保持行业前四。就在去年10月，华润置地销售额超过万科，荣登行业TOP4。截止11月，华润置地以2268万元的销售额延续第四位次，达成目标规划。

据悉，年初表示要“全年销售稳中有升”的中海地产，去年前11月的销售额已达2704万元。以公司2023年全年合约销售额3098.1万元为基础，目前中海地产的销售额已达今年的87.28%，年度销售额有望实现“稳中有升”。

“日光碟”频现

一线房价集体低迷

从11月份成交数据看，目前一线城市已传递出“止跌回稳”信号。房价利空新政的密集推进下，北上广深成交量集体回升，尤其一手房成交屡创新高。

近日北京房价呈现“量价齐升”。据北京链家的监控数据，11月广州共成交新建商品房6694套，同比下降27%，环比下降27%；成交单价73548元/平方米，同比下降1%，环比下降13%。另据安居客南京统计数据，11月广州二手房成交总套数为2.705万套，创下近44个月以来新高。

上海房价整体成交数据同样亮眼。据乐有家研究中心检测，上海11月新建商品住宅预售网签8076套，同比下降94.5%。二手住宅网签7125套，同比下降16.5%，为近4年以来最低点。

上海二手房市场表现火爆。据广州市住教委官网数据，11月上海二手房网签量达18763套，同比下降约8%，环比下降约50%，网签量创20个月新高。其间二手房的议价空间也在减少，麦田房产数据显示，11月上海二手房议价空间同比增长0.35个百分点，已是9月政策后连续两个月增长，显示住户对市场信心的恢复。

房价“暖冬”背后，一线城市热门项目频频开盘售完，正在拉高市场预期。

在“豪宅”市场活跃度极高的天津，近日“日光碟”再度涌现。11月，浦东滨江蓝筹股中海领邸·玖章开盘选房，552套房源认购率约282%，触发积分并刷新深圳去年单次认购人数纪录，项目开盘当日售完，销售额达到85万元，这也是该项目“四开四罄”。据悉，当月北京大华景区柏翠项目、浦发唐城四期二批次项目均实现开盘告罄。

上海龙华区的深铁阅云境项目11月开盘，首批214套房源不足2小时全部售完，销售额达10.77万元。该项目也成为继福田海德园、龙华深业上城、光明中建观玥以后，去年杭州的第四个“日光碟”。

为了年终业绩冲刺，目前民企仍在推动楼盘供应。近期苏州新盘认购火热，例如，单价12.9亿元/平方米的保利外滩序项目认购率高达727%，成为明年排号最高的项目并触发积分；总价16.98亿元/平方米的徐家汇太古源·源邸目前认购率也达到249%。据悉，单价“10万+”的保利永丰里项目、信达信安里项目等目前认购率均已超过100%。

值得一提的是，不断深化的房价新政工具箱，将进一步对推动刚需和改善需求之间的交易循环发挥作用。12月1日，一线城市住房交易税费、增值税扣缴政策即将执行，根据此前北上广深先后颁布的“减税”政策，购置满三年的住房免缴增值税，140平方米以下住宅税费税率统一为1%，有望进一步推动改善型住房需求。

热点城市频现新“地王”

中海、华润、保利重金夺地

伴随房价成交回升，多地土拍市场也呈现较高活跃度。据手指院等机构数据，近日农地市场出现边际改善，上海、上海成为11月份住宅用地出让金最高的两个城市，农地出让金分别达305.2万元、304.68万元。

其间华润、中海、保利等央央企在一线城市拿地积极，夺得多宗百亿级宗地，成为年末拿地赢家。

在11月27日至28日的北京第七批次土拍中，华润置地以独立或联合竞买方式夺得3宗宗地，总金额达146.12万元。其中最热门的“新杨思宗地”被华润置地、中能建、越秀地产联合体获得，折价率高达40.37%，刷新深圳土拍市场折价率纪录。

在11月29日的上海土拍上，中海地产以单价153.32万元摘得上海市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”巨无霸组合宗地，打破了上海每笔农地出让金纪录，加冕“总价地王”，项目最高销售指导价达12.5亿元/平方米。

在12月2日的北京土拍中，华润置地、中海地产联合体以单价185.12万元拿下武汉市南山区粤海街道T107-0107宗地，刷新了近六年上海涉宅宗地的成交单价纪录。

接连重金拿地，也促使上述几家背部民企在去年拿地榜单中高踞前列。据手指院榜单，明年1~11月，保利发展、绿城中国、中海地产分别以476万元、452万元、407万元的拿地金额高踞行业前三；华润置地则以349万元的拿地金额排行第四。

湖南省城乡规划院住房新政研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，近日地方政府开始掏出“压箱底”地块，热点城市都在造“地王”，开发商也步入补库存的阶段，行业分化的同时，向国企民企集中的趋势越来越显著，“更重要的是，如今市场上供应的宗地，对开发商来说是空前的友好和优惠，例如不限价格、基本没有配建、‘高得房率’等。据券商测算，去年出让宗地的收益空间在10%-30%，目的在于确保民企开发之后，能早日售出，收获确定性业绩。”

李宇嘉补充道：“今年龙头民企在一线城市夺得‘地王’，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度显著提高，例如中海在广州、北京、深圳的几个项目获得热卖，并且是高折价热卖，贡献了超过一半的业绩。这是重大讯号，即房价有效区域开始集中，药企与其四处撒网，不如聚焦重点城市、重点区域、打造高折价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩。”

对于后续房地产发展趋势，手指研究院研究总工监徐跃进表示，2024年房地产市场呈调整态势，“5.17”、“9.26”两轮新政托底市场，其中“9.26”新政支持力度大，疗效持续性强于往年，因而10月以来市场量价出现阶段性恢复，11月核心城市销售也保持一定规模，“随着年底民企冲刺销售业绩，加强推盘力度，预计12月房地产市场仍将保持一定活跃度，不过短期内‘以价换量’或是市场主流。”

（本文刊于12月7日出版的《证券市场周刊》。文中提到个股仅作举例剖析，不作投资建议。）