本文首发拾榴询财公众号（2024年12月11日）

始终关注法拍房，近来网上新闻多，晒房多，吐槽也多。

在樱桃叔看来，不仅房子成交量，二手房挂牌量、成交量和成交价，农地供应量外，法拍房的数目和成交率，也是判定房价趋势的一个重要指标。

当初就有领导说过，当一座城市法拍房面积，超过城市房产总数的5%甚至达到20%的时侯，都会严重冲击洋房交易价位。

对照数据，法拍房数目水涨船高，好多城市法拍房，早已到了不得不注重的程度。

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依据克而瑞数据，2024年1-10月，全省司法拍卖房产市场挂拍量为546070套。

与2023年同期相比，挂牌量环比下降63.07%，成交量环比下降9.85%，成交金额环比降低9.58%，平均成交折扣率环比降低2.65%。

其中住宅用房的占比最高，达48.19%，缘由大家都懂。

2024年1-10月，40个大中城市，挂拍量较高的城市，是上海、成都、武汉、郑州、南宁。

成交率超过50%的城市，只有北京和广州。

流拍率较高的城市分别是南昌、西宁、太原，均超90%。

细化到住宅用房，数据能够精细化。

与2023年1-10月相比，挂拍量环比下降25.7%，成交量环比降低2.08%，成交单价环比增长12.57%，成交金额环比增长11.21%。

40个大中城市，挂拍量较高的是上海、郑州、成都、南宁、广州。

成交率较高的城市是上海、温州、宁波，均超77%。

成交折扣率最高的城市是杭州。

流拍率较高的城市分别是西安、西宁，均超87%。

02

这种数据，能说明哪些问题？

首先，法拍房挂牌量越来越多，增长推动显著，尤其一三四线城市，抗不确定性风险最差。

当下正在被法拍的房屋，多半是三年前涉案的，这才刚才步入高峰期，刚才呀！

法拍业主要有三个来源，一是断供形成，二是民间借贷毁约形成，三是司法没收。

其次，法拍市场去年你们都很慎重，除了成交率在下降，平均成交折扣率也在增长。

这儿补充说明一下，成交折扣率=法拍成交价/法拍评估价。

通常情况下，成交折扣率能彰显市场冷热。不少新一线城市的流拍率竟然超过70%。

第三，参与法拍的人在降低。

就拿南京、上海、深圳来说，平均报考人数今年还是6.92、6.34、6.2，去年就降到5.53、4.55、4.45。

一方面，刚需没钱了，另一方面，法拍房好多收房问题，被爆光以后，好多人不敢买了。

第四，今年法拍房市场很不豁达。

据克而瑞不完全统计数据，2024年前9个月挂牌的31.9万套法拍房中，二拍及以上房源约11.7万套，占比接近四成。

从溢价率方面来看，首拍和“二进宫”成交房源也存在较大差别，为了减轻欠款，房产持有人不得不推进房产的处置速率和价值变现速率。

首次竞买就成交的房源平均折扣率73%，“二进宫”成交的房源溢价率增至61%。

第五，法拍房对二手房市场定价影响变大。

当某个区域法拍房达到一定数目，都会对二手楼市格形成影响。一线城市交易频次高，还好一些，会反复确认。二三四线城市二手房市场冷淡，业主们达成一个默契，就是没交易就不代表涨价，法拍房偏偏是个例外，一砸一个巨坑。

03

樱桃叔这篇文章，绝对不鼓励你们去捡漏的。

表面上看，一套500万的房屋，很可能400万才能到手，但实惠是最大的诱惑，也是最大的圈套。

网上有不少功略，多半围绕房屋能够腾退、是否有租赁或其他使用限制、是否有物管水电欠费、税费谁承当、学位是否早已被使用。

这种产调内容听上去简单，但实际操作比较复杂，要反复找法院沟通，找物管和中学了解，投入大量的时间和精力。

找中介的话，也只能信个大半，别太相信网上这些软文案例，她们不会比你了解的多，也不会担保腾房，还敢收3-4个点佣金。

真要找，协议条款一定要仔仔细细看，尤其是风险兜不兜底。我建议，还是自己先研究。

结

关于房地产行业，我不想太多的去发表评论，市场你们也看见了。明天有粉丝还问我，今天的大会对房地产影响是哪些？有自媒体说明年大放水，楼价要上涨。

我能够说啥？这帮人眼中，房屋就没跌过，天天都要上涨。

最后只想提醒你们，当下一定要控制好杠杆，不要让自己身陷财务危机。