下期产品研究，我们回顾了国外科技住宅的发展进化史，本期栏目，一起了解当下最前沿的住宅科技，瞧瞧各家药企最新的科技住宅体系，以及国家提出的最新建筑标准，给现在的房地产行业带来什么全新的居住体验！

百花齐放的民企科技宅

下期科技住宅进化史溯源，我们谈到朗诗和金茂府等科技住宅领跑企业在室外部份对于环境各项指标的控制，实现居家空间的节能健康舒适，而今，类似的科技体系开始在更多民企的建筑产品中构建，一方面是响应国家关于节能降耗的要求，另一方面科技住宅因为节能和体验方面的领先优势，促使科技住宅普遍更受市场欢迎且具有折价优势！因此，国外几大主流民企开始快速跟进！

1.美的”智能中控系统“

美的在其低端项目美的·云筑中加入了“智能中控系统”，通过全屋防治联动、智慧中控屏、全屋灯光、智能布帘等系统，才能实现离家、归家、就餐、观影、就寝等多样化模式的手动切换。

比如离家后红外侦测器和监控手动开启，加强室外安防，同时扫地机器人等智能设备手动运行。而返家时则手动关掉侦测器、监控，并调整灯光、窗帘迎接主人，假如深夜归家都会差别化仅开过道灯光。

整体而言属于较中级的智能家饰控制，但多样化自由度相对较高。

2.招商“六恒科技”

著名民企招商在其陕西高档项目：招商南京序中全新构建了恒温、恒湿、恒氧、恒智、恒洁、恒净的“六恒科技”，通过空气源热泵、毛细管幅射、置换式新风系统和智慧控制等多项先进技术，实现了气温均匀、湿度适合、空气洁净、阳光舒适、隔音降噪和智慧控制的居住体验。

相比金茂府的五衡体系，招商南京序降低了一项黑科技：毫米波雷达技术，通过检测室外光照、睡眠作息、室内活动等多重数据，针对主人的作息对室外光线实现智能化调节！

整体水平与金茂府相当，创新部份潜力不小，但实际体验有待观察。

3.建发“六大静谧系统”&“七大智能系统”

建发集团也在其高档项目建发·玺云中，加入了大量住宅科技系统，重点创新布局了“六大静谧系统”和“七大智能系统”。

其中，“六大静谧系统”是注重针对住宅设备的噪声，从产品设计之初便进行了全面优化。从扶梯设备的减振降噪、井道隔音，到户门的优秀密封，再到设备机房、管道等暖通工程的隔振减振装置、吸声、消声以及隔音材料等，将建筑中可能形成的噪声尽可能隔绝。

而“七大智能系统”则是通过引入全屋智能灯光控制系统、全屋智能空调系统、全屋智能布帘控制系统、全屋新风与智能空气净化系统、全屋智能安防系统、全屋智能净水系统和五重返家智能门禁系统，进而实现与金茂府和招商类似的室外环境控制。

但最后一部份的五重返家智能门禁系统，是建发相对创新的住宅科技，通过动态人脸手动抓取，无接触式刷脸通行，扶梯直接抵达所在楼层，真正做到无感式通行，进而实现全程“0”接触返家。

针对噪声和“0”接触返家的优化升级实用性更强，且将智能化延展到了社区。

从室外智能到社区智慧

当多数民企还在室外部份不断升级住宅科技的同时，部份领跑民企早已快速步入科技住宅的下一阶段：社区智慧！

具体表现就是从单独用户的户内智能配置延展至智慧社区服务和O2O联通互联端。目前代表项目有万国当代MOMA、万科启宸、天空之城、绿地柏澜晶舍等。

这类智慧社区进一步采用AI智能系统、人脸辨识系统、儿童户外监控、二维码访客系统、智能闸道、智能、跑道、社区专属app等技术，加强社区功能与房东间的互动互联！

相比此前的居家智能化，又新增了更多社区内的智能便利，如：

1.基于人脸辨识的门禁安防系统：可以实现住户无钥通行和访客备案后的方便出入。

2.基于声音、姿势辨识的看护系统：可以实现全社区环境中针对奶奶、小孩等特殊群体的安全守护，对于迷路、跌倒等情况及时预警。

3.基于O2O社区生活平台的即时服务体系：可实现掌上物管、安防监控、定制到家服务、周边商业资源整合等方便互动服务。

从室外智能到社区智慧，科技住宅的进化迭代早已开始覆盖府邸的每位角落，但因为成本问题，目前最前沿的住宅科技还是基本都应用于高档住宅项目，相对普及的还是室外部份的手动化居家智能，目前5-10亿元的成本即可在家中布署，相反部分房企自行开发的系统可能体验售后未必才能超过市场化的产品。

四代建筑开启空中嘉园

不仅好房屋等智能化标准颁布之外，近些年来国家层面的建筑标准也在持续更新！目前最新的第四代建筑标准是2021年提出的，相比之前三代建筑标准侧重红色环保低碳的要求之外，第四代建筑进一步对建筑设计和舒适度提出了要求！最大不同在于第四代建筑要求每套住宅都配备一个空中嘉园庭园，且水平投影面积不得大于30平方米，同时还需在每栋首层配备不高于3.3米的设备层，用于社区公共活动！

第四代建筑目前在北京还未出现，但在长三角地区早已开始大量出现，笔者也专门奔赴上海考察了当地刚才推出的全新第四代建筑标准楼盘。

其中当地热销的龙湖项目令人印象深刻。虽然只是别墅类产品，但按照第四代建筑的要求，项目在每套跃层中设计了数十平米的超大阳台空间，中间跃层为南北双阁楼，边套则为更大尺度的L型阳台，与超大面宽的卧室相辅相成之下，呈现出堪称豪宅的宽广空间！

同时为保证采光并降低焦躁感，每层跃层的阁楼还采用了跃层设计，即双层卧室接阳台，则单层厨房接阳台，致使阳台底部拥有接近单层的空间尺度！这样的空中嘉园产品的确令人震撼！而且促使买房者可以在城区别墅社区中，也才能享受与豪宅相像的居住体验！

其实，我们在现场也发觉了一些体验上的问题，比如大部份的阳台空间严禁封闭，这就对后期的维护清洁提出了较大的要求，爱打理或则喜欢养殖花草的人显然十分喜欢，但对于工作忙碌的人群来说，易脏的大面积阳台就可能会成为负担！

虽然这样大面积的赠送空间创新在过去的房价中也曾出现，但现在国家层面的标准规范颁布，将优质体验的设计统一标准化，也为民企和房价在基本居住需求饱和后的进一步改善，指明了“好房屋”的方向！

综合而言，科技住宅发展到明天，无论建筑标准还是科技运用，都已抵达质变临界点！正如新能源车辆的技术革新通常，中国的科技住宅也正步入新的阶段，人们从原先有地方住的基本需求，开始转向追求更好的居住体验，“好房屋”“第四代建筑”等标准要求也因而应运而生，并将成为中国房价未来新的发展方向和下降点！

我们也将持续关注科技住宅的最前沿，将最新的住宅发展趋势带给你们！