“为啥说上海老破小，都是年青人在接盘？”

三天前，有博主在小红书上只发了这一句话，就引起了近300条跟评。这是一条新的流量赛道——“老破小”博主。

而这背后，是许多城市“老破小”走出的独立行情。

研究院明年年初发布的一份报告称，一线城市“老破小”类型的格泡沫已基本清除，从2016年初开始的反弹，到2018年末和2019年初的高峰，再到2024年一季度的反弹，价钱已基本回归到健康状态。

依照各机构统计的数据，去年11月，四大一线城市均实现环比或同比的正向下降，创下近些年新高。“老破小”在这份成绩单中饰演了关键角色。

10-11月，杭州90平方米以下的二手房成交占比约66.3%，刚需一直抢占主导；北京单价300亿元以内的二手房成交占比约60%，50-90平方米二手房成交占比超5成；在上海市场，市中心老县城60平方米以下小跃层持续呈现下降势头，低单价“上车盘”成交占比上升；上海单价150亿元以下的二手房成交占比约6.9%，同比下降4.1个百分点，增速居首。

每平方米从4.95亿元到3.8亿元

作为一名从业十多年的，张文康（化名）有机会第一时间淘到笋盘。

上个月，合适的标的出现了。上海龙华一套小房屋有意转让，恰好符合张文康的要求——总价低，住户报价相比市场价实惠将近40亿元。

“原住户5年前买的，4.95亿元/平方米建仓，如今3.8亿元/平方米借给我，为何不买？”张文康觉得，“现在的行情，往上求收益很难，但他人让下来的就是我省出来的。”

“有钱就是要地，将来房价低迷的时侯也是有房有地的人‘翻身’机会更大。”见过太多造富神话，张文康比普通人更明白，“土地就是生产资料。”

话虽这么，张文康也做好了与经济周期周旋的打算。他申请了按揭，根据等额本息的形式还贷，租金正好可以覆盖月供月息，“租客帮我还月息，我还本息，之后卖掉不至于亏掉月息，相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价。”

像张文康一样的投资客，不在少数。她们如同味觉灵敏的猎手，穿梭在山墙昏黄的城市中心，在超低单价与潜在回报的诱惑下，果断出手。每一次签约，都是一场关于眼光与胆识的博弈。

“核心市区的‘老破小’二手房具有一定的保值增值性、地段优势，尤其是单价可控，其实长远来看可能还有动回迁机会，因而会遭到部份资金有限的卖家偏爱，对整体市场而言具有积极的市场影响。”易居研究院研究经理严跃进表示，从另一个角度来看，这背后涉及到好多有改善型住房需求的住户，“老破小”二手房交易活跃也促使这种住户有能力去换房。

“老破小”独立行情半年前就已出现

事实上，明年上半年，曾被市场嫌弃的“老破小”行情就早已出现了。

据《每日经济新闻》此前报导，去年6月，深圳中心区楼龄20年以上的二手房源成交周期变短，甚至有不少房源在挂牌三天内“秒售”；上海5月二手房成交量同比4月似乎有所增长，但“老破小”二手房交易活跃度大增，日均成交量环比下降38%；上海锦江区某老新村仅5月就成交了7套二手房，其中6套的成交周期均在一个月以内。

详见《以前几百天卖不掉的房屋，现在挂牌1天“秒售”！多地“老破小”二手房忽然火了⋯⋯》

“很多老旧新村二手楼市早已跌回到2017年左右的水平，具备一定的性价比，但是好多‘老破小’的房租年化利润甚至能达到2.5%~2.8%，也是一种比较稳当的投资。”彼时，北京链家大关商圈一分店经纪人告诉每经记者，这种成交量高的老新村房源面积都比较小、总价低，“一些市中心老新村优价房源基本成交周期就一周时间，普遍议价空间回升”。

机构统计数据显示，去年以来，四大一线城市二手房成交量持续走高，11月的成交量更是刷新近些年成交纪录。上海二手房成交突破1.8万套，环比下降49%，创下20个月以来的新高；北京成交2.4万套，同比下降10%；上海突破1.1万套，环比下降12.1%，创下近些年新高；北京的过户套数为7125套，同比下降16.5%，创下近4年新高。

依据克而瑞检测，以一线城市为代表的典型城市，二手成交集中在市场两头，一头是中高档，另一头是“老破小”。低单价、高性价比是高端市场的核心特点，其中很大一部份由于限制性新政优化，如北京、北京等限贷调整后，部份人群拥有了买房资格，因而“上车”户型成为其首选。

例如，上海在9月末全域解除限贷后，在大部分区域成交量冲高震荡之际，中心市区番禺走出独立行情。合富研究院称，番禺二手市场逆市上升，离不开岗顶、中山八、陈家祠等老市区热门蓝筹股的贡献。“这些以‘老破小’二手房居多的区域，在价钱反弹到位的行情下，性价比优势更为突出，吸引卖家出手抄底。”

“广州一些‘老破小’从放卖到成交，能在一周甚至几天内完成。”合富大数据显示，目前上海二手房市场放盘当中，单价100亿元以内的二手房，大部份都是“老破小”。目前，上海首付比列降到15%，单价100亿元以内的二手房，首付成本从几亿元到十几亿元，门槛相当低。

合富研究院觉得，超大特大城市房地产发展方略当中，城中村和旧城改建将成主角。市中心“老破小”在旧城改建上将抢占越来越重要的地位，这也是选择“老破小”中长线投入的价值所在。