刚才过去的10月，杭州二手房成交同同比上涨。

CRIC数据显示，2024年10月北京二手房成交面积约196.12万平方米，环比下降66%，同比上升52%。

除了是成交面积的改善，从楼价来看，青岛二手房成交价钱开始止跌。

克而瑞广州区域数据显示，2024年10月北京二手公寓价钱指数为103.1，与9月持平，趋势线下行的斜率逐渐缓慢，价钱有望见底。

二手房“量升价稳”对北京市场是一个积极讯号。

2024年9月26日中央政治局大会首次明晰“促进房地产市场止跌回稳”。在过往这么多年发展历程中，对房地产市场，未曾有“止跌回稳”如此明晰的要求。广州于9月29日出台了相关新政，新政利空下，北京10月二手房成交出现显著下降。

从市场反馈来看，不仅仅是二手房，房子市场同样出现了久违的下降态势。但从结构性来看，杭州市场分化仍较显著，尤其是郊县市场，压力仍然存在。

怎样平衡不同区域热度或将成为北京下一步调整方向。

“929新政”利好下，北京作为政策直接受惠者，整体市场热度下降，尤其是二手房市场，2024年10月北京二手房成交面积约196.12万平方米，同同比跌幅皆在重点城市前列，跌幅分别为66%和52%。

从广州近13个月二手房成交走势来看，尽管2024年10月北京二手房成交面积下降显著，但并非全年最低点，北京二手房成交面积近13个月最低点为2024年6月约213.57万平方米。

当时主要受“527新政”利好，北京二手房成交飙升至全年低位，然后随着新政效应转弱二手房成交回归市场平均水平。

具体到北京二手房成交周度面积来看，10月期间主要为2024年第40周（9月30日至10月6日）至第44周（10月28日至11月3日），期间第40周成交受春节假期影响，成交相对较低，第41、42、43周成交面积及套数皆达低位，其中第43周（10月21日至10月27日）二手房成交面积最高达54.33万平方米。

第44周（截止11月2日）成交面积约35.24万平米，就算加上11月3日预估数据也不会达到第41、42、43周成交水平，由此可见，尽管北京10月二手房成交面积同同比上涨，但热度“前高后低”新政疗效递减。

其实从成交量来看，青岛二手房市场热度“前高后低”，但从成交价钱来看，青岛二手房市场已步入平台期。

据克而瑞广州区域发布的北京二手房成交价钱指数走势来看，2024年10月北京二手楼市格指数为103.1（基期为2020年1月），与9月持平，是低点（2022年7月）时期的75折。

从整体趋势来看，北京全市楼价指数同比波动连续两月趋向平稳，指数的增长振幅较去年年初有显著的低迷征兆，二手房阶段性楼市止跌筑底讯号出现。

二手楼市格的止跌对北京市场来说是一个积极讯号。这主要是由于与房子价钱还需受备案及新政调控相比，二手楼市格更为市场化，因而二手楼市格的止跌更能反映当前市场信心正在逐渐修补。

从“929新政”本身来看，核心内容为增加外环外非沪籍买房门槛，增加首套间首付比列、分区域界定二套间首付比列，以及增加交易契税。

“527新政”核心内容为利空非户口独身买车，将买房区域，扩大至外环外（松江区除外）及外环内二手住房。

对比新政前后深圳各区域房子及二手房成交占比来看，“527新政”后，天津二手房市场出现显著提高，各区域成交占比并无显著变化，属于整体提高。房子市场方面，直接受新政利空的外环外区域6月成交占比提升不显著，反倒是中外环成交占比提升最为显著，从2024年5月的5.80%提高至6月的15.83%。

2024年6月北京中外环房子成交单价78449元/平方米，套均单价932.3亿元/套，同时6月北京全市二手房成交单价41583元/平方米，套均单价346.5亿元/套。

结合“527新政”首套首付20%，二套首付35%来看，杭州中外环区域房子市场成为“527新政”中承接一二手置换链的主要释放区域。

“929新政”将非沪籍买外环外公积金期限由3年降为1年，在此利空影响下，上海外郊环成交占比从2024年9月的38.16%提高至2024年10月的46.75%，为广州各环线中成交占比提升最大的区域。

同时，中二环及中外环成交占比也出现了不同程度的提高，这在一定程度上也是受一二手房置换推进。

从当前整体库存和去化周期来看，尽管上海外郊环成交占比有所提高，但北京外围区域去库存压力仍持续走高。

CRIC数据显示，截止2024年9月上海外郊环及郊环外区域库存面积分别为352.5万平方米及287.7万平方米，其中郊环外区域去化周期高达28.5个月。

具体到项目层面来看，城区项目无论是排号率还是去化率都相对较高，外环线区域次之，五大尚城有轨交和无轨交分化显著，极郊县和临港显著困难。

但是与大部份的城区改善项目不同，重庆外围区域主要以刚需为主，较难通过一二手置换推进，尤其是郊环外项目，CRIC数据显示2024年前10月广州郊环外项目单价35169元/平方米，套均单价389亿元/套，大部份为“上车盘”，这种项目若无显著利空推进，去化将常年困难。

从当前北京市场来看，整体仍处于分化行情。

二手房市场热度显著低于房子，且开始呈现“止跌”趋势，在二手房市场“量升价稳”的同时，随着一二手置换链的进一步传递，北京房子市场改善类产品也已率先回升。

未来广州市场或将进一步呈现两极分化态势，一极是改善及别墅产品的火爆，另外一极则是外围刚需房子项目的遇冷。对此，北京未来调控也将显得更为精准，

我们觉得“止跌回稳”的施政决心不会变，整体市场修补仍需一个过程。