手指研究院农地市场研究负责人张凯表示，值得一提的是，本宗宗地今年先后经历了四次供地，两次调规。今年2月末，上海首批次拟供地清单共23宗，X24宗地位列其中，当时用地性质为R2二类居住用地和F3类多功能用地，占地4.66万平方米，规划建筑面积11.18万平方米，最终无法步入预申请；9月30日在第三轮集中供地清单中再度出现该宗地身影，用地性质发生变化，R2二类居住用地保留，除去F3其他类多功能用地，降低B1商业用地和A33基础教育用地，用地规模提升到5.49万平方米，规划建面约为12.25万平方米。11月1日第五轮供地，X24宗地第三次出现，延续上一轮规划未步入预申请；二十多天以后宗地再次调规，重返11月末公示的第六轮集中供地清单中，R2二类居住用地和B1商业用地未发生变动，取消A33教育用地，降低G1景区绿地。

张凯表示，该宗地的用地规模弄成6.7万平方米，规划建面回到11.42万平方米，并于今年12月16日预申请的最后三天转正。招商本次摘得X24宗地顺理成章，由于向南约700米处就是招商目前在售楼盘项目——招商玺。作为面积段在143-226平方米的别墅项目来说，开盘一年多网签率只有35%，去化速率并不非常理想。猜想招商本次大几率会塑造面积段为100-140平方米的三、四居的产品做差别化营销，能巧妙实现双盘差别化良性循环，满足蓝筹股内不同预算的置业需求，也能借以提升在蓝筹股内的综合竞争力。另外，招商蛇口2024年全年在上海只夺得了一宗宗地，即梨园宗地，再者再无新增土储，如今补货时机正好。

出让文件显示，该宗地规划为二类居住用地、商业用地、公园绿地，用地规模66972.3平方米，规划建筑面积114171平方米。其中，X24R2宗地用地面积30864.8平方米，规划住宅建筑面积77162平方米；X24B1宗地用地面积14803.6平方米，规划商业建筑面积37009平方米；X24B1宗地内需建设开闭站一处，由竞得人代建并无偿移交相关部门。

挂牌文件中的多规合一文件要求构建“亦庄好房屋”模式：鼓励居住用地设置面积不超过1000平方米首层架空空间，需落实以下要求:

1）架空层层高不得高于3.6米；进深在3.6米至4.9米之间，其面积不记入容积率；进深低于4.9米则按实际面积记入容积率。

2）架空层应只作为公共开敞空间，提供公共服务功能，不得作为停车、车行交通空间或商业用房使用。鼓励居住用地内设置风雨裙楼，需落实以下要求:有舱盖、无围护结构、有围护设施、两侧不封闭的，按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积1/2估算建筑面积,但该面积不记入容积率。