蒋铁峰接任招商蛇口董事长后的首个完整会计年度，招商蛇口交出了这样一份成绩单：2024 年，公司的营收有了微小的增长，增长幅度为 2.25%，达到约 1789 亿元；然而，归母净利润却出现了急剧的下降，下降幅度为 36%，只有约 40.4 亿元。

2024 年收缩拿地规模后，今年招商蛇口在核心城市进行高溢价补仓。这种“保守与激进并存”的战略能否改变盈利颓势呢？在毛利率下滑以及存货减值超过 60 亿元的现实状况下，蒋铁峰将怎样应对高溢价拿地后的去化压力和利润下滑的难题？

制图/寇德娜

毛利率下滑与计提减值拖累利润

年报表明，2024 年，招商蛇口的营业收入是 1789.48 亿元，相较于去年同期增长了 2.25%；其归母净利润达到 40.39 亿元，与去年同期相比下降了 36.09%；扣非归母净利润约为 24.49 亿元，同比下降了 57.27%。在营收方面实现了略微的增长，然而在利润方面却出现了大幅度的下滑，呈现出“增收不增利”的状况。

招商蛇口的多个盈利指标出现了下降。其中，净利率从 2023 年末的 5.20%下滑到了 2.34%。加权平均净资产收益率从 2023 年末的 6.04%下滑到了 3.36%。并且，每股收益为 0.37 元，同比减少了 43.08%。综合起来看，它 2024 年的财报数据不太理想。

利润下降方面，招商蛇口给出的解释如下：主要是因为受到行业整体下行的影响，公司开发业务项目结转的毛利率同比下降了，并且计提的房地产项目减值准备同比也增加了。

2024 年具体来看，招商蛇口的综合毛利率是 14.61%，上年同期则为 15.89%。公司计提的资产减值及信用减值损失达到 60.34 亿元，这远远超过了归母净利润的 40.39 亿元。其中，存货减值达到 35.75 亿元，占比超过一半，主要原因是部分房地产项目的销售价格未达到预期。

公司的销售价承压。

在业绩说明会上，对此，蒋铁峰进行了解释。他称公司这几年一直在对资产负债表进行修复，将一些不良的存货资产积极地予以处置。此次计提 60 亿元的减值规模，是基于提前将风险释放出来这一原因。

招商蛇口2024年业绩说明会现场。图/直播视频截图

土地投资从“广撒网”到聚焦十城

招商蛇口面对房地产行业的变局，对土地投资策略进行了调整。2024 年，它收缩了拿地规模，全年仅仅拿下 26 宗土地。与 2023 年拿下的 55 宗地块相比，缩水幅度达到 52.7%。这 26 宗地块的总计容建面约为 225 万平方米，总地价约为 486 亿元，权益支付的地价约为 335 亿元，权益拿地金额所占比例为 68.9%。

除了土地投资急速收缩，还有一个更为明显的变化。招商蛇口的投资布局从过去的 70 城收缩到了 30 城，接着又进一步聚焦到 10 个核心一、二线城市。在“以销定投”的策略之下，2024 年，招商蛇口在核心 10 城的投资金额占比达到 90%，其中在一线城市的投资占比为 59%。

2024 年拿地宗数大幅减少。到了 2025 年，为了保证不减速，加紧以高溢价进行补仓，这是招商蛇口给业界最直接的感受。在重点城市的优质地块土拍中，招商蛇口积极参与竞争，其代价是通过高溢价拿地，甚至还拿下了城市或板块的“地王”。

并且以 3.17 万元/平方米刷新了成都的楼面价纪录。

去年 9 月，历经 163 轮激烈角逐。招商蛇口与南通瑞城组成的联合体，以 56.6 亿元的价格、31.2%的溢价率，成功摘得“全国楼面价第二高”（11.4 万元/平方米）的曹家渡“地王”。

今年 3 月 18 日北京海淀树村地块的争夺中，招商蛇口是与中海地产一直博弈到最后的房企。历经了近 3 个小时，经过 265 轮竞拍，该地块最终被中海地产竞得。这足以说明招商蛇口在土地市场有着激进的表现。

中指研究院数据表明，从 2025 年 1 月份房企新增货值方面来看，招商蛇口凭借 179 亿元的新增货值居于榜单首位。在 1 至 2 月份期间，招商蛇口新增土储货值达到 247 亿元，此数值相当于去年新增货值的 36%，在全国范围内排名第五，位列华润置地、保利发展、中国金茂、绿城中国之后。

不过，行业一直对高价拿地有所诟病。“面粉”被炒得过高，那么“面包”能否卖上价格呢？高地价的风险又该如何消化呢？

蒋铁峰提到，要进一步抢占核心市场，去寻找结构性机会，把焦点集中在核心城市和核心区域，这是头部房企通常会采用的策略。大家有这样的担忧是有一定道理的，但我们首先得在有市场需求的地方展开发展，在这个地方比拼的是能力和产品。只要你的产品做得优良，客户就会选择你，这是我们需要持续努力去改善和提升的方面。

蒋铁峰提及，2024 年截至目前，招商蛇口已获取了 20 多宗土地。这些土地的毛利率预估较高，能够达到 15%，甚至 20%以上。未来，这些土地有望成为销售业绩和结转利润的重要来源。

高溢价土地能否贡献高利润还是未知数

蒋铁峰在 2023 年 9 月接替许永军担任董事长之后，努力想要重塑招商蛇口的竞争力。然而，在行业整体利润处于下降态势的背景当中，这位掌舵的人能否带领公司跨越周期，还需要时间来进行验证，特别是那些高溢价的土地能否兑现出高利润，这依然是个未知数。

蒋铁峰围绕企业战略转型提出打造“综合开发运营服务商”的企业转型愿景，其业务涵盖房地产开发、资产运营、物业服务。2024 年，招商蛇口开发业务实现营收 1563.61 亿元，此营收占公司总营收比重达 87.39%。所以，招商蛇口需全力守稳开发业务的基本盘，加快存货去化速度，因为市场销售仍在主导企业的命运。

招商蛇口针对今年的销售安排表明，预计在 2025 年的可售货值是 3250 亿元。其中，住宅项目占 79%。货值里有 93%处在强 30 城市范围内。预计上市节奏是上半年和下半年各占 50%。不过，下半年不能排除会有当年拿地、当年入市的项目。

在业绩说明会上，蒋铁峰透露了“四个不失”稳字诀，即“不失误”“不失血”“不失速”“不失志”。“不失误”意味着对政策、形势的判断以及战略方针不能出现差错，像不能拿错一块地等；“不失血”表示要通过保持充足的现金流来确保公司的生存能力；“不失速”是说营收和利润要保持一定的规模。

招商蛇口如今需警惕高溢价拿地项目的定价与去化风险。尤其在行业筑底阶段，去化压力不可忽视。公司聚焦核心城市的策略符合行业趋势，然而利润修复仍依赖销售端的持续回暖。若销售端无法匹配预期价格，就可能进一步挤压利润空间。此外，减值风险得以释放，这有助于企业轻装上阵。同时，这也反映出在市场下行压力的环境下，存在着资产质量方面的隐忧。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 杨利