时势造英雄，英雄亦适时！

“四代住宅”，简称“四代宅”，又称庭院式住宅，亦或是立体园林生态型住房，甚至有人称之为城市森林花园建筑，然而，最广为人知的名称却是“四代宅”！

探寻其起源，这一理念最初在2010年的威尼斯双年展上由日本建筑师冢本由晴所提出；而在中国，这一实践则是在2017年清华大学建筑研究院的首次尝试中得以展开。然而，早在2000年左右，广州的金碧华府、云浮的新兴恒晖苑等项目就已经显现出了初步的形态——通过错层阳台和隔层露台的设计，结合国家专利技术，尽管当时并未形成气候，但它们为如今的“四代宅”奠定了基础。

历经40余年的改革开放，我国住房状况已从“无房可住”转变为“有房可住”，并正逐步迈向“住上好房”的新阶段。《2024年政府工作报告》中明确提出要“满足多样化的改善需求”，而到了2025年，更是明确提出“打造高品质住房”的目标。在政策的推动下，一些地区实施了“不计入阳台容积”“绿化面积豁免”等措施，使得“四代住宅”成为了房地产企业破解市场困境、抢占改善型市场的重要手段。然而，若仅仅将其视为“庭院式住宅”或是垂直绿化的简单堆砌，那便是对政策所带来的利益和居住变革的误解——其真正的内涵应当是居住空间的创新运用，依托于不计入容积率的阳台，从而开启场景化设计的广阔前景。

历史渊源深厚：从最初的“试探性尝试”逐步发展到如今的“政策利好期”，“四代住宅”的崛起并非偶然现象。

从需求的角度分析，“四代宅”代表了中国人内心深处对“院落”的向往，这种向往与城市生活的便利性往往难以共存，因此催生了“空中庭院”这一兼顾两者需求的折中设计。

从政策角度分析，众多地区政府开始在土地出让过程中尝试实施“降低公摊面积”、“放宽阳台使用限制”以及“绿化面积不计入容积”等措施，以此作为创新的切入点。

从技术角度分析，错层挑高设计以及模块化隔断等技术的成熟应用，已将6米宽的阳台从单纯的晾晒空间，成功转变为具备多种生活功能的舱室。

精明的房地产商深知“时势造英雄”，纷纷以“四代住宅”为特色，推出独具特色的产品，抢占市场先机……无疑是市场上的热门产品……然而，若只是盲目模仿“家家有庭院、楼层皆绿化”的常规模式，反而可能陷入“旧酒新瓶”的尴尬境地。

二、特色突围：空间革命的三大跃迁

（一）场景创新，让阳台不再仅是阳台。

政策赋予的“不计容”特权，让阳台化身“空间盲盒”。专为年轻家庭打造“可变形阳台”，日间成为孩子们嬉戏的乐园，夜幕降临后，投影幕布展开，即刻变身为温馨的家庭影院；考虑到银发族的需求，阳台可以改造成“疗愈花园”，配备人性化扶手和智能灌溉系统；而对于都市新贵，我们推出了“露台社群计划”，业主们自发组织星空音乐会、共享屋顶菜园，重现“四合院”的邻里文化。

（二）从“物理空间”到“生活引领”。

大露台的价值并非取决于其面积大小，关键在于其独特的场景设计：例如，科技爱好者们的智能种植箱以及空气循环系统，将阳台巧妙地转变为“家庭微型农场”；对于养宠物的家庭，设有宠物乐园和自动清洁设备，有效解决了异味和噪音的问题；针对Z世代人群，我们推出了“电竞主题阳台”，预装了电竞设备接口和声学隔音层，从而大大提升了其销售速度。

（三）兼得“城市便利”与“精神归属”。

与城郊别墅相比，“四代宅”以更低的投入成本实现了“出门繁华、归家宁静”的居住体验：一梯一户，下楼即步入繁华商圈，上楼可自种蔬菜，满足了居民“既要繁华又要宁静”的居住需求；在楼层之间巧妙地融入公共街巷，业主们可以在此散步、品茗，有效缓解了高层住宅的冷漠氛围。

三、争议与破局：让“四代宅”痛点变亮点

（一）当前四代宅存在诸多问题和争议。

成本高昂，溢价不易实现，风险也随之增大。据相关机构估算，“四代宅”相较于普通高层住宅，每平方米的成本大约上涨了650至800元，而其销售价格通常比同区域项目高出20%以上。由于户型选择有限，这类住宅更符合预算充裕的改善型购房者需求。然而，在当前市场条件下，它面临着溢价难以实现和风险较高的双重挑战。

居民的生活习惯不尽相同，隐私保护难以得到保障。确保生活隐私对于居民的精神和心理健康极为重要。高达六米的阳台设计可能会让邻里之间的视线相互交织，使得下层居民的一举一动都清晰可见于上层居民，从而使得隐私无法得到有效保护。由于居民们的素质和习惯各不相同，有的在露台上吸烟、通话、听音乐、交谈，有的则频繁举办烧烤聚会，这些行为难免会产生噪音和异味，进而干扰到邻里，引发矛盾和摩擦。

阳台面积较大，会妨碍光线进入。每一层楼外凸的阳台对下层而言，宛如一块庞大的檐口，由于阳光照射的角度受限，这庞大的檐口便成为了阳光的遮挡物。因此，阳光最多只能直接照到阳台，室内采光不可避免地会受到不良影响。

恶劣气候带来了潜在的危险。由于阳台和露台面积较大，且通常不设封闭，这无疑提升了高空坠物的风险。若围栏的高度不够，安全隐患更是不容忽视。

南方的台风和暴雨，北方的雨雪以及沙尘暴等极端气候对“四代宅”构成了严峻的挑战。这些自然灾害的侵袭，可能会破坏植被，进而影响排水系统，导致堵塞，从而引发安全隐患。此外，卫生清洁的难度也因此大大增加。

绿植的弊端相较于其益处更为明显。虽然从视觉角度来看，阳台上的绿植似乎是个不错的选择，但在实际使用中，它们可能会对室内通风造成影响，遮挡光线，甚至繁殖蚊虫。若使用杀虫剂，还可能对居住者的健康构成威胁。此外，根系茂盛的大树还可能对建筑的安全构成潜在隐患。

居民需求多样，物业管理面临挑战。居民素质参差不齐，需求各不相同，众多宽敞的阳台和露台为居民提供了丰富的想象空间。然而，若后期物业管理疏于管理，任由居民私自封闭阳台，种植高大树木，或是随意搭建建筑……这将会导致建筑整体外观和城市风貌变得杂乱无章，所谓的形象与舒适将沦为空谈。

（二）部分地区四代宅积极探索破局思路。

若面临成本挑战，某些项目可通过选购定制精装套餐，锁定年薪超过80万元的高端客户群体，实现溢价30%的同时，缩短销售周期达40%。在隐私和采光方面，部分城市采用“动态雾化玻璃”实现一键式透明切换，或通过安装镂空铝板和反射涂料，使北向阳台的日照时间增加两小时。面对绿色植物种植的难题，一些项目开始采用“立体菜园”模式，用PVC种植槽代替土壤覆盖，蚊虫投诉率随之降低了70%，而每年的养护费用仅为每户500元。为了解决社区管理中的混乱现象，某些社区在购房合同中明确规定“封闭阳台必须统一设计，违规者将被处以1%的罚款”，从而确保了交付三年后外立面没有任何违规情况。

“四代宅”的优势显而易见，然而其问题同样显著。正如金子无瑕，人无完人，“四代宅”所引发的争议恰恰成为了其不断进化的契机。在中国，住房需求始终庞大，人们都渴望拥有舒适的住所，只是由于消费能力和需求的不同而有所差异。“四代宅”虽无法完全取代传统住宅，但无疑为房地产行业的发展开辟了新的有益途径。

四、未来进化：政策与市场的“共生实验”

（一）政策进入深水区，需要凝聚更多智慧。

“四代宅”的兴起推动政策制定需更为细致入微，需根据不同城市特点制定相应策略。在人口众多的一线城市，政策重点在于提升土地使用效率，倡导建设紧凑型“四代宅”，并加强公共空间规划；而在生态环境优越的二线城市，则可能倾向于支持与自然环境融合度高的“四代宅”。

“四代宅”项目应当倡导跨行业协作，促进房地产业与建筑、农业、科技等领域的深度融合。例如，可以引导农业公司投身于立体绿化建设，科技企业则致力于开发智能住宅系统和节能产品，从而增强“四代宅”的智能化水平和环保性能。

应当设立一套长期有效的监管体系，以保障“四代宅”政策的持续性和稳定性；同时，强化房地产开发企业资质和项目的监管力度，严格防范政策被滥用和违规建设行为的发生；并构建产品质量追溯机制，切实维护消费者的合法权益。

（二）积极发掘“新物种”，推动产品持续升级

进行智能化提升。在现有智能设备的基础上，进一步融入人工智能和物联网技术，例如通过智能传感器来调整室内环境参数，利用人脸识别和语音控制技术来管理家居，并构建智能家居云平台以实现各设备之间的互联互通。

随着老龄化趋势的加深，“四代同堂”的居住模式开始重视健康养老的融合。我们精心设计养老住宅的户型和配套设施，引入专业的健康管理服务，构建社区健康生态系统，同时积极倡导居民参与户外运动。

在提升建设质量方面，“四代宅”项目应广泛运用模块化和装配式建筑技术。工厂预先制造各个构件，随后在工地现场进行组装，这样不仅能缩短施工周期，降低环境污染，还能确保施工精度，并实现房屋的个性化定制。

绿色低碳理念下，“四代宅”应致力于实现能源自给和循环利用。除了光伏板的应用，还广泛利用风能、地热能等清洁能源。同时，通过雨水收集、余热回收等先进技术手段，有效减少能源消耗和环境污染。

（三）融入社区治理，探索共创共建共治共享。

强化共享意识，积极打造共享厨房等公共区域，组织共享种植等互动活动，从而提升资源的使用效率，并增强居民对社区的认同感。

积极参与智慧城市的建设进程。实现与交通、能源、环保等关键系统的互联互通，通过优化交通流量的管理、对接能源的有效管理以及参与环保治理工作，共同构筑一个智慧且环保的绿色城市。

促进治理模式的革新。倡导民众投身于社区治理和创新的实践，吸引科研机构及企业落户，促进各领域的创新活动，为基层治理创新提供有力支持。

“四代住宅”的核心在于居住功能，我们应当将关注点从“概念炒作”转向“实用主义”。在未来的“四代住宅”中，或许会不断模糊“居住”与“生活”之间的界限——打开窗户，映入眼帘的不再是千篇一律的绿植，而是根据个人需求量身打造的“生活场景”。不仅是一个供人居住的地方，而且是一个融合了生活、工作、休闲、学习以及社交等多种功能，能够全面满足人们对高品质生活需求的综合性区域。

当然，对于“四代宅”的讨论不少，但这一点恰恰反映了中国居住变革过程中的必然阵痛。它经历了从“政策优惠”到“以人为本”的设计理念转变，从“庭院式堆砌”到“场景革命”的演变，其根本目的并非仅仅定义“第四代”，而是希望每一代人都能在打开窗户时，看到属于自己心中的“理想家园”。正如《2025年政府工作报告》所指出的，“住房的进步，本质上是对美好生活追求的度量！”

我坚信，随着时代的不断前进和民众生活质量的不断提高，我国的居住形态也将不断更新，“四代宅”之后或许还会出现“五代宅”、“六代宅”等等。但唯一始终如一的是，我们对于“人与自然和谐共生，一开窗即见诗意与远方”这一生活理念的执着追求！

万物皆有理，顺之则易，逆之则难！

值班编委：樊永锋