5月12日，中美联合声明正式公布，随之而来的是一个引人关注的问题。随着外部压力的显著缓解，国内资产是否将迎来新的发展机遇呢？

特别是在房地产市场，随着关税警报的解除，央妈宣布即将实施降准降息政策，购房者的持有成本显著下降，那么5至6月份的楼市行情是否有望实现止跌并逐渐回稳呢？

针对这一疑问，不久前摩根士丹利举办了一场内部策略研讨会，对关税对我国房地产市场带来的影响进行了深入的分析与评估。

该策略的详细内容较为冗长，因此我无法逐一呈现给大家。不过，我可以向大家透露其中的一些关键论点。

首个，美元的全球领导地位正发生转变，全球资产配置格局正在实现均衡。众多投资者纷纷对中国的发展故事表现出浓厚兴趣。中国有望成为全球范围内，继美国之后唯一一个能够打造出AI全链条闭环生态系统的国家，这一前景为长期经济增长注入了信心与动力。

其次，4月份房地产销售增速有所减缓；当前出台的政策力度尚不足以有效激发购房者的入市热情；预计在未来数月内，房地产市场的销售量与房价将继续呈现下降态势。

第三点，由于房地产数据往往呈现一定的滞后性，政策制定通常需要结合这些数据，因此，在数据与政策结合的过程中，可能会出现房地产政策上的空白区域。

第四点，关税的影响尚未完全消退，存在一定的博弈周期，这一因素将导致房地产销售触底的时间被进一步延迟。

按照大摩的这几个观点，可以总结出一句话——

解除关税战的警报后，房地产市场确实出现了变动，成功缓解了房地产市场的下行压力。然而，要实现楼市的止跌回稳，还需采取进一步的救市措施，但关键还是依赖于经济的自我恢复。

在外资机构中，摩根士丹利被视为持保守态度的成员。他们对宏观经济及房地产行业一直保持着持续的数据监测和观点分析。然而，此次他们的分析视角悄然发生了转变，对房地产的支撑逻辑产生了新的解读。

对于房地产的主要支撑因子，从政策换成了经济基本面。

过去在房地产市场领域，流传着一句颇具影响力的名言，即从长远角度考量人口因素，在中观层面关注土地资源，而在短期内则需关注政策动向。

而现在这句话的逻辑在房地产行业失灵了。

仅仅就短期内的房地产扶持措施而言，其对房地产市场走势的边际效应正日益减弱。

房地产业的兴衰与否，以及房价的起伏，正日益受到经济基础状况和民众收入水平的影响。

这一变革对房地产行业的根本逻辑产生了颠覆性的影响，正因如此，对市场救助的预期和手段也发生了显著改变。

过往的救市举措，主要着眼于房地产行业的单一救市措施。这包括放宽购房限制、降低贷款利率、减少首付款比例等措施。每当此类重大政策出台，市场往往会迎来一轮上涨行情。

在过去的二十至三十年间，房地产市场的发展脉络主要受政策导向所影响。当政策环境宽松时，房地产市场便呈现出繁荣景象；反之，若政策收紧，则房地产市场便会陷入低迷。

当前，房地产行业政策对房地产市场走势的作用正日益减弱，而决定市场走势的因素正逐步转变为经济的基本状况。

基于此，救市的逻辑就发生了变化。

政策对房地产的影响路径，已从直接的“政策-房地产”模式，演变为经过经济基本面的间接“政策-经济基本面-房地产”模式。

对于救市的呼声，已不再仅仅局限于对房地产行业单一救市政策的期盼，而是逐渐转向了对财政及货币政策的全面刺激。

这两个措施，即财政和货币政策的强烈刺激，是大多数经济体在采取时都持谨慎态度的。

众人纷纷热议2008年的那次重大刺激。当年实施的财政与货币政策，无疑采取了非常规的强大措施。

在2008年的9月至12月期间，我国实施了五次降低一年期贷款利率的措施，同时四次下调了存款利率和准备金率。这些调整使得贷款利率累计降幅达到了216个基点。

例如，发布一系列激励措施，涵盖巨额财政支持，2008年第四季度先行安排中央资金1000亿元，设立灾后重建基金200亿元，以此推动地方及社会投资，整体规模扩充至4000亿元。

在2008年，公共财政的支出规模达到了6.26万亿，这一数字较上一年增长了25.74%，创下了历史增速的新高。

此外，钢铁、汽车、纺织以及装备制造等行业均制定了振兴规划，房地产行业也推出了一系列的宽松政策。同时，还有各种减税降费措施。

2008年，我国实施了全面的财政与货币刺激政策，然而这一举措的出台，是在面对全球罕见的金融危机这一严峻背景下进行的。

金融危机突然降临，其猛烈程度犹如一场突发的重病，面对这样的重病，我们只能首先采取强烈的治疗措施。

现在的经济状态，不适合2008年那样的大火猛攻。

自去年9月24日起，政策持续保持着乐观的基调，而在执行过程中，力度和速度上则采用了渐进式、稳健的策略。

相较于2008年的大规模刺激措施，当前政策更倾向于实施精确的扶持，更加重视结构性改革。特别关注政策实施的效果，这种政策实施节奏在经济基本面上表现为逐步的回暖。

而经济基本面的缓慢复苏，对应着就是房地产的缓慢起色。

上述内容为大家阐述了关于房地产市场政策传递的内在规律，依照这一规律，我们大致可以预判出未来房地产市场的发展趋势。

你只需要问自己两个问题，回答完之后就知道了答案。

第一个问题，最坏的时候是不是已经过去了？

第二个问题，政策是否释放完，后续可否还有增量政策？

第一个问题的答案是显而易见的。

今年最坏的时候已经过去了。

四月堪称遭遇外部压力最为严峻的月份。尽管5月12日发布了联合声明，后续仍可能存在竞争与制约，涉及20%芬太尼关税的协商，以及芯片等领域的竞争，但整体经济所受的外部冲击大体上已经消退。

经历外部冲击后，那些作用于经济根本状况的要素，重新聚焦于政策的推动作用及其强度，进而指向了第二个问题的解答。

今年二季度有没有增量的政策？

目前观察，第二季度的货币政策呈现宽松态势，央行实施降准降息的措施即将实施。房贷利率的下降使得购房者的负担进一步减轻。

这项计算是可行的，若贷款金额达到一百万，以2.6%的公积金利率计算，每月需还款金额为4003元。若商业贷款利率和公积金利率均有所下调，那么许多房产的租金收入将足以覆盖其利息支出。

租金能够抵消利息支出，这是一个至关重要的衡量标准。当月租足以覆盖按揭还款时，购房与租房的成本效益对比便凸显出来，这有助于吸引一部分有购房需求的群体。

二季度财政政策保持与三月份相一致的速度和强度。将货币与财政政策相互融合，房地产市场的增量利好效应相对较小。

这意味着什么？

这意味着未来两个月的时间，房地产的行情不会有特别大的变化。

不会太糟糕吧？当然不会，毕竟房价已经跌至一个较低的区域，继续下跌的空间已经不大了。

会出现好转吗？也不会，因为政策没有大的明显增量。

二季度的房地产注定是平静渡过的。

真正的转折时刻将何时到来呢？或许要到三季度，那时市场将重蹈去年的覆辙。

迅速掌握房产市场前沿动态，我们将竭尽全力协助你确立明确的发展路径和解决方案，以便捕捉更多优质机遇！