还没等马年春节那充满喜庆感的氛围完全消散，广州的土地市场就抢先一步燃起了热度，进而迎来了“开门红”。

2月25日，备受众人瞩目的、位于天河区马场地块的一期正式开始竞拍，该地块处于黄埔大道以南，且在马场路以东，是一宗综合用地，其建设用地面积为17.4万平方米，规划的建筑面积是56.7万平方米，仅仅起拍的总价就已经高达186.4亿元。

因这地块，是广州近十年出让过的地块里，位置最为核心的，体量极其大的，功能特别齐全的地块，所以关注度十分高，竞拍热度也特别高。

那天上午10点的时候，广州公共资源交易中心的官网按时开启了限时竞价，虽然这一场土拍没有设置线下的会场，可是却吸引了超过10万的人次在在线围观，平台一度因为流量过载而出现了卡顿。

从界面新闻记者处了解到，最终取得竞买资格的一共有8家房企，它们分别是保利发展，招商蛇口，华润置地，越秀集团，珠江实业，广州城投，广州地铁，以及广州建筑。

拍卖开启之后，战火快速升温，头一个小时间，价钱就冲破二百亿，午后步入胶着战时，保利同越秀交相举牌。终于，经由近九小时、二百四十三轮竞争，广州市所属国企越秀集团以二百三十六亿元把地块获取。

溢价率为百分之二十六点六，住宅楼面价达每平方米八点五万元，广州单价地王的纪录被刷新，总价为二百三十六亿元，这使得马场地块成为二零二六年全国总价“地王”。

在接受界面新闻采访时，中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，作为今年广州土拍的“开年大戏”，马场地块竞拍时长刷新了历史，其竞价轮数也刷新了历史，热度远超预期，此次拍卖不仅是2026年广州楼市的“开门红”，不光显著推高了区域楼面价预期，还将对后续市场走势产生重要影响。

珠江新城最后一块“宝地”

马场地块属于珠江新城东区，它是最后一块大规模，还未开发的用地，在业内，被称作是珠江新城 CBD 的最后一块“宝地”，它的价值，不光在于区位，更在于稀缺性，以及规划定位与城市功能这两者的叠加。

珠江新城规划落地已经超过三十年，成片进行开发的用地基本上已经没有了。过去的五年时间里，珠江新城的宅地供应是零，而二手豪宅的均价长时间稳定在十二万到二十万元每平方米，顶级豪宅产品已经突破了二十五万元每平方米。在这样的一种背景之下，马场地块的稀缺性完全是不言而喻的。

但稀缺只是其一，位置才是真正的“王炸”。

就地理坐标而言，地块北面到黄埔大道，南面到花城大道，西面到马场路，东面到华南快速干线，刚好处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心。距离珠江公园、花城广场大概1公里，距离广州大道、猎德大桥都在10分钟车程范围以内。

身边环绕着高德置地、IFC、K11、天汇igc之类的高端商业体，三公里当中笼罩着省妇幼、中山三院、天河中学、暨南大学等品质优良的公共服务资源。

马场地块俯瞰图 图片来源：广州公共资源交易中心

就规划而言，马场片区总的用地面积是38.42公顷，规划的总建筑面积大约为73万平方米，其中，商业商务所占的体量约为50万平方米，居住面积约是22万平方米，这是一个典型的复合型地块。

战略定位方面，在2025年10月的时候，广州市印发了《提振消费专项行动实施方案》，其中已把“马场片区”，和聚龙湾太古里、华润万象城并列，将其列为重点推动建设的高端商业载体，并且明确计划在这个地方引入华南首个SKP项目。

在刚刚结束的广东高质量发展的大会之上，广州市表明态度要“秉持内涵式发展去打造国际一流的宜居宜业的环境”，“全面统筹推进城市更新以及构建房地产发展全新模式”，“持续不断地铸就产业重镇的辉煌、焕发出千年商都的荣光”，马场项目被明确地定位成“国际商都消费之地·人民文体会客厅”。

据越秀集团内部人士向界面新闻透露，从开发价值方面来看，马场地块是当下全国为数不多的、能够达成“单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目。

依照官方所进行的测算，当项目达成成熟状态之后，每年能够贡献大约346亿元的GDP，能新增45亿元的税收，还可以创造出6万个就业岗位。这种针对单地块而言的经济贡献能力，在全国范围之内已经出让的地块当中是很难有与之相抗衡的。

情理之中的“操盘手”

从拿地主体来看，由越秀集团来做地，业内并不意外。

顺着地块过往经历看去，马场地块的产权所属主体主要指向赛马场，而赛马场的最大股东恰恰就是越秀，除此之外还存在天河区的国企以及周边的两个城中村。

“地块出让时的第一步是使用权收回以及补偿，要把土地收回国有，并且启动规划调整。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对着界面新闻指出，“与此同时还得推动城市空间提升以及基础设施配套建设，包含周边市政路、隧道、地下空间完善等，这一任务是由市级国企越秀来推动。”。

换句话来讲，越秀在最开始的时候，便投身于前期的“做地”相关工作之中，而在民间流传了很长时间的地块自持高端商业引入目标对象SKP，同样也是由越秀负责牵头去进行洽谈的，一级开发与二级拿地相互联动，最终该地块由越秀成功摘得。在很多业内认识眼中，这实在属于符合情理的范畴之内。

实际上，身为市属国企，越秀于广州土地市场的存在感向来极为强烈。在方才过去的2005年，也就是新说法里的2025年，越秀在广州公开市场投入了106亿元，总共竞得了10宗地块，其拿地金额在行业里位居首位，占到了全市涉宅用地成交总额的超过五分之一。

摘地之后，越秀会紧密结合广州“十五五”这一规划，凭借空间重构来赋予能量用于城市级数能之提升，从而进一步去提升珠江新城针对创新人才以及高端一批人群之吸引力 ，一位名叫越秀集团内部的人士朝着界面去陈述透露之事。