真光四小区

到2025年时，普陀区有143个小区成功达成了物业服务“质价双 升”，其中单价一直低于0.8元的老旧小区所占比例竟然高达79% ，这一成绩证明了普陀从“老旧难管”到“有序焕新”的治理成果。

2026年属于普陀区党建引领“双业红”三年行动之中承担着连接上下作用的关键年份，普陀会通过怎样的方式趁着形势发展的势头，更进一步呢？在3月3日举办的普陀区党建引领物业治理工作部署会议上，一幅清晰的“施工图”正式展现出来 —— 施行“112”攻坚工程，依靠党建引领的“组合拳”促使物业治理的能级有全面的提升。

一个目标：100个小区实现“质价双提升”

今年，普陀区会促使100个住宅小区达成物业费调价，促使一项以“质价相一致、品质高价格优”作为导向的系统工程。

“重点在于得使老百姓察觉到变化、体会到价值。”普陀区房管局局长朱铮讲道，今年会针对不一样小区的产权结构、居民构成以及矛盾焦点进行分类施策。有的小区适用“先体验后付费”这种模式，从而让居民于服务提升当中感受价值；有的去探索“服务菜单式”调价，进而提供基础包和增值包，再由业主大会自行选择。

尤为关键的是，普陀区会着重去探索构建一种跟市最低工资标准上涨幅度相关联的物业费市场调节机制，“物业费依据人力成本上涨进行适度调整，一步步形成常态化、明朗化的调价预期”，对这一机制的探索，目的在于从根源上化解物业费“调价困难、难以调价”的棘手问题。

于此同时，普陀会严格去执行服务标准，会优化物业企业预选库，使得提供“优质优价”服务的企业能够获得更多发展空间，进而形成“良币驱逐劣币”的健康生态，最终从供给侧巩固“质价双升”成果。

12个标杆：打造“类真光四”焕新样板

存在一个小区，它处于真如镇街道，名为真光四小区，以往的时候，道闸就好像没有作用、绿化呈现出斑秃的状况、保安以及保洁的人力较少，从而陷入了质量与价格都很低的不良循环之中。

在居民区党组织引导带领下，业委会、物业以及居民代表持续性反复协商，聘请第三方去开展服务标准和成本监审工作，将账目算清楚、把方案讲解明白。改造完成之后，小区环境呈现出全新的面貌，增添了智能安防设施、更新了公共照明设备、规范了停车管理秩序。

居民亲眼目睹了变化，进而对新收费标准投出了赞成票，此次此次物业费从0.8元上涨到了1.5元，涨幅达到了88%，而增收资金被明确用于增大保安巡逻的频次，以及还包括提升绿化养护的标准这种情况。

真光四小区居民相聚吃“团圆饭”

今年，普陀把这一模式作出复制推广，于全区10个街镇里，每个街镇都打造1个“类真光四”标杆小区，当中真如镇街道另外再增添两个，以此形成片区化改造格局，总共会有12个重点综合修缮对象。

朱铮解释说，所谓“类真光四”，是指房屋修缮，它不仅要依照市级每平方米520元的修缮标准来进行，而且还要把老百姓“急难愁盼”的需求给叠加进去。屋面漏水、管线问题、停车难、活动场地不足等情况，老百姓需要什么，就叠加什么，以此真正解决群众所需。

只是起点的是硬件改造，而治理升级才是目的所在。在改造这 12 个小区的征程中，将会同步去建强业委会，达成质价能够双升一事，培育社区协商文化，竭尽全力建设一个和谐美好社区，这个要求是不仅要建得美，更得管得好。

据悉，普陀区一方面需切实推进 12 个类似于真光四小区的改造工作，以及 8.07 万平方米旧住房的成套改造工程，还有 200 万平方米美丽家园的营建工作；另一方面要持续完善 12345 热线等一系列全流程处置机制，使得诉求的解决能够更加及时，使得行业监管能够更加严格，更为顺畅地传达民意。

创新机制：连片治理与全周期管理并举

在单个小区突破的基础上，普陀今年将更注重系统化机制的构建。

新方向会是连片式物业联盟，“以往一个街道存在60多个小区，分散交由几十家物业公司管理，小散乱状况显著。”区房管局说明，今年会探索推行连片式物业管理模式，要么由一家物业企业对多个小区进行统一管理，要么形成物业联盟开展协同服务。借由资源整合、标准统一、调度高效，降低管理成本，提升服务能级。

今年，业委会全周期管理规范也快要出台了。长征镇祥和家园的实践给出了有益的启示，祥和家园曾经算是“失序”小区，之前业委会运行有问题，管理差不多处于停摆状态。新一届居民区党总支上任之后，没有急着去进行改选，而是先下了一盘关于“人才”的棋。党总支借助全覆盖的“四百”大走访，绘制出了一张“社区人才地图”，详细标明谁是热心的党员，谁具备财务法律方面的专长，谁在业主当中威信比较高等等。就这样，一个由177人构成的“业委会委员储备库”渐渐变得清晰起来。

党总支把这些骨干邀请了过来，让他们参与到公共空间改造当中，还参与停车方案的讨论活动，在实践里对人选进行锻炼。最终，新一届业委会的7名委员当中，有6名是党员，这6名党员涵盖了老中青这三个不同年龄段，其中有企业高管，有退休干部，还有教师，他们的结构是合理的，彼此能力能够形成互补。这个“高配”的业委会上任之后，高效地推动了停车位扩容工作，把监控系统进行了全面更新，对消防隐患展开了整改行动，凭借实绩赢得了信任。

今年，普陀会开展试点，从而出台那项名为《业委会委员全周期管理规范》的地方性标准，该标准涵盖人选储备方面，有任职培训层面，还包含履职监督环节，也少不了荣誉激励这一块儿，以及有序退出这一内容，最终达成闭环管理状态。并且也要进行探索，去推行业委会执行秘书制度，进而为业委会给予专业的日常事务支持，还要严格执行季度财务公示，以及年度审计工作，以此让业委会能够在阳光下规范地运行。

此外，普陀区级层面锁定了46个治理能力比较弱小的“后进小区”，借助挂牌督办以及定期督导的方式，推动全区物业治理水平出现“底部抬升”的情况。众多居民区党组织依据最突出的物业问题确定了“攻坚第一题”，凭借解决一个关键痛点，带动全局实现改善。