东方IC供图

因物业服务质量不好致使业主不太愿意去缴纳物业费，物业借着资金短缺进而又去降低服务质量，这样的恶性循环在全国范围之内并非少见。长久以来，为保证城市民众的居住安全，维持环境干净整洁，给予家庭服务等起到了关键作用，是城市基层治理不能缺少的一部分。可是，随着时代的发展以及居民需求有所进化，当下物业管理企业跟业主之间也产生了不少新矛盾，像服务标准和居民预期不那么贴近的情况，公共收益透明度不够的问题，应急处理能力有待提高等。

在这一届全国两会期间，有部分人大代表将目光对准了这一关乎民生的痛点问题，进而提出了相关建议，他们急切呼吁，要借助完善法规标准、强化监督机制以及推动服务创新等一系列举措，来打破当前所面临的困局，最终构建起物业与业主之间的那种良性互动关系。

《物业管理条例》需尽快完善

全国人大代表朱建弟指出这样一个事实，全国法院系统每年受理的与物业合同服务相关的纠纷案件数量多得惊人，大量地消耗了司法资源。在司法实践当中，如果业主想要起诉物业并取得胜利，那就必须要自己去收集证据，这在一定程度上也加剧了物业处于的强势地位。近些年来，全国人大常委会在备案审查过程里也多次去纠正地方物业管理法规当中那些不合法或者不合理的规定。朱建弟持有这样的看法，即此种现象经过侧面清晰地反映出，在国家这个层面上无比急切地需要一部更为完善、更具权威的上位法律，以便能够为物业管理给予统一的、明确的规范，借此进而有效地化解当下物业跟业主之间所存在的矛盾，达成减少司法资源出现浪费的状况。

对此朱建弟还指出，当下《物业管理条例》的部分内容，跟2021年新进行修订的《民法典》是存在冲突的。比如说《条例》没有明确去禁止停水停电催费事情，而《民法典》第九百四十四条却是严格禁止使用断水、断电这类方式来催收物业费的。为了能够有效遵循上位法并且去解决物业与业主之间的突出矛盾，朱建弟提出建议要尽快对《条例》进行修订完善。

进一步规范物业服务

朱建弟持有这样的看法，物业应当被定位成“配套服务”，而不是作为独立盈利主体存在。他给出这样的提议，其利润在相关方面需要与服务质量、社区规模这些因素紧密关联。物业利润应该设定一个基准区间范围是（5%—8%），要是服务评级达到标准就能够向上浮动1%—2%，要是表现优秀那么就会进一步放宽；相反的情况则降低利润或者限制进行投标。在公共收益分配这一范畴，他觉得电梯广告、车位出租等能获得的收益当中70%以上必定要用于业主福利这一块，像是用来抵扣物业费或者对社区设施进行升级，剩下的部分才能够算入物业利润。关于物业费，他给出了这样的提议，提出要构建动态测算准许的标准，每半年会有第三方去审计成本的真实性，每年会依据物价以及人力成本来对收费作出调整，而这种调整是需要经过业主大会进行表决的。

唤醒“房屋养老金”

围绕维修基金存在的“申请困难、审批迟缓、资金闲置”这样的痛点之处，朱建弟代表呈现出系统性的改革方案，着重于从使用流程、监管机制以及增资渠道这三个方面去突破所面临的困境。

首先，要简化使用流程，分级分类提速。朱建弟提出把维修项目依照金额进行分级管理，5000元以下的小额维修施行“免表决即报即批”制度，物业或者业委会提交维修方案以及报价单就行；5000元到10万元的中等规模维修要依据《民法典》第二百七十八条履行表决程序，不过建议排除未曾缴付或者拖欠维修基金业主的表决权，推行“线上表决”机制，把住建、审计、财政部门联合审批的时限压缩到15个工作日；对于危及人身安全的应急维修，开通绿色通道，24小时内完成审核。可直接申请的是物业、业委会或者居委会凭借现场照片、视频等证明材料，紧急情况时能够先行拨款之后再补手续。

第二点，要强化资金监管，以此保障业主的知情权。朱建弟着重指出，维修基金作为业主个人财产的这种属性应当予以明确，并且要求赋予业主能够实时查询个人账户余额以及资金使用明细的权利。业主大会每年要聘请会计师事务所针对维修基金展开年度审计，审计报告需要在小区以及政府官网这两个平台同时进行公开。除此之外，还得构建增资机制，用来应对长期的需求。为防止老旧小区由于频繁出现大额支出致使基金枯竭，建议依据房屋年限以及维修需求，按照公摊面积制定出阶梯式补缴方案，从而形成可持续的基金补充机制。

朱建弟着重指出，应当尽快促使法规得以完善，要让这笔所谓的“房屋养老金”切实地活跃起来，既要保障居民的居住安全，又要减少由于资金使用方面的争议而引发的司法纠纷，以此来推动基层治理朝着现代化的方向发展。